Mein erstes Renditeobjekt in 2018

Renditeobjekt

Ich komme gerade von meiner ersten notariellen Beurkundung in 2018 für ein Wohn-/Geschäftshaus zurück und dachte, dass es einen Blogeintrag wert wäre. Diese Immobilie ist vom Potential vielversprechend aber auch von dem Sanierungsaufwand anspruchsvoller als meine anderen Objekte bisher. Zum ersten Mal plane ich eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum durchzuführen. Das kann durchaus mit einigen Problemen einhergehen. In diesem Bereich habe ich nur rudimentäre Kenntnisse und hole mir deswegen die notwendigen Experten ins Boot. Dazu aber weiter unten noch ein bisschen mehr.

 

Objektdaten

Wohn-/Geschäftshaus

Gewerbeeinheiten                                            3 (EG und 1.OG)

Wohneinheiten                                                 6 (jeweils zwei pro Geschoss, 2- bzw. 3-4 Zimmerwohnungen)

Keller                                                                  Vollkeller

Wohn-/Nutzfläche (ohne Keller)                  850 qm (370 qm Gewerbefläche, 480 Wohnfläche)

Kaufpreis                                                           300.000 €

Kaufnebenkosten                                            36.000 €

Sanierungsbedarf                                            100.000 € – 150.000 €

Vorbesitzer                                                       Immobiliengesellschaft aus Hessen

 

Standort und Lage

Das Objekt befindet sich in Minden (Westfalen). Minden hat knapp 83.000 Einwohner und befindet sich in Ostwestfalen. Die Stadt hat neben mehrerer größerer Arbeitgeber (Melitta, Wago, etc.), auch eine Fachhochschule für Architektur, Ingenieurwesen und Informatik. Die Arbeitslosenquote liegt bei etwa 8 %, was über dem Bundesdurchschnitt ist. Ich nenne hier bewusst nur Fakten und keine Prognosen für die Bevölkerungsentwicklung oder dergleichen. Mit Prognosen kann ich nichts anfangen und halte auch nicht viel von diesen. Unsere Gesellschaft durchläuft gerade einen großen Wandel, sodass solche Prognosen reiner Kaffeesatzleserei gleicht. Dazu mache ich sicherlich auch nochmal einen eigenen Blogeintrag.

Der Bahnhof und die teilweise neu gestaltete Innenstadt sind nur wenige Gehminuten vom Objekt entfernt. Quasi vor der Tür befinden sich mehrere Einkaufsmöglichkeiten. Schulen und Kindergärten sind in der näheren Umgebung reichlich vorhanden. Auch die Fachhochschule ist weniger als 3 Kilometer entfernt.

 

Objektzustand und notwendige Arbeiten

unsaniertes Bad Unsanierte Wohnung ImmobilieUnsanierte Wohnung ImmobilieUnsanierte Wohnung Immobilie

 

Bis auf eine Wohnung im 2.OG und der beiden Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (kleiner Lebensmittelhandel und Friseur) sind alle Einheiten leergezogen. Die leere Wohnung im 2.OG ist bereits frisch renoviert und bereit zur Neuvermietung. Alle anderen leeren Einheiten sind renovierungsbedürftig, wie man auf den exemplarischen Bildern sieht. Die Gaszentralheizung ist aus dem Jahr 2008, sollte also noch 10-15 Jahre locker halten. Folgende Arbeiten müssen vor Neuvermietung gemacht werden:

– Aus dem Bürotrakt im 1.OG sollen zwei Wohnungen entstehen. Hier soll eine Nutzungsänderung von Büro- in Wohnfläche stattfinden. Zwei Küchenanschlüsse müssen hier verlegt werden.

– Das Dachgeschoss ist laut Eigentümergesellschaft in dem Zustand ein Schwarzbau (eine große Wohnung ist genehmigt, diese wurde jedoch zu zwei Wohnungen umgebaut.

– Alle Bäder sind auf dem Stand der 70er/80er Jahre und müssen neu gemacht werden.

– Alle Fußböden müssten neu gemacht werden.

– Es sollen einige Grundrissänderungen mittels Trockenbauwänden vollzogen werden.

– Zwei Dachfenster sollen ausgetauscht werden.

– Alle Wohnungen müssen frisch tapeziert und gestrichen werden.

– Alle Türen und Heizkörper sollen lackiert werden.

– Eine neue Gegensprechanlage soll installiert werden.

 

Ankaufphase

Das Objekt habe ich im Oktober 2017 ganz klassisch über eines der einschlägigen Internetportale entdeckt. Welches genau, kann ich gar nicht mehr sagen. Daraufhin habe ich recht schnell den Kontakt zum Makler aufgenommen, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Besichtigung war sehr aufschlussreich und ich hatte direkt einen guten Draht zum Makler. Der Angebotspreis war 270.000 €.

Nachdem ich mit 250.000 € versuchte den Preis zu drücken und er mir entgegnete, dass er bereits zwei konkrete Zusagen für den vollen Preis hatte, musste ich meinen Preis auf schließlich 300.000 Euro anheben. Das machte aber nichts, weil nach meiner Berechnung das Objekt nach Sanierung locker doppelt so viel Wert sein würde. Damit meine ich nicht erst in fünf oder zehn Jahren, sondern direkt nach Fertigstellung der Sanierungsarbeiten und Vollvermietung. Zumal hier etwa 150 qm Wohnfläche (das gesamte Dachgeschoss) gar nicht im Exposé angegeben waren (anstatt 850 lediglich 702 qm).

Ich kalkulierte mit ca. 100.000 € bis 150.000 € für die Sanierungsarbeiten ein. Somit würde ich auf Gesamtinvestitionskosten von unter 500.000 € kommen. Die Mieten in Minden liegen für Wohnungen bei etwa 5 – 7 Euro/qm im renovierten Zustand und je nach Lage und Ausstattung. Die Gewerbeeinheiten liegen natürlich deutlich darunter. Ich kalkulierte mit sehr konservativen 5 Euro/qm im Durchschnitt. Somit würden sich die jährlichen Mieteinnahmen auf 51.000 € beziffern. Ich rechne mit runden 50.000 €. Somit habe ich hier genug Puffer für alle Eventualitäten eingearbeitet. Also liege ich bei einem Faktor von unter 10, was für Minden schon recht ordentlich ist. Hier wird zur Zeit durchaus auch Faktor 12-15 bezahlt.

 

Finanzierung

Nachdem nun der Preis feststand und ich quasi schon den Zuschlag erhielt, musste ich eine Finanzierung auf die Beine stellen. Ich wollte nach Möglichkeit eine Vollfinanzierung inkl. Sanierungs- und Nebenkosten haben. Mir war es bewusst, dass das sehr schwer zu stemmen sein wird. Als Zusatzsicherheit hatte ich daher noch ein unbelastetes Objekt im Wert von etwa 125.000 € in der Hinterhand.

Ich habe in der Vergangenheit u.a. auch mit der Interhyp zusammengearbeitet. Da ich den Vermittler in Minden kannte, führte mich mein Weg direkt zu ihm. Es kristallisierte sich jedoch recht schnell heraus, dass die angeschlossenen Banken mit ihren Standardprogrammen hier nicht der richtige Ansprechpartner für mich waren. Ich bekam in keiner Weise annähernd das, was ich wollte.

Zeitgleich entschied ich mich zu unserer örtlichen Sparkasse zu gehen, da ich dort auch einen Filialleiter aus Schulzeiten kannte. Da er selber jedoch keine Immobilienfinanzierungen machte, vermittelte er mich an eine engagierte Kollegin, die für meine Pläne aufgeschlossen war. Am Ende erhielt ich meine Vollfinanzierung inkl. Sanierung (100.000 €) und der Nebenkosten. Der einzige Wehrmutstropfen ist der, dass ich meine unbelastete Immobilie mit einer Beleihung von 100.000 € in die Finanzierung einbringen musste. Aber das war mir eigentlich von vorneherein schon klar. Ich bekam einen Zinssatz von 1,99 % bei 2 % Tilgung und zehn Jahren Zinsfestschreibung.

Der Zinssatz an sich ist jetzt nicht der ultimative Überflieger, aber wenn man sich das Gesamtpaket anschaut, dann ist er schon ordentlich. Zumal das Objekt einen hohen Gewerbeanteil hat und viel unsanierten Leerstand. Was viel wichtiger ist: ich behalte dadurch mein gesamtes liquides Eigenkapital und bleibe somit maximal flexibel. Eigenkapital ist ein scheues Reh, welches man stets so lange wie möglich festhalten sollte. Ach ja und sechs Monate Tilgungsbefreiung ohne Berechnung von Bereitstellungszinsen habe ich auch noch bekommen.

 

Weiterer Ausblick

Die Wartezeit zwischen Notartermin und Besitzübergang hasse ich am meisten. Schließlich habe ich für ein neues Objekt unterschrieben, kann es aber nicht nutzen und keine Arbeiten durchführen lassen. Diese unproduktive Zeit werde ich wie folgt nutzen:

Ich habe bereits Kontakt zu einer Architektin aufgenommen. Diese soll die Nutzungsänderung im 1.OG beim Bauamt beantragen. Hierfür ist noch eine gemeinsame Begehung des Objektes notwendig. Hier habe ich im Vorfeld bereits mit dem Makler, Herrn Hofmann (von Poll Immobilien) vereinbart, dass ich nahezu jeder Zeit mit Handwerkern und Architekten das Objekt in seinem Beisein besichtigen kann. Das war für mich essentiell, weil auch die Umwidmung mehrere Wochen, wenn nicht sogar teilweise Monate dauern kann. Die Architektin arbeitet mit einem ehemaligen Brandschutzexperten der Stadt Minden zusammen, sodass hier eine fundierte und chancenerhöhende Komponente in den Prozess einfließt.

Das war auch der Hauptgrund, warum ich explizit mit dieser Architektin zusammenarbeiten wollte. Ich will hier keine Komplikationen haben, sondern eine schnelle Genehmigung, damit es losgehen kann. Denn jeder Monat Verzug kostet mich u.U. mehrere tausend Euro. Da sollte man bei der Auswahl der wichtigen und zeitkritischen Geschäftspartner nicht auf jeden Euro achten.

Die voraussichtliche Kaufpreiszahlung und damit der Übergang der Immobilie in meinen Einwirkungsbereich, wird vom Notar auf etwa Ende Februar bis Ende März geschätzt. Bis dahin sollte nach Möglichkeit eine Entscheidung vom Bauamt bezüglich der Umwidmung erfolgt sein. Dann könnten die Arbeiten direkt nach Besitzübergang starten. Ich plane im Spätsommer mit allen Wohnungen fertig zu sein und die ersten Neumieter im Frühherbst zu begrüßen. Spätestens zum neuen Jahr sollte aber das ganze Haus wieder voll sein. Das ist das Worst-Case-Ziel.

Ich werde euch exklusiv durch das aufregende Jahr führen, euch an allen meinen Entscheidungen bezüglich des Objektes teilhaben lassen. Ich denke, dass es für jeden (auch und besonders für mich) sehr lehrreich sein dürfte. Ich versuche auch viele Fotos und Videos zu produzieren, damit ihr nicht nur davon lest, sondern quasi mit dabei seid.

 

10 Kommentare

  1. Ist das normal, dass man bei einem Darlehen nix tilgt? 2% Zinsen zu 2% tilgen heißt es wird nix getilgt. Macht man das so bei Renditeobjekten? Über Aufklärung wäre ich dankbar.

  2. Hallo Eduard,

    wirst Du alle Rohre, Leitungen und die Elektrik neu machen lassen bzw. auch in allen Zimmern? Die Renovierung wirst Du dann sicherlich auf die 40/50 Jahre abschreiben müssen (anschaffungsnaher Aufwand). Für wann hast Du den Ausbau vom Dachgeschoss geplant und was wird wahrscheinlich hinsichtlich des Brandschutzes gemacht werden?

    • Elektrik ist auf Stand. Da werden nur bei den Grundrissänderungen Kleinigkeiten zu machen sein, also neue Steckdosen verlegen usw.
      Rohre würde ich im Zuge der Badsanierungen in Augenschein nehmen und ggf. austauschen. Davon ist aber auszugehen, weil die Bäder aus den 70ern und 80er zu seien scheinen.
      Die Renovierungs- und Sanierungskosten werde ich über 40 Jahre abschreiben müssen. Da komme ich nicht drum herum, weil es einfach zu viel zu tun gibt, was sich nicht erst in drei Jahren hinaus verlagern lässt. Ist leider manchmal so.
      Dachgeschoss ist bereits ausgebaut und genehmigt. Brandschutz ist aber auch ein Thema für mich für das 1. OG. Hier wird eine Nutzungsänderung von Gewerbe auf Wohnraum erfolgen. Dazu kann ich aber erst Dienstag mehr schreiben, denn da habe ich einen Ortstermin mit meiner Architektin und einem Brandschutzspezialisten. Generell erwarte ich hier keine größeren Verwerfungen, weil die Geschosse darüber in der selben Art und Weise beschaffen sind. Aber wie gesagt, da werde ich Dienstag vielleicht ein bisschen mehr zu sagen können.

  3. Hallo Eduard!

    Auf jedenfalls ein SEHR spannendes Projekt!
    Ich muss dir einfach mal antworten, weil es für mich doppelt interessant ist. Weil du eine Türsprechanlage/Gegensprechanlage einbauen möchtest und dazu habe ich einen wertvollen Tipp und weil ich ein ähnliches Projekt habe.

    Du hast vor den Laden in Wohnraum umzuwandeln? Ich kenne die Lage nicht aber das kann extrem lukrativ werden. Ich habe ein ähnliches Objekt in der Nähe von Regensburg erworben und die zwei Ladengeschäfte im EG (einer stand lehr und der andere war sehr schlecht vermietet) in 5 Wohnungen umgebaut und zudem eine Aufstockung um 8 Wohnungen beantragt und genehmigt bekommen. In der Gegen laufen Ladengeschäfte nicht mehr gut aber Wohnungen sind extrem gefragt. Das Tolle war der “theoretische Stellplatzbestand” durch das Gewerbe. Normal müsste ich 27! Stpl. am Grundstück für das ganze Objekt nachweisen vorhanden waren nur 7 und 5 weitere könnten maximal gebaut werden. Aber durch den anrechenbaren “theoretische Stellplatzbestand” für die Ladefläche wurde das genehmigt mit nur 5 weiteren Stpl. für die 13 Wohnungen obwohl nach Stpl Satzung 2 pro Wohnung nötig wären. TIPP: such dir einen erfahrenen am Architekten, diese kennen solche entscheidenden Feinheiten.

    Aber warum ich dir unbedingt schreiben muss ist weil du eine Gegensprechanlage einbauen willst und genau das ist mein Spezialgebiet! Ich habe auch in allen meinen Objekten eine Türsprechanlage nachgerüstet. Für eine namenhafte Türsprechanlage gekauft beim Elektriker inkl. Montage zahlt man für ein 6 Familienhaus 1.000 – 2.000 EUR. Das war ich nicht bereit auszugeben. In meinem Online Shop 2-draht-sprechanlagen.de findest du eine dank 2 Draht Technik einfach zu installierende komplette Türsprechanlage für ein 6 Familienhaus für nur 219 EUR oder eine vergleichbare marken Türsprechanlage im Set für ein 6 Parteienhaus für 331 EUR.

    Eine Türgegensprechanlage zählt zu den 5 Kriterien des Mietspiegels von denen 3 erfüllt sein muss damit Dein Mehrfamilienhaus den Status “gehobene Ausstattung” erhält und Du somit die Miete um einen höheren Faktor anpassen darfst. Zudem werden Deine Mieter den zusätzlichen Komfort und die erhöhte Sicherheit zu schätzen wissen und es steigert die Zufriedenheit der Bewohner und den Wert Ihres Objektes auch ein wenig.
    Ich hab mir ein Bookmark gesetzt und werde dein Projekt weiter verfolgen.

  4. Hallo,

    sehr spannendes Projekt, was vorgestellt wird.
    Eine Frage dazu:
    Wie genau wird der zukünftige WertWer der Immobilie berechnet?
    Immerhin ist das ja kein fester Wert, dervorhergesagt werden kann.
    Werden dort bestimmte Parameter genutzt?
    Wenn ja, welche?

    Lg

    • Hallo Marc, also das lässt sich ziemlich gut berechnen und zwar über den Faktor und den Preis pro qm. Momentan gehen in Minden bei normal entwickelten Objekten (also kein Sanierungsstau, keine sonstigen gravierenden Probleme) je nach Lage solche Immobilien zwischen Faktor 12 und 15 weg. Der Quadratmeterpreis bewegt sich dabei irgendwo zwischen 700 und 1000 €. Rechne ich jetzt mit einer Jahresnettokaltmiete von 50.000 € und lege darauf einen Faktor von 12 drauf, ergibt das 600.000 € Immobilienwert. Nehme ich die Quadratmeter zu Grunde, dann rechne ich mit 850 qm Wfl. x 700 €/qm = 595.000 €. Also beide Werte ergeben in etwa den gleichen Preis, was mir sagt, dass der Wert recht schlüssig ist. Wichtig hierbei ist es, dass man sich nichts schönrechnet. Daher kalkuliere ich immer mit den konservativen Werten. Die 600.000 € sind also m.M.n. nach der Sanierung und Vollvermietung recht schnell zu erzielen. Natürlich lassen sich solche Berechnungen nicht unendlich in die Zukunft projezieren. D.h. ich kann jetzt relativ genau den Marktwert der Immobilie in ein paar Monaten benennen, jedoch sehr ungenau in ein paar Jahren oder Jahrzehnten. Je mehr Zeit dazwischen liegt, desto ungenauer ist der ermittelte Wert, weil zu viele Faktoren dann hineinspielen könnten. Für mich spielt das aber nur sekundär eine Rolle, weil ich dieses Objekt langfristig halten möchte. Es lässt mich einfach sehr gut schlafen, dass ich zunächst einen großen Puffer habe. Ich hoffe, deine Frage ausreichend beantwortet zu haben?

      Schöne Grüße

  5. Ein Freund hat sich jetzt auch eine neue Wohnung zugelegt, um sie gewinnbringend vermieten zu können. Er meinte, dass eine Badsanierung notwendig sei. Das kann sich aber keiner so recht vorstellen. Er hat bereits für das Haus unglaublich viel bezahlt.

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