Bestellerprinzip bei Immobilienverkäufen durch Makler

Bestellerprinzip

Katarina Barley hatte am 21.09.18 für einen kleinen Paukenschlag, besonders für die Maklerbranche, gesorgt, als sie den folgenden Tweet bezüglich des Bestellerprinzips ins Internet stellte:

Bestellerprinzip

Es ist nicht so, dass es eine solche Diskussion zuvor nicht gegeben hatte – es gab sie sogar die letzten Jahre immer wieder – aber die Schnelligkeit, die jetzt scheinbar an den Tag gelegt wurde, verwundert einen trotzdem.

Und die Verwunderung nimmt noch weitere Formen an, wenn man versucht etwas Handfestes bezüglich des oberen Tweets der Justizministerin zu finden. Um es vorweg zu nehmen: Man wird einfach nichts finden. Denn es gibt weder einen Beschluss, ja noch nicht mal eine Absichtserklärung.

Die parlamentarische Staatssekretärin im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz Rita Hagl-Kehl, erläuterte am 26.09.18 in der Aktuellen Stunde des Bundestages die Ergebnisse des Wohnungsgipfels, in denen es zum Thema Bestellerprinzip hieß, dass lediglich eine Prüfung diesbezüglich angestrebt wird. Somit führt Barley eindeutig und bewusst die Bürger in die Irre. Also solltet ihr euch weder freuen, noch ärgern (je nach dem auf welcher Seite ihr bei dem Thema steht), zumindest noch nicht.

Das soll aber nicht das Hauptanliegen dieses Beitrages werden. Vielmehr will ich diese angeschobene Diskussion dazu nutzen, um meine Gedanken über das Bestellerprinzip bei Immobilienverkäufen durch Makler aufzuschreiben.

Was bedeutet Bestellerprinzip?

Bei Vermietungen wurde das Bestellerprinzip bereits vor einigen Jahren eingeführt. Hierbei wurde festgelegt, dass derjenige, der den Makler mit der Vermietung/Anmietung einer Wohnung beauftrag, diesen auch bezahlen muss. Eine Umlage auf die andere Partei ist seit dem nicht mehr möglich, wobei davor regelmäßig und nahezu ausschließlich der Mieter belastet wurde. Das war für die Vermieter natürlich eine sehr angenehme Sache, denn sie mussten sich weder um die Auswahl der Mieter, noch um die leidigen Besichtigungen kümmern und am Ende erhielten sie den gesamten Service auch noch vom Mieter finanziert. Diese Zeiten sind seit dem 01.06.2015 vorbei.

Analog hierzu soll nun auch beim Verkauf einer Immobilie durch einen Makler das Bestellerprinzip eingeführt werden. Es soll also derjenige bezahlen, der den Makler engagiert hatte. Das klingt erst mal fair, jedoch gibt es auch einige Gegenstimmen, die durchaus ihre Berechtigung haben. Im Folgenden möchte ich die Vor- und Nachteile des Bestellerprinzips erläutern.

Vorteile des Bestellerprinzips

  1. Die Maklercourtage würde sinken, weil die Verkäufer für einen größeren Wettbewerb unter den Maklern sorgen würden. Die Verhandlungsposition eines Käufers ist, besonders im momentanen Verkäufermarkt, relativ eingeschränkt. Ein Käufer kann sich für eine bestimmte Immobilie nicht aussuchen, mit welchem Makler er die Immobilie kaufen möchte. Der Verkäufer hingegen kann sich mehrere Angebote verschiedener Makler einholen, bevor er die Vermarktung seiner Immobilie einem Makler anvertraut. Alleine dieser Umstand wird auf ganz natürliche Weise die Preise nach unten regulieren. Damit dürften Courtagen in Höhe von z.B. 7,14 % des Verkaufspreises ein für alle Mal der Vergangenheit angehören.
  2. Die Kaufnebenkosten würden für den Käufer sinken. Mittlerweile betragen diese, je nach Bundesland, zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises. Das stellt besonders für Finanzierungen einen nicht unerheblichen Faktor dar. Banken finanzieren ungerne die Nebenkosten und erwarten sogar oft, dass der Käufer diese aus eigener Tasche trägt. Wenn der Verkäufer die Maklerkosten trägt, welche momentan zumeist den größten Teil der Nebenkosten ausmacht, verringert sich dieser Anteil bei den Nebenkosten und eine Finanzierung dürfte einfacher zu bewerkstelligen sein. Selbst wenn man berechtigterweise nun davon ausgeht, dass der Verkäufer die Courtage zumindest in Teilen auf den Verkaufspreis draufschlägt, so wird der Effekt aus Punkt 1 dazu führen, dass die Nebenkosten insgesamt trotzdem sinken.
  3. Die Qualität der Makler dürfte steigen, weil die Verkäufer eine hochwertige Arbeit sehen wollen, da sie die Makler bezahlen. Momentan ist es so, dass die Verkäufer nicht so viel Wert auf die Qualität der Makler legen. Man kann es mit dem Sprichwort „Einem geschenkten Gaul schaut man nicht ins Maul“ am besten erklären. Wenn die Dienstleistung kostenlos ist, achtet man nicht auf die Qualität. Wenn man aber für die Dienstleistung bezahlen soll, rückt die Qualität der Arbeit in den Vordergrund.
  4. Auch der Makler hätte dadurch Vorteile, denn er würde nicht mehr vom Käufer umgangen werden können. Das ist besonders bei Nachweismaklertätigkeiten nicht selten der Fall ist.
  5. Auch würde die Prozedur mit dem Widerrufsrecht nach dem Fernabsatzgesetz für Kaufinteressenten entfallen.
  6. Die Kaufpreise werden direkt auf den ersten Blick besser vergleichbar. Da es verschiedene Courtagesätze gibt und sich dadurch die Kaufnebenkosten je nach Maklercourtage zum Teil nicht unerheblich verändern kann, muss man für einen Vergleich zweier Immobilien von unterschiedlichen Maklern die Kosten separat berechnen und gegenüberstellen. Wenn diese Variable aber für den Käufer entfällt, so ist der Kaufpreis zu 100 % mit einer anderen Immobilie vergleichbar.

Nachteile des Bestellerprinzips

  1. Die Befürchtung, dass der Verkäufer die Courtage auf den Angebotspreis draufschlagen würde, ist in aller Munde. Das dürfte auch mit das stärkste Argument für die Nachteile sein. In der Tat ist die Gefahr recht hoch dafür, denn jede Partei versucht die für sich beste Preisgestaltung zu erzielen.
  2. Durch den obigen Punkt steigt auch die Grunderwerbsteuer, aber auch die Notar- und Grundbuchkosten an, da diese auf Grundlage des Verkaufspreises berechnet werden.
  3. Wenn der Verkäufer den Makler bezahlt, würde dadurch die Beratungsqualität des Maklers gegenüber dem Käufer deutlich leiden, weil diese Parteien kein Vertragsverhältnis mehr hätten und der Makler ausschließlich im Interesse des Verkäufers handeln würde. Somit ergäbe sich ein Übergewicht mit Vorteilen für die Verkäuferseite.
  4. Die Transparenz der Kaufpreiszusammenstellung wäre nicht mehr gegeben, da hier eine unbekannte Summe der Maklercourtage von Verkäufer mit eingerechnet werden würde. Damit wäre der eigentliche Immobilienpreis nicht mehr klar ersichtlich.

Fazit

Im Grundsatz bin ich persönlich für eine freie Marktentfaltung und Selbstregulierung, da ich denke, dass der Markt am effizientesten ist, zumindest effizienter als die Politik mit ihren Maßnahmen. In diesem Fall sehe ich jedoch mehr Vorteile bei einer Einführung des Bestellerprinzips.

Viele der Nachteile lassen sich meiner Ansicht nach relativieren. So z.B. die Befürchtung, dass der Kaufpreis um die Courtage ansteigen würde. Grundsätzlich reguliert so etwas der Markt von alleine, d.h. in angespannten Märkten kann der Verkäufer durchaus besser solche Kosten auf den Käufer über den Kaufpreis durchsetzen.

In Käufermärkten ist es dann jedoch wieder eine komplett andere Sache. Wenn zu viel Angebot auf dem Markt ist, wird der Verkäufer auch eher auf den Courtagekosten sitzen bleiben.

Auch die einseitige Beratung des Maklers lässt sich meiner Meinung nach leicht relativieren. Zunächst darf der Makler nur im gesetzlichen Rahmen agieren, sodass Falschangaben oder verschleiernde Maßnahmen illegal wären. Darüber hinaus ist der Makler von seiner Grundeinstellung bereits jetzt stets näher am Verkäufer als am Käufer. Besonders in Verkäufermärkten ist das relativ deutlich zu merken. Daher sehe ich diesen Punkt als nicht bedeutend an. Und besonders für Immobilieninvestoren ist dieser Negativpunkt quasi nicht existent, da man jegliche fehlende Beratung durch eigenen Erfahrungen ausgleichen und weit darüber hinaus übertreffen kann.

Auch die Transparenz, was die Zusammenstellung des Kaufpreises anbetrifft, halte ich für unerheblich, da am Ende nur der Gesamtbetrag wichtig ist. Ich möchte wissen, wie viel ich insgesamt für die Immobilie ausgebe. Dabei ist für mich nicht wirklich relevant, welche Kosten im welchen Verhältnis stehen.

Die positiven Aspekte hingegen halte ich für gewichtiger, so z.B. dass die Maklercourtage wahrscheinlich deutlich sinken würde und Ausuferungen wie 7 und mehr % der Vergangenheit angehören werden. Als Vergleich dient hier vielleicht auch der Niederländische Markt, in dem bereits seit längerer Zeit das Bestellerprinzip gilt. Hier haben sich die Courtagen auf ein bis zwei Prozent eingependelt. Eine solch niedrige Courtage kann ich mir in Deutschland nur wünschen, jedoch kaum Vorstellen.

Auch ist für mich als Investor wichtig, dass die Kaufnebenkosten sinken. Das erhöht die Finanzierbarkeit der Objekte meiner Meinung nach deutlich. So würden 100%-Finanzierungen mit weniger Eigenkapitaleinsatz einhergehen.

Als abschließenden positiven Punkt möchte ich noch aufführen, dass ich eine Bereinigung des Maklermarktes begrüßen würde. In den letzten Jahren sind extrem viele Neumakler ohne gute Ausbildung und ohne Erfahrung, dafür mit einer gehörigen Portion Arroganz auf den Markt getreten. Diese machen einem das Leben durch unterirdische Präsentationen und Aufbereitung der Unterlagen extrem schwer. Ich würde sogar so weit gehen, dass viele dieser Makler eher ein Hindernis als eine Hilfe darstellen. Und genau diese schlechten Makler würden wieder aus dem Markt gespült werden.

Was haltet ihr von einem möglichen Bestellerprinzip? Schreibt mir eine Mail oder direkt hier in die Kommentare. Ich freue mich über euer Feedback.


4 Kommentare

  1. Als Makler in Österreich, mit sehr anspruchsvoller Konzessionsprüfung ist es meine Aufgabe, die Interessen von Käufer und Verkäufer zu wahren. Ich berate beide Seiten kompetent und umfassend. Mein Wirken dient dem Vorteil beider Seiten. Warum sollten sich also fachlich inkompetente Politiker anmaßen dürfen, zu bestimmen, dass mein Honorar künftig nur von einer Seite getragen werden soll? Erst dann wäre ich geneigt, meine Dienste eher zum Vorteil des Jenigen zu neigen, der letztendlich mein alleiniger Vertragspartner ist. Meines Erachtens ist das Bestellerprinzip nichts anderes als ein praxisfremdes Unterfangen zum Wählerfang.

    • Hallo Thomas,
      danke für deinen Beitrag. Ich kann für den österreichischen Markt nicht sprechen, den deutschen kenne ich allerdings schon ein bisschen. Und da fällt es extrem auf, dass die Makler eben nicht neutral zwischen Käufer und Verkäufer vermitteln, sondern schon deutlich auf der Seite des Auftraggebers stehen. Besonders im momentanen Marktumfeld macht sich das extrem deutlich. Das ist auch logisch, weil der Markt leergefegt ist und man da lieber auf rare Verkäufer eingeht, als auf die in Massen vorherrschenden Käufer. Und besonders in diesem Marktumfeld stellt sich eben die Frage, warum ein Käufer zwischen 4 % und über 7 % bezahlen soll und der Makler nicht einmal in der Lage ist ein ordentlich aufbereitetes Exposé zu erstellen, geschweige denn die angeforderten Unterlagen bereitzustellen. Auf der anderen Seite fordert er aber am liebsten schon vor der ersten Besichtigung einen detaillierten Bonitätsnachweis mit einer allgemeinen Finanzierungsbestätigung. Das sind leider auch keine Einzelfälle mehr, sondern gängige Praxis unter deutschen Maklern. Man versucht den Weg des geringsten Widerstandes zu gehen und sucht nach einem Käufer, der alles hat und nichts vom Makler benötigt, der also dem Makler am wenigsten Arbeit macht. Zur Zeit findet er das auch, aber mit guter Maklerarbeit hat das rein gar nichts zu tun.

      Ich zahle dem Makler gerne Provision, wenn er sich die verdient hat. Auf solche Makler stößt man nur leider sehr selten. Immer öfter befindet man sich als Käufer in der Rolle des Bittstellers und das liegt zum großen Teil auch an der Arbeit des Maklers.

      Aus diesem Grund und aus denen, die ich in meinem Beitrag zusammengetragen hatte, halte ich das Bestellerprinzip in diesem Fall für hilfreich.

      Schöne Grüße
      Eduard

  2. Ich bin Eigentümer von 40 Wohnungen. Bis dato habe ich noch keinen wirklich kompetenten Makler kennengelernt. Weder aufbereitete Unterlagen, noch schnelle Reaktionen. Makler waren in allen meinen Projekten eher ein verzögernder Kostenfaktor. Deshalb bin ich ganz klar für das Bestellerprinzip. Ein Makler kann eh nicht zwei Herren dienen.

    • Hallo Martin,
      ich bin vollkommen deiner Meinung und kann deine Erfahrungen bestätigen. Lediglich der Makler von meinem letzten Deal war wirklich gut und engagiert. Alle anderen waren nur Bremsen.

      Schöne Grüße
      Eduard

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