Kaufprozess eines Mehrfamilienhauses

Mehrfamilienhaus

Wie ich es bereits in meinem letzten Beitrag angekündigt hatte, habe ich es wieder getan und ein weiteres Mehrfamilienhaus gekauft. Dieses Mal ist es kleiner als mein letzter Kauf aus dem Jahr 2018 und auch unkomplizierter. Aber alles nach der Reihe. In diesem Beitrag erfahrt ihr alle Daten und Fakten zu meiner neuen Immobilie.

Ich möchte den Kauf so ein bisschen als Case-Study hier dokumentieren und euch damit auch einen relativ ausführlichen Einblick in meine Arbeit in der Ankaufsphase eines Objektes geben. Besonders für Anfänger stellt sich nämlich oft die Frage, wie man am besten vorgeht? Ob ich es besonders gut mache, weiß ich nicht. Ich mache es aber gut genug, dass alle meine Immobilien sehr gut laufen. Ich kann euch jetzt schon mal vorwarnen, dass es mit Abstand der längste Beitrag in meinem Blog geworden ist. Also los geht´s:

Immobiliendaten

Wohneinheiten3
Wohnfläche260 qm
Grundstücksfläche1456 qm
UrsprungsbaujahrCa. 1785
Baujahr grundlegender Um-/AnbauCa. 1971/72
Kfz-Abstellflächen3 Garagen
HeizungsartGaszentralheizung
Kaufpreis160.000 €
Kaufpreis pro qm615 € / qm
Jahresnettokaltmiete IST12.900 € pro Jahr
Nettokaltmiete pro qm4,13 € / qm

Standortanalyse

Das Objekt befindet sich im Ortsteil Langendamm der Stadt Nienburg/Weser. Nienburg ist neben Minden (Westfalen) mein Investitionsstandort, welcher sich ziemlich mittig zwischen Bremen und Hannover befindet. Hier habe ich bereits mehrere Häuser und lebe selber hier, sodass ich den Standort sehr gut kenne. Der Ortsteil Langendamm befindet sich im südöstlichen Teil der Stadt und ist etwa 4 km von der innerstädtischen Fußgängerzone entfernt. Eine Bushaltestelle ist wenige hundert Meter von dem Objekt entfernt. Man muss dazu sagen, dass Langendamm eher eine mittlere Lage darstellt, jedoch ist die Ortsteil-Mikrolage eine gute. Das Objekt steht inmitten von Ein- und Zweifamilienhäusern in einer sehr ruhigen Lage im Westen Langendamms.

Die Stadt Nienburg hat etwas über 31.000 Einwohner und eine gut ausgebaute Infrastruktur aus Schulen (alle Schulformen), (Fach-)Ärzten, Krankenhaus und Einkaufsmöglichkeiten.

Auch wirtschaftlich ist der Standort gut aufgestellt. Die Arbeitslosenquote (Stand Juni 2019) liegt bei niedrigen 4,6 %. Nienburg ist ein großer Glasproduktionsstandort, welcher der Firma Ardagh Group gehört. Auch ist Nienburg ein BASF Standort für die Katalysatorenproduktion. Darüber hinaus gibt es noch einige weitere kleinere Industrieunternehmen, wie H.B. Fuller, Chr. Hansen und PB Gelatins.

Direkt im Ortsteil Langendamm befindet sich auch eine Bundeswehrkaserne mit ca. 900 stationierten Soldaten. Seit 2007 befindet sich in Nienburg der Hauptsitz der Polizeiakademie Niedersachsen mit bis zu 500 Polizeistudenten und 130 Mitarbeitern.

Auf Grund dieser Begebenheiten und der kurzen Entfernung zu zwei Großstädten, schätze ich den Standort als gut und nachhaltig ein. Die Vermietung ist hier überhaupt kein Problem. Vielmehr herrscht ein ständiger Wohnungsbedarf. Auf Immobilienscout werden zur Zeit lediglich 13 Mietwohnungen angeboten, was in etwa den langfristigen Angebotsschnitt darstellt. Auch Baugrundstücke sind nur vereinzelt zu bekommen und ebenfalls ein rares Gut.

Sichtung des Objektes

Mitte April diesen Jahres habe ich auf Immobilienscout das oben dargestellte Mehrfamilienhaus entdeckt. Es wurde für 180.000 € über einen makelnden Hausverwalter angeboten. Da die Grunddaten soweit ganz ok waren, schrieb ich ihm eine eMail und forderte das Exposé an, welches ich wenig später erhielt. Kurz darauf konnte ich einen Besichtigungstermin vereinbaren und wenig später diesen auch wahrnehmen.

Besichtigung

Ich ging davon aus, dass es sich bei dem Termin um einen Einzeltermin handelte. Das war aber nicht so, sodass wir insgesamt mit drei Kaufinteressenten durch das Objekt gingen. Ist für mich auch nachvollziehbar, da alle Wohnungen bewohnt sind und man die Mieter nicht mit Einzelbesichtigungen noch mehr nerven wollte als nötig. Und dass die Mieter genervt waren, konnte man ab und zu latent wahrnehmen.

Das Grundstück und das äußere Erscheinungsbild des Hauses machten auf den ersten Blick einen ganz ordentlichen Eindruck. Hier waren keine größeren Auffälligkeiten ersichtlich. Das Ursprungsbaujahr ist dem Haus definitiv weder innen noch außen anzumerken. Hierbei handelt es sich um einen Neuaufbau in den 70ern.

Grundriss EG

Im Erdgeschoss befinden sich zwei Wohnungen, welche jeweils von einem alleinstehenden Mann in den 40ern bzw. 50ern bewohnt wird. Die Wohnungen haben eine Größe von 74 bzw. 76 qm. Die kleinere hat zwei Zimmer, die größere drei. Der Mieter von der größeren Wohnung klagte gegenüber dem Verwalter, dass er ein defektes Fenster habe. Ansonsten machten beide Wohnungen einen zufriedenstellenden Eindruck, obwohl seit dem Neuaufbau in den 70ern nicht wirklich viel gemacht wurde. Einzig die Elektrik dürfte bereits einmal überarbeitet worden sein, da hier jede Wohnung mit FI-Schalter und drei Phasen ausgestattet ist. Bei Auszug der jeweiligen Mieter müssten die Wohnungen nahezu komplett saniert werden, d.h. neue Bäder inkl. vielleicht neuer Verrohrung, neue Böden, neue Fenster/Türen und natürlich Tapete und Farbe. Es bleiben allerdings überschaubare Kosten.

Grundriss OG

Im Obergeschoss befindet sich eine weitere Wohnung, die sich über das gesamte Geschoss erstreckt. Die 4-Zimmer-Wohnung wird von einem Rentnerehepaar bewohnt, deren Kinder bereits seit Jahren ausgezogen waren. Die Wohnung ist eigentlich viel zu groß für die beiden. Sie wollen jedoch die Wohnung gerne behalten, so lange sie noch fit sind und alles selber regeln können. Der Zustand der Wohnung ist mit den beiden unteren vergleichbar. Auch hier müssten bei Neuvermietung die oben aufgeführten Arbeiten durchgeführt werden.

Auch den Dachstuhl habe ich natürlich besichtigt. Die Balkenkonstruktion sah unauffällig aus und befand sich in einem guten Zustand. Es waren keine Spuren von Wassereintritt auf dem Dachboden erkennbar.

Das Objekt hat einen Teilkeller, welcher aus vier kleineren Räumen besteht. Ein Zugang über eine Außentreppe ist ebenfalls vorhanden. In einem der Räume befindet sich die Gaszentralheizung aus dem Jahr 2006.

Garage

Die drei Garagen auf dem Grundstück waren unauffällig in der Substanz. Leider ist hier kein Strom vorhanden. Jedoch dürfte bei Bedarf dieser unkompliziert verlegt werden können.

Zusammenfassend lässt sich über das Objekt sagen, dass es sich in einem ordentlichen substanziellen Zustand befindet, jedoch einen Modernisierungsstau aufweist. Es gibt allerdings nichts, was akut zu machen wäre.

Alle Mieter waren im Grunde mit ihren Wohnungen zufrieden und wollten gerne weiter wohnen bleiben.

Über den Hausverwalter konnte ich erfahren, dass die Verkäuferin eine kleine private Immobilien Gesellschaft ist. Der Gründer dieser Gesellschaft sei verstorben und seine Tochter hat diese als Geschäftsführerin übernommen. Nun wollte sie nach und nach die Immobilien abstoßen.

Weiterhin ließ der Verwalter durchblicken, dass es bereits vor einigen Monaten zu einem Fast-Verkauf gekommen wäre, der Interessent jedoch die Finanzierung nicht stemmen konnte. Der damals verhandelte Kaufpreis war 180.000 €.

Potentiale der Immobilie

Das größte Potential ist eindeutig in den viel zu niedrigen Mieten vorhanden. Die Mieten wurden nie erhöht und die Mietverträge bestehen teilweise seit 1980. Die Durchschnittsmiete bei diesem Objekt liegt bei 4,13 €. In dem Preis sind die Garagen bereits inbegriffen. Für vergleichbare Wohnungen sind ohne Probleme zwischen 5,50 € und 6,00 € erreichbar, wobei Garagen nochmal zusätzlich 25 – 30 € einbringen würden. Rechne ich nun mit den jeweils niedrigeren Zahlen (5,50 € pro qm und 25 € pro Garage), so läge eine zukünftig erreichbare Jahresnettokaltmiete bei etwa 18.000 €.

Das wäre bei Neuvermietung ungefähr zu erwarten. Aber auch in den laufenden Mietverträgen lassen sich die Mieten um 20 % erhöhen, somit könnte man relativ schnell die Jahresnettokaltmiete auf etwa 15.480 € erhöhen.

Garten Garten

Das große Grundstück kann man darüber hinaus so gestalten, dass jede Partei einen eigenen abgetrennten Gartenanteil zur Verfügung hätte, den sich die Mieter individuell gestalten könnten. Hier könnten mit wenig Aufwand Terrassentüren für die beiden Erdgeschosswohnungen installiert werden, sodass die Mieter direkt aus ihrer Wohnung in ihren Gartenanteil gelangen. Das erhöht nochmal den Wohnkomfort, was sich auch letztlich an der Nachfrage und der Miete bemerkbar machen wird.

Eine weitere Renditesteigerung käme bei einer WG-Vermietung in Betracht. Die obere 4-Zimmer-Wohnung, aber auch die beiden unteren Wohnungen eignen sich, nach ein paar kleineren Maßnahmen, hervorragend als WGs, die in Nienburg von den Polizeianwärtern immer gut nachgefragt werden. Aber das wäre für mich keine Kalkulationsgrundlage für die Rentabilitätsberechnung einer Immobilie, weil ich immer nur mit Standardvermietungen zu Marktmietpreisen rechne. Alles, was zusätzlich eingenommen wird, sind erfreuliche Beigaben.

Cashflowberechnung

Nachdem ich festgestellt habe, welcher Ist-Zustand vorliegt und welche Möglichkeiten ich bei diesem Objekt realistisch und nachhaltig sehe, geht es nun an den Taschenrechner für die Cashflowberechnung. Dass die Immobilie rentabel ist, sah ich überschlägig bereits auf den ersten Blick. Nun geht es aber in die Feinberechnung. Hier führe ich alle (auch kalkulatorische) Kosten und alle Einnahmen auf und stelle sie gegenüber.

Kennzahlen Mehrfamilienhaus

Cashflow IST Mehrfamilienhaus

Zunächst schaue ich mir den Cashflow auf Grundlage der Ist-Zahlen an. Schon hierbei kann man sehen, dass das Objekt bereits rentabel ist. Momentan hat das Haus einen Faktor von knapp über 13 und einen monatlichen Überschuss von ca. 130 € nach Steuern.

Kennzahlen 20% ME Mehrfamilienhaus

Cashflow 20% ME Mehrfamilienhaus

Im zweiten Schritt schaue ich mir die Auswirkung der kurzfristigen Mietsteigerung auf den Cashflow an. Obwohl die Mietsteigerung lediglich 20 % ausmacht, sieht man beeindruckend, dass der Cashflow nach Steuern sich verdoppelt und der Faktor auf knapp 11 sinkt.

Kennzahlen SOLL Mehrfamilienhaus

Cashflow SOLL Mehrfamilienhaus

Im letzten Schritt schaue ich mir die Zahlen dann auch noch bei einer ganzheitlichen Entwicklung der Immobilie an. Das werde ich bei dieser Immobilie nicht in den ersten Jahren und schon gar nicht mit den derzeitigen Mietern erreichen. Das ist eher so eine mittelfristige Berechnung auf Sicht von ca. >3 Jahren. Hier kann man eine erneute Cashflowsteigerung um gut 50% und ein Absinken des Faktors auf 9,5 feststellen.

Positiver Cashflow ist für mich extrem wichtig. Ich bin kein Immobilienspekulant, der auf einen Wertanstieg der Immobilie aus ist. Mir ist es wichtig, dass ich sehr schnell mit dem Objekt nachhaltig Überschüsse erziele. Daher sind für mich „Potentiale der Immobilie“ und „Cashflowberechnung“ mit die wichtigsten Punkte in meiner Due Diligence.

Ablauf der Kaufpreisverhandlungen

Nach der Besichtigung habe ich mir ein paar Tage meine Gedanken gemacht und anschließend mein Kaufpreisangebot per eMail an den Verwalter geschickt. Der genaue Wortlaut war folgender:

Sehr geehrter Herr XXXXXX,

zunächst möchte ich mich für die aufschlussreiche Besichtigung am letzten Freitag bedanken. Wie versprochen wollte ich ein Kaufpreisgebot abgeben, welches ich hiermit schriftlich zur Kenntnis gebe:

In Anbetracht des mäßigen Sanierungszustandes des Hauses (veraltete Fenster, relativ altes Dach, alte Sanitäreinrichtungen, usw), sowie der vernachlässigten Mieterhöhungen, liegt mein Gebot bei 155.000 €. An dem Haus stehen die nächsten Jahre zum Teil sehr teure Sanierungsmaßnahmen an, welche man natürlich im Kaufpreis berücksichtigen muss.

Sollte die Verkäufergesellschaft mit dem Preis einverstanden sein, bin ich gerne bereit sofort Liquiditätsnachweise und auch zeitnah einen Finanzierungsnachweis (sofern mir alle benötigten Unterlagen zur Verfügung gestellt werden) vorzulegen. Eine notarielle Abwicklung kann somit innerhalb von 2-3 Wochen (unter Beachtung der gesetzlichen 14-Tage-Frist) komplett vollzogen werden.

Ich habe bereits mehrere Objekte und kann daher schnell, unkompliziert und professionell reagieren.

Ich bitte um eine baldige Antwort und verbleibe bis dahin

mit freundlichen Grüßen

Eduard Hange

Auf diese Mail habe ich bereits am darauffolgenden Tag eine Absage erhalten. Ich habe damit gerechnet, gerade weil das Haus zuvor fast für 180.000 € verkauft worden wäre. Für mich kam allerdings ein so hoher Kaufpreis einfach nicht in Frage, weil es meine Parameter gesprengt hätte. Also schrieb ich wiederum einen Tag später folgende eMail:

Sehr geehrter Herr XXXXXX,

schade, dass mein Angebot nicht auf Zustimmung stieß. Ich würde das Objekt schon gerne haben, jedoch muss sich dieses auch für mich rentieren. Das Haus hat sicherlich Potential, jedoch muss es auch entwickelt werden, was mit nicht gerade geringen Investitionen einhergeht. Ich bin bereit mein Angebot um 5.000 Euro auf nun 160.000 Euro zu erhöhen. Jedoch stellt dieses Gebot meine äußerste Schmerzgrenze dar, sodass ich eine weitere Erhöhung nicht mehr anbieten kann. Ich bitte sie den nunmehr neuen Preis der Verkäuferseite vorzutragen und hoffe weiterhin auf eine positive Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Eduard Hange

Zwei Tage später erhielt ich dann ein Gegenangebot in Höhe von 175.000 €. Dieses lehnte ich ab und verwies auf meine letzte Mail, dass es sich bei meinem Angebot um mein tatsächlich höchstes Gebot handelte und dass ich eine weitere Erhöhung nicht anbieten könnte.

Eine weitere Woche später erhielt ich erneut ein Gegenangebot in Höhe von nun 170.000 €. Diese Beharrlichkeit des Verwalters zeigte mir, dass die Verkäuferin das Objekt nun endgültig und möglichst schnell loswerden wollte und die Nachfrage nach dem Objekt eher mäßig sein dürfte. Daher habe ich eine kleine Chance gesehen und habe den Druck etwas erhöht, indem ich postwendend mit folgender Mail das neue Gegenangebot ablehnte:

Sehr geehrter Herr XXXXXX,

danke für Ihre Rückmeldung. Ich wollte mich ohnehin in den kommenden Tagen bei Ihnen melden. 160.000 € stellt, wie bereits erwähnt, mein absolutes Höchstgebot dar. Ich würde auch keine 165.000 € bezahlen. Das habe ich stets ehrlich und offen kommuniziert. Mein Angebot kann ich noch bis zum 30.06. aufrechterhalten. Danach ziehe ich mich von diesem Objekt zurück, da ich dann in den kommenden Monaten mein Eigenkapital in umfassende Aufwertungen meiner Bestandsobjekte (u.a. Badsanierungen, Gebäudeanstrich, usw.) investieren und somit eine gewisse Zeit illiquide sein werde. Diese Maßnahmen habe ich erstmal aufgrund des Objektes in Langendamm in den Hintergrund gestellt. Da ein Kauf hier allerdings wenig erfolgsversprechend erscheint und darüber hinaus mein verbindliches Angebot schon eine Zeit lang besteht, werde ich mich nach Fristende den oben beschriebenen Projekten widmen. Daher bitte ich bis Fristende um eine finale Antwort ihrerseits.

Bis dahin verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Eduard Hange

Auf diese Mail habe ich dann 14 Tage keine Antwort erhalten und ich hatte eigentlich schon mit dem Objekt abgeschlossen. Und dann sah ich eine neue Mail von dem Verwalter in meinem Postfach. In dieser hieß es sinngemäß, dass eine letzte Besichtigungsrunde stattfinden sollte und wenn sich dort kein ernsthafter Interessent finde, die Verkäuferin sich nochmal mit meinem Angebot beschäftigen würde.

Übersetzt hieß es für mich, dass die Verkäuferin meinen Preis akzeptiert, wenn sich nicht noch im letzten Moment ein anderer findet, der mehr bezahlt. Etwa eine Woche später, und ca. eine Woche vor Ablauf meiner gesetzten Frist, erhielt ich eine kurze Mail vom Verwalter, in der lediglich stand, dass ich das Haus für 160.000 € kaufen könnte.

Ich bestätigte sofort den Kauf und forderte nun diverse Objektunterlagen (Grundrisse, Grundbuchauszug, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, Vollmacht für die Einsichtnahme in die Bauakte, Liegenschaftskarte, die letzte Betriebskostenabrechnung und die Mietverträge) an. Erfahrungsgemäß weiß ich, dass auch die Bank einen Großteil dieser Unterlagen für eine schnelle Finanzierungszusage benötigt. Das wusste scheinbar auch der Verwalter, denn er schickte mir bereits am Folgetag alle angeforderten Unterlagen per Mail zu.

Prüfung der Objektunterlagen

Ich prüfe bewusst erst hier die Objektunterlagen im Detail und nicht bereits vor der Preisverhandlung. Ich mache es, um Zeit zu sparen. Nur die wenigsten Preisverhandlungen gehen für mich positiv aus, sodass ich den Zuschlag für das Objekt erhalte. Würde ich jedes Objekt bereits vor der eigentlichen Verhandlung prüfen, so würde ich in den meisten Fällen einfach unnötig viel Zeit verschwenden.

Wie prüfe ich nun die Objektunterlagen? Im Großen und Ganzen geht es eigentlich relativ schnell, wenn man Übung darin hat und weiß, worauf es ankommt. Ich versuche euch das hier aus meiner Sicht Wichtige kurz zu skizzieren.

Bei vielen älteren Objekten sind einige Unterlagen gar nicht mehr vorhanden, weil sie durch Brände, Krieg, usw. im Laufe der vielen Jahrzehnte zerstört wurden oder verloren gegangen sind. So fehlen dann in den Bauakten Grundrisse oder die generelle Dokumentation über Änderungen an den Bestandsobjekten.

In diesem Fall waren die Grundrisse jedoch vorhanden. Diese gleiche ich mit der Realität ab, um ggf. Diskrepanzen aufzudecken. Wurden z.B. Wände versetzt? Wurden aus zwei Wohnungen eine gemacht oder umgekehrt? Ich schaue mir also all das an, was im Sinne des Baurechtes relevant sein könnte. Das gleiche ich dann mit der Bauakte ab. Hierfür hat mir die Verkäuferin eine Vollmacht für die Einsichtnahme in die Bauakte und das Baulastenverzeichnis ausgestellt.

Beim Bauamt habe ich mir dann die Bauakte angesehen. Dort gab es keinerlei Unstimmigkeiten mit den realen Begebenheiten. Alles war genehmigt und somit für mich ok. In Nienburg konnte ich im Bauamt auch gleichzeitig in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen. Dort war tatsächlich eine Baulast eingetragen, welche weder der Verkäuferin, noch dem Verwalter bekannt war. Baulasten sind meistens für den Käufer weniger schön, weil sie in irgendeiner Art und Weise die Rechte des (zukünftigen) Eigentümers am Grundstück und/oder den darauf befindlichen Gebäuden negativ beeinflussen.

In meinem Fall war es die Duldung einer Grenzbebauung eines längeren Carports auf dem Nachbargrundstück und gleichzeitig die Pflicht, sollte ich ein Nebengebäude auf mein Grundstück setzen, dieses an die Grenzbebauung in geeigneter Weise anzubauen.

Mit dieser Einschränkung konnte ich sehr gut leben. Sie stellte für mich keine wirklich wertmindernde Baulast dar, da in diesem Bereich des Grundstückes eine weitere Bebauung nicht praktikabel bzw. notwendig erscheint. Auch konnte ich bei diesem Termin herausfinden, dass das Grundstück nur etwa zur Hälfte bebaut werden kann. Das ist sehr schade, weil die Grundstücksgröße eine grundsätzliche Aufteilung hergegeben hätte. Das hätte den Wert nochmal gesteigert.

Natürlich schaue ich mir auch das Grundbuch an. Im Bestandsverzeichnis kann man die Größe und Lage des Grundstückes, sowie die Nutzungsart herauslesen und mit den von der Verkäuferseite erlangten Informationen abgleichen. Ist im Grundbuch z.B. ein Einfamilienwohnhaus eingetragen und das Objekt steht nun als Dreifamilienhaus, so muss man sich ganz dringend die Bauakte anschauen, denn irgendetwas kann hier dann nicht stimmen und die Alarmglocken für einen Schwarzbau läuten hier ganz laut.

In Abteilung I werden die Eigentümer des Grundstückes aufgeführt. Dort kann man aber auch ersehen, wer die Voreigentümer waren und wann z.B. der letzte Eigentümerwechsel stattfand. Hat das Grundstück z.B. in kürzerer Zeit oft den Eigentümer gewechselt, dann könnte das auf Probleme an der Immobilie hindeuten, denen man dann nachgehen kann. Es muss aber nicht zwangsläufig auf Probleme hindeuten, wenn z.B. mehrere Eigentumsübertragungen innerhalb der Familie stattfanden oder die Verkäuferseite andere schlüssige Gründe vorbringen kann.

In Abteilung II des Grundbuches können u.a. Nießbrauchsrechte, Vorkaufsrechte oder auch Grunddienstbarkeiten in Form von z.B. Wegerechten stehen. Nahezu alle Eintragungen in dieser Abteilung sind für den Käufer relevant und müssen richtig eingeordnet werden. In meinem Fall war hier mal ein Nießbrauchsrecht eingetragen, welches jedoch später wieder gelöscht wurde. Ein bestehendes Nießbrauchsrecht mindert den Wert des Grundstückes mitunter erheblich und kann auch die Nutzbarkeit der Immobilie stark einschränken.

In Abteilung III werden die sogenannten Grundpfandrechte eingetragen, also die Grundschuld oder auch eine Hypothek. Hier sollte man darauf achten, dass die eingetragene Grundschuld nach Möglichkeit nicht höher als der Kaufpreis sein sollte. Zwar ist es nicht per se schlimm, weil die eigentlichen Schulden meistens deutlich unter der eingetragenen Summe liegen. Sollten die tatsächlichen Schulden jedoch höher als der Kaufpreis sein, kann es im späteren Kaufprozess zu Komplikationen kommen. Die genaue Belastung des Grundstückes wird der Notar im Kaufprozess bei dem Gläubiger anfragen und gleichzeitig eine Löschung dieser Grundschuld nach Begleichung veranlassen. In der Regel läuft das alles automatisiert über den Notar ab. Ich habe hier bisher noch nie Schwierigkeiten gehabt, allerdings hatte ich bisher auch noch keine eingetragenen Grundschulden, die höher als der Kaufpreis waren. In meinem jetzigen Fall waren alle Grundschulden bereits gelöscht, das Grundstück war somit schuldenfrei.

Wer noch nicht so viele Grundbücher gesehen hat, kann besonders bei den Löschungen ins Schwimmen kommen. Man sieht nämlich, neben eines quer verlaufenden Entwertungstriches, oft auch, dass irgendwelche Absätze komplett oder in Teilen unterstrichen sind. Unterstreichungen im Grundbuch bedeuten nicht etwa eine erhöhte Bedeutung, sondern die Löschung des Absatzes oder des Teilbereiches. Im Originalgrundbuch ist diese Unterstreichung in roter Farbe, jedoch aufgrund der Schwarz-Weiß-Kopien wirken diese schwarz. Eine Löschung wird niemals wirklich aus dem Grundbuch herausgelöscht, sondern immer nur durch das Unterstreichen oder den Querstrich entwertet. Das hat die Bewandtnis, dass man im Grundbuch alle in der Vergangenheit entstandenen Eintragungen jeder Zeit nachlesen kann und soll. Es dient also der bestmöglichen Transparenz.

Ich prüfe standardmäßig auch immer die Mietverträge. Handelt es sich um alte oder neuere Mietverträge? Ältere Mietverträge enthalten oft unwirksame Klauseln im Bezug auf Renovierungen, Kleinreparaturen, Tierhaltung, usw. Das kann man zwar nicht ändern, sich jedoch darauf einstellen. Als nächstes sollte man die Kaltmiete und die Betriebskosten prüfen. Stimmt es mit den Angaben des Verkäufers überein? Nicht selten werden in Exposés Warmmieten für Kaltmieten angegeben. Das stellt einen Renditekiller sondergleichen dar, weil die Betriebskostenvorauszahlung nur ein Durchgangsposten ist.

In diesem Zusammenhang prüfe ich auch gleich die letzte Betriebskostenabrechnung. Passen diese mit den Angaben in den Mietverträgen? Die Höhe der Vorauszahlungen können sich zwar im Laufe der Jahre verändern, jedoch sollten die einzelnen Posten stimmen. Hat man vielleicht etwas vergessen zu berechnen oder berechnet man etwas, was man nicht darf?

In diesem Zuge kommen auch die Kautionen auf den Prüfstand. Wurden Mietsicherheiten erhoben? Wie viel wurde genommen? Hier ist es wichtig, dass man im späteren Kaufvertrag die Übertragung der Mietsicherheiten auf den Käufer vereinbart. Der Notar hat dafür Standardklauseln.

Oben hatte ich noch vergessen zu erwähnen, dass ich auch immer einen Energieausweis anfordere. Diesem schenke ich jedoch keine weitere Beachtung. Dieser muss einfach nur vorhanden sein, weil er etwa bei Neuvermietungen an die Mieter in Kopie ausgehändigt werden muss. Aber auch das Fehlen eines Energieausweises ist kein Beinbruch. Daran wird ein Kauf niemals scheitern. Es ist mit Abstand das unwichtigste Dokument.

Finanzierung

Nachdem ich die gesamten Objektunterlagen erhalten hatte, vereinbarte ich, zeitgleich mit der Prüfung der Unterlagen, einen Banktermin für eine Finanzierung des Objektes. In der Vergangenheit hatte ich auch schon über Finanzierungsberater finanziert. Jedoch wollte ich in diesem Fall mit meiner örtlichen Sparkasse zusammenarbeiten, welche bereits mein letztes Objekt in Minden finanziert hatte. Das hatte mehrere Gründe.

Zunächst wusste ich, dass die Finanzierungsbestätigung sehr schnell kommt, weil die Bank die meisten relevanten Unterlagen bereits von der letzten Finanzierung vorliegen hatte und ich nur noch die objektrelevanten Unterlagen einreichen musste. Das hat mir ein bisschen Arbeit und Zeit erspart. Aber der Hauptgrund war der, dass ich bei der letzten Finanzierung eine andere Immobilie von mir als Sicherheit beliehen hatte, um die Sanierungs- und Kaufnebenkosten mit zu finanzieren. Nachdem ich das Objekt in Minden saniert und voll vermietet hatte, stieg der Wert dieser Immobilie stark an, sodass ich wieder sozusagen eine freie Grundschuld hatte. Diese freie Grundschuld wollte ich nutzen, um mir auch eine Vollfinanzierung bei diesem Objekt zu sichern. Das hat auch alles unkompliziert geklappt, sodass ich am Ende einen Zinssatz von 1,49 % mit einer Tilgung von 2 % bei einer 10-jährigen Zinsbindung erhielt. Das ist jetzt kein Spitzenzinssatz, aber noch voll im Rahmen. Und bei der verhältnismäßig geringen Finanzierungssumme, spielt dieser nur eine untergeordnete Rolle, zumal die Sparkasse bereits im Grundbuch der anderen Immobilie steht. Würde ich eine andere Bank wählen, kämen dann noch Notar- und Grundbuchkosten dazu und die neue Bank müsste in den zweiten Rang gehen, was den Zinssatz erfahrungsgemäß etwas schlechter macht.

Kaufvertragsentwurf und notarieller Kaufvertrag

Zeitgleich während der Finanzierungsgespräche wurde schon der Kaufvertragsentwurf erstellt und den beiden Parteien zugeschickt. Hierbei handelte es sich um einen Standardvertrag des Notars. Hier wollte ich jedoch einige Punkte im Vertrag ergänzen, die ich auch jedem so weiterempfehlen kann.

Zunächst habe ich in den Vertrag fixieren lassen, dass es keine Mietrückstände gab. Das ist in der Hinsicht wichtig, wenn es doch welche gibt und der Mieter auch nach Eigentumsübergang weiterhin nicht zahlt, ich den Mietausfall und mögliche Rechtsanwaltskosten der Verkäuferin als Schadenersatz in Rechnung stellen könnte.

Weiterhin habe ich auch die Aufteilung des Kaufpreises auf das Grundstück und die Immobilie im Kaufvertrag geregelt. Demnach entfällt 128.000 € auf das Wohnhaus und 32.000 € auf das Grundstück. Das entspricht einem Verhältnis von 80:20. Dieses Vorgehen hat einen steuerlichen Aspekt. Es lässt sich nämlich nur die Immobilie steuerlich abschreiben, da diese sich mit der Zeit abnutzt. Ein Grundstück als solches kann sich nicht abnutzen, sodass es auch keine Berücksichtigung findet. Da ich ein relativ großes Grundstück habe, bestünde die Gefahr, dass das Finanzamt einen größeren Teil des Kaufpreises dem Grundstück zurechnet und somit für die Abschreibung nicht steuermindernd berücksichtigt. In der Regel nutzt das Finanzamt hierfür ein spezielles Berechnungstool des Bundesministerium der Finanzen. Jedoch erfasst dieses Tool nicht alle möglichen Szenarien. Es gibt auch Begebenheiten, die einen Grundstückswert mindern, z.B. eine unbenutzbare Hanglage. In meinem Fall, in dem das Grundstück nur zu einem kleinen Teil bebaut werden darf und die Bebauung auch noch durch Baulasten zusätzlich eingeschränkt ist, machen das Grundstück objektiv unattraktiver. Daher sinkt der Grundstückswert und gleichzeitig steigt der Immobilienwert in Relation. Nach meiner Erfahrung übernimmt das Finanzamt die Werte aus dem Kaufvertrag, wenn diese im realistischen Rahmen liegen. In meinem Fall hatte ich mit dem Tool eine Aufteilung von 72:28, wobei der o.g. Umstand nicht berücksichtigt ist. Somit gehe ich davon aus, dass die 80:20-Aufteilung akzeptiert werden wird. Das werde ich aber frühestens nächstes Jahr erfahren.

Als die Finanzierung nun stand, konnte der Kaufvertrag beurkundet werden. Allerdings ging es nicht ganz so schnell, da die Verkäuferseite eine Gesellschaft war und es daher eine gesetzliche Frist von 14 Tagen zwischen Kaufvertragsentwurf und Beurkundung einzuhalten galt. Diese Frist besteht immer dann, wenn es zu Immobiliengeschäften zwischen Privatpersonen und Kapitalgesellschaften kommt. Sie soll der Privatperson genügend Zeit verschaffen, um den Deal ausreichend prüfen zu können. Nach Ablauf dieser Frist stand aber einer Beurkundung nichts mehr im Wege.

Notartafel

Der Beurkundungstermin als solches ist dann ziemlich unspektakulär. Das ist meist nur noch eine Fleißarbeit für den Notar, der den gesamten Vertrag vorlesen und ggf. offene Fragen beantworten muss. Auch bei meinem Termin ist nichts Spektakuläres passiert und etwa 45 Minuten später war ich aus dem Notariatsbüro wieder raus.

Nach dem Notartermin bleibt nur noch Wartezeit. Der Notar lässt nun im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung und die Grundschuld eintragen. Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal verkaufen kann. Es ist quasi die notarielle und rechtsverbindliche Reservierung des Grundstückes für den Käufer. Im Zuge dieses Schrittes werden auch in der Regel die Grundschulden des Verkäufers gelöscht und die neue des Erwerber eingetragen. Im nächsten Schritt ist dann die Kaufpreiszahlung fällig, die jedoch erst erfolgt, wenn das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erlässt. Dies erfolgt regelmäßig nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, die zwischenzeitlich vom Erwerber eingefordert wurde.

Wenn auch das erledigt ist und der Kaufpreis vom Erwerber (bzw. der finanzierenden Bank) an den Verkäufer geflossen ist, wird die endgültige Auflassung ins Grundbuch eingetragen und die Vormerkung wird gegenstandslos. Dann ist der Erwerber auch offiziell der neue Eigentümer des Grundstücks.

Fazit

Der Eigentumsübergang ist bei mir noch nicht komplett abgeschlossen. Der Notar hat zwar die Kaufpreisfälligstellung bereits vollzogen und meine Bank hat diesen nach eigener Auskunft auch beglichen, jedoch ist die endgültige Auflassung noch nicht im Grundbuch eingetragen. In der Regel dauert eine komplette Eigentumsübertragung vom Kaufvertragsentwurf bis zur Eintrag der Auflassung an meinen beiden Standorten etwa sechs bis acht Wochen. Ich habe aber auch von anderen Investoren an anderen Standorten gehört, dass dort auch weit längere Übergangszeiten normal wären. Hier wurde mir teilweise vier bis zu sechs Monate mitgeteilt.

Die endgültige Dauer hängt u.a. vom momentanen Aufkommen an Grundstücksveräußerungen und dem Personalansatz in der Ämtern ab. In der Ferienzeit dauert es daher meistens etwas länger als außerhalb.

Ich hoffe, ich konnte euch einen relativ detaillierten Überblick über meinen gesamten Kaufprozess einer Immobilie geben. Auch wenn jeder Kauf individuelle Aspekte trägt, kann dieser hier dargelegte in weiten Teilen als exemplarisch betrachtet werden. Etwa 90 % des Prozesses wiederholt sich bei jedem Kauf, sodass man mit jedem Erwerb eine gewisse Routine aufbaut.

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6 Kommentare

  1. Hallo,
    vielen Dank für die informative Beschreibung.
    Warum wurde hier bei der Finanzierung ein erhöhter Tilgungssatz von 2% vereinbart und nicht der Mindestsatz von 1%?
    Gruß
    Andreas

    • Hallo Andreas,
      in der momentanen Niedrigzinsphase sind 2% alles andere als „erhöht“, sondern stellt eher das Minimum dar. Es gibt kaum eine Bank die unter 2% Tilgung geht. Mit etwas Glück bekommt man vielleicht 1,5 % Tilgung hin. Das war früher anders, als wir noch Zinssätze von 4 und mehr % hatten.

      Schöne Grüße
      Eduard

  2. Hallo Eduard,

    danke für den Bericht und Glückwunsch zu dem guten Deal! Man merkt, dass du schon viele Objekte im Portfolio hast und deshalb in Verkaufsverhandlungen relativ gelassen bleibst. Ich befinde mich auch gerade im Prozess ein MFH zu kaufen, der Kaufvertrag wird nächste Woche unterschrieben und ähnlich wie bei dir ist das Objekt underrented.
    Ich glaube im Nachhinein, dass ich das Objekt auch noch um weitere 5.000 bis 10.000 Euro günstiger hätte haben können, wenn ich so wie du verhandelt hätte. Aber nun gut, die Zahlen passen trotzdem noch.

    Das Problem: Der städtische Mietspiegel ist ziemlich veraltet (von Anfang 2017) und setzt ohnehin sehr niedrige Durchschnittsmieten an. Auf Basis des Mietspiegels ist eine 20% Erhöhung der Mieten deshalb gar nicht so leicht machbar. Also muss ich wohl den Weg über Vergleichsmieten gehen. Wie komme ich aber an vergleichbare Objekte heran? Hast du da schon Erfahrungen gemacht oder eine Empfehlung?
    Wahrscheinlich werde ich das Haus ohnehin an eine Mietverwaltung geben, ich überlege deshalb ob es eine gute Idee ist, die Vergabe daran zu koppeln, ob die für mich an Vergleichswohnungen kommen können.

    Schöne Grüße,
    Sebastian

    • Hallo Sebastian,
      vielen Dank für dein Feedback. Mein Ziel war es nicht zu suggerieren, dass solche Verhandlungen den Standard darstellen. Das genaue Gegenteil ist der Fall. In den aller meisten Fällen bekomme ich nämlich die Objekte nicht, die ich möchte, weil der Preis oder eine andere Komponente nicht stimmt. In diesem Fall hat eben alles gepasst. Die Verkäuferin wollte schnell verkaufen und mit dem Objekt abschließen, ich wollte es zu einem bestimmten Preis haben und ein Dritter ist mir nicht mit einem höheren Preis in die Quere gekommen. Wäre meine Preisvorstellung niedriger oder die Schmerzgrenze der Verkäuferin höher oder gäbe es einen, der mehr bezahlt hätte, wäre der Deal zu 99% nicht zustande gekommen.
      Mein Rat an dich, mach dir im Nachhinein keine Gedanken darüber, ob du den Deal nun 5000 € günstiger bekommen hättest oder nicht. Erstens bringt es nichts und zweitens wirst du es auch nie erfahren. Es könnte auch sein, dass wenn du noch weiter gehandelt hättest, ein anderer den Zuschlag bekommen hätte. Auch sowas hatte ich schon mal, wo ich einen sicher geglaubten Deal hatte und ich eine Vertragskondition zum Nachteil der Verkäuferseite durchbringen wollte. Und schwups kam dann ein anderer, der unkomplizierter war und schon war der Deal futsch. Da sind mir locker 30.000 bis 40.000 € binnen eines Jahres flöten gegangen, weil ich zu stur und zu fordernd war.

      Zu deinem Mietsteigerungsproblem kann ich dir nur ein paar Gedanken mit auf den Weg geben. Wenn deine Stadt einen offiziellen und qualifizierten Mietspiegel hat, ist eine Mietanpassung nach Vergleichsmiete zwar immer noch möglich, jedoch viel schwieriger durchzusetzen. Wenn der Mieter die Mietanpassung nicht akzeptiert, musst du ihn auf Zustimmung verklagen. Und das Gericht wird sich unter Umständen schwer tun die Mietanpassung aufgrund der drei Vergleichsmieten durchzuführen, wenn es parallel einen qualifizierten Mietspiegel gibt. Im Zweifel werden sie sich daran halten.
      Das heißt jetzt aber nicht, dass ich es vollkommen ausschließe. Man muss auch sehen, dass die meisten Mietanpassungen vollkommen unkompliziert und ohne Gerichte erfolgen. Sollte sich der Mieter jedoch gegen eine Mietanpassung auf Grundlage von drei Vergleichsmieten sträuben, würde ich es auf einen Prozess nicht ankommen lassen. Ein positiver Ausgang wäre alles andere als sicher.
      Für Daten von Vergleichsmieten sind Hausverwaltungen ein sehr guter Ansprechpartner. Sie haben aufgrund ihres verwalteten Bestandes einen großen Datenbestand. Aber auch Makler, die auch Vermietungen anbieten, sind hier ein guter Ansprechpartner. Allerdings wird wahrscheinlich keiner von denen einfach so die Daten herausrücken. Entweder hast du Kontakte dahin oder du musst einen Deal herausarbeiten. Wenn du sowieso eine Mietverwaltung in Anspruch nehmen willst, dann lass diese die Mieterhöhung durchführen. Das wäre die unkomplizierteste Lösung.

      Schöne Grüße
      Eduard

  3. Hallo Herr Hange,

    ich bin erst seit kurzem auf ihren Blog aufmerksam geworden und wollte Ihnen an dieser Stelle vielen Dank für Ihre stets lesenswerten Artikel sagen.
    Eine Frage treibt mich aber noch um: In Ihrer Case-Study hier verwenden Sie eine Tilgung von 2%. Ich Frage im Prinzip dasselbe wie Andreas, nur in der völlig entgegengesetzten Richtung: Warum steigern Sie die Tilgung nicht, bis der Cashflow 0 oder Nahe 0 ist? Würde sich das nicht zweifach positiv auswirken?

    Erstens sinkt (wahrscheinlich) ihr Kreditzins. Zweitens realisieren Sie damit einen tatsächlichen Vermögenszuwachs, wodurch sie bei einem möglichen Verkauf weniger von der Verkaufssumme an die Bank (zur Tilgung) abtreten müssten. Bei einer durch einen hohen Tilgungssatz frühzeitigen Tilgung sparen Sie auch absolut an Zinsen und könnten nach der Volltilgung des Darlehens einen sprunghaften Anstieg des Cashflow verbuchen.

    Besten Dank vorab für die Antwort und noch einen angenehmen Tag.

    Mit freundlichen Grüßen
    Ronny Zander

    • Hallo Ronny,
      ich hoffe, das ein „Du“ für dich auch ok ist. Auf meinem Blog pflege ich eher einen persönliche und ungezwungenen Ton. Da würde ein „Sie“ nicht passen. Vielen Dank für deinen Beitrag. Aber nun zu deiner Frage/Anmerkung:

      Ich mache eine Maximaltilgung aus mehreren Gründen nicht. Zunächst nimmt es mir Flexibilität, weil ich meine Überschüsse komplett in die Tilgung stecken würde. So wächst zwar mein Vermögen um den jeweiligen Tilgungsbetrag an, jedoch kann ich es nicht weiter investieren oder auf unvorhergesehene Ereignisse reagieren. Es ist quasi totes Vermögen, bis ich die jeweilige Immobilie verkaufe.

      Eine hohe Tilgung macht nur dann Sinn, wenn man nicht weiß, was man mit den Überschüssen anstellen soll. Will man weiter Investieren, macht es hingegen keinen Sinn, weil man seine liquiden Mittel in iliquide Mittel eintauscht. So kann man die Überschüsse in verschiedenster Form gewinnbringender anlegen, z.B. in neue Immobilien, in Aktien/ETF, P2P oder in andere Projekte wie z.B. Firmenbeteiligungen, Firmengründungen, usw.

      Eine hohe Tilgung bringt auch keinen Zinseszinseffekt. Wenn ich das Geld jedoch in z.B. Dividendenaktien anlege, dann erfreue ich mich Jahr für Jahr über Dividenden und bei weiterer Anlage der Dividenden um nicht zu verachtende Zinseszinsen.

      Natürlich bietet eine hohe Tilgung auch Vorteile, z.B. Zwangssparen für Menschen, die das Geld sonst für Konsum ausgeben würden. Aber auch zur Risikominimierung ist es super. Das kommt besonders dann zum Tragen, wenn die Beleihungen hoch sind und die Immobilienpreise sinken. Aber das Risiko lässt sich auch mit niedriger Tilgung erheblich senken.

      Ich habe bereits einen Beitrag zu diesem Thema geschrieben, vielleicht hilft dir dieser zusätzlich, um mein Vorgehen besser verstehen zu können.

      Schöne Grüße
      Eduard

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