Finanzielle Voraussetzungen für den Immobilienerwerb

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Ich werde in letzter Zeit öfter gefragt, unter welchen finanziellen Voraussetzungen sie am besten anfangen sollen in Immobilien zu investieren? Ich finde diese Fragestellung recht interessant und denke, dass auch andere sich genau diese Frage stellen. Ich betrachte in diesem Beitrag ausschließlich Renditeobjekte und nicht Immobilien zur Eigennutzung. Selbstgenutzte Immobilien bedürfen einer ganz anderen Betrachtungsweise und würden diesen Rahmen hier sprengen. In erster Linie soll es hier um die Finanzierbarkeit von Objekten unter Betrachtung der persönlichen Einkommens- und Vermögenssituation gehen. Dabei stellen meine Ausführungen natürlich keine abschließenden Darstellungen dar, denn Banken haben teilweise sehr unterschiedliche Voraussetzungen für Finanzierungen. Ich möchte hier den Durchschnitt erläutern und weniger die Extremen. Generell kann man bei Banken aber sagen, dass sie bei Sonnenschein großzügig Regenschirme verteilen und wenn es zu regnen anfängt, damit geizen. Was will ich damit sagen? Wenn man viel Geld hat, bekommt man von den Banken fast alles. Wenn man wenig Geld hat, muss man sich teilweise die Füße wund laufen, bis man eine finanzierende Bank findet.

 

Welche Voraussetzungen sollte man mitbringen?

Ich gehe hier nicht auf die persönlich-charakteristischen Merkmale ein, denn es sollte selbstredend sein, dass man Spaß an Immobilien haben sollte und auch sich dafür in soweit interessieren, dass man sich damit auch ständig befassen will und wird. Denn Immobilien sind in der Regel auf lange Haltedauern ausgelegt. Der Markt ist zwar besonders zur Zeit liquide, jedoch nicht zu vergleichen mit z.B. dem Aktienmarkt, bei dem ich binnen weniger Sekunden Unternehmensbeteiligungen kaufen und wieder verkaufen kann. Besonders im Hinblick auf Finanzierungen und der Kaufnebenkosten können durch schnelles/kurzfristiges Veräußern erhebliche finanzielle Nachteile entstehen.

 

Welche Einnahmen und welches Eigenkapital sollte ich vorweisen können?

Das ist eine Frage, die man nicht mit einer einzigen Zahl beantworten kann. Vielmehr kommt es darauf an, was ich kaufen will:

– Eigentumswohnung

– Mehrfamilienhaus

– Wohn-/Geschäftshaus

– Gewerbeobjekt

– Ein-/Zweifamilienhaus

– Garage / Tiefgaragenstellplatz

– Dachbodenrohling usw., usw.

Bin ich jetzt nicht in irgendeiner Nische wie Dachbodenrohlinge unterwegs, in der ich nochmal extrem hohes Wissen über Baurecht, Brandschutz und WEG-Recht haben muss, werde ich mich in aller Regel im Bereich der ETW, MFH oder WGH bewegen. Ich möchte mich auch auf diese drei Arten beschränken, weil der Großteil von euch sich wohl in diesem Bereich bewegt oder es anstrebt. Auch gehe ich hier davon aus, dass ihr Immobilien kauft, um diese langfristig zu halten und damit Mietrendite zu erzielen. Also eine klassische Buy & Hold Strategie.

 

Eigentumswohnung

Die meisten Anfänger starten mit einer Eigentumswohnung. Das hat auch mehrere Vorteile:

  1. Kleinere Investitionssummen
  2. Das Risiko und die Kosten bei Instandhaltungen/Modernisierungen werden auf alle Eigentümer verteilt.
  3. Geringerer Arbeitsaufwand durch Wohnungseigentumsverwaltungen

Leider ist nicht jede WEG-Verwaltung professionell aufgestellt. Besonders bei kleineren Einheiten gibt es entweder gar keine richtige WEG-Verwaltung oder aber eine Selbstverwaltung, bei der einer der Eigentümer die Verwaltung quasi mehr schlecht als recht nebenbei macht. Hier sollte man aufpassen, ob man als Anfänger sich in so eine WEG einkauft. Gesetzlich ist eine Fremdverwaltung durch eine Verwalterfirma zwar nicht mehr Pflicht, jedoch sind Selbstverwaltungen in aller Regel sehr fehlerhaft, sodass eine Fremdverwaltung in den meisten Fällen durchaus Sinn macht. Hierbei kann ich den Tipp geben immer die Eigentümerversammlungsprotokolle anzufordern und zu studieren. Existieren gar keine Protokolle, kann man davon ausgehen, dass die Verwaltung unprofessionell arbeitet, wenn es denn überhaupt eine gibt.

Und selbst bei ETW muss man nochmal unterscheiden. In manchen Lagen bekommt man eine durchschnittlich ausgestattete 50qm ETW für 25.000 € (z.B. Gelsenkirchen, Duisburg, Gera, usw.) und in anderen kostet eine solche bis zu 500.000 Euro (München). Irgendwo dazwischen ist der Rest anzusiedeln. Gehen wir von einer mittleren Lage aus, zahlt man irgendwas zwischen 50.000 € und 100.000 €. Um hierbei bei den meisten Banken als kreditwürdig angesehen zu werden, sollte man ein Einkommen von etwa 2000 Euro netto haben. Das ist ein ungefährer Richtwert. Also bitte nicht darauf festnageln, weil auch noch weitere Faktoren hier hineinspielen, z.B. weitere (Konsum-)Schulden oder andere Ausgaben wie Unterhaltsverpflichtungen, die höhere Einnahmen erfordern. Es wird sicherlich auch Banken geben, die bei 1700 Euro netto an Gehaltseingang finanzieren, besonders dann, wenn das Objekt hohe Renditen abwirft. Ich versuche recht pauschale Aussagen zu treffen, die die meisten Banken tatsächlich akzeptieren.

Weiterhin sollte man die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten und Maklerkosten) aus der eigenen Tasche bezahlen können, denn besonders bei niedrigverdienenden Anfängerinvestoren wollen Banken mindestens eine kleine Beteiligung an den Kosten sehen. Darüber hinaus sollte man auch nochmal mindestens 10% des Kaufpreises für Unvorhergesehenes (z.B. für Renovierung nach Auszug des Mieters) parat haben. Das ist einfach euer Notgroschen für die Immobilie.

 

Mehrfamilienhaus  

Ein MFH wird meistens von erfahreneren Investoren gekauft, weil man hier zunächst mehr Risiko und mehr Arbeit hat. Man benötigt auch einfach sehr viel mehr Eigenkapital, um es zu kaufen und es zu bewirtschaften. Dazu später aber….na, ihr könnt es euch bestimmt denken….mehr.

Es spricht aber auch nichts dagegen gleich am Anfang mit einem MFH anzufangen, wenn man bereits das notwendige Kapital hat und die Basics eines Immobilieninvestorendaseins bekannt sind. Es ist alles kein Hexenwerk, man muss sich nur damit beschäftigen. Das Objekt muss einfach zu einem passen, sowohl vom Know How als auch finanziell.

Kleine Mehrfamilienhäuser bekommt man in schlechten Lagen schon ab etwa 150.000 € und gehen bis in die Millionen hinein. Wir beschäftigen uns grob mit etwa 300.000 bis 500.000 € Immobilien. Diese sind recht weit verbreitet und oft zu finden. Sie bestehen meistens aus 4 bis 10 Wohneinheiten.

Um solche Immobilien finanziert zu bekommen, sollte man schon ein etwas höheres Einkommen haben. Grob gesagt etwa ab 2500 Euro netto. Was aber noch wichtiger ist als das Einkommen, ist das Eigenkapital. Es spielt für die Banken in meinen Augen nicht so die große Rolle, ob ich bei einem 300.000 € Objekt 2500 € oder 3000 € verdiene. Die bankseitige Haushaltsrechnung muss stimmen und das Eigenkapital sollte ausreichend vorhanden sein. Sieht die Bank, dass der Kunde keinerlei EK aufweisen kann, wird es schwer werden die Bank zu überzeugen das Objekt zu finanzieren. Dann müssten andere Faktoren positiv sein, z.B. ein extrem hoher Mietüberschuss oder ein sehr guter Zustand des Objektes, sodass eine fehlende oder geringe Rücklage vertretbar wäre. Die Bank setzt meisten 20-30 % der Mieteinnahmen für die Bewirtschaftung des Objektes an, sodass dann nur noch mit bis max. 70 % der Mieteinnahmen auf der Einnahmenseite gerechnet wird. Aber jeder seriöse Investor sollte genauso kalkulieren, wenn er eine Immobilie für sich durchrechnet.

Also wie viel Eigenkapital sollte man mitbringen? Zunächst sollte man, wie bei anderen Objekten auch, die Nebenkosten selber bezahlen können. Die sind bei 300.000 € natürlich deutlich mehr. Wenn man vielleicht noch in einem 6,5 % Grundsteuer-Bundesland investiert und zusätzlich noch den Makler bezahlen muss, können die Kaufnebenkosten schnell bis zu 15 % vom Kaufpreis ausmachen. Das wären alleine bei einer 300.000 € Immobilie 40.000 €. Weiterhin sollte man etwa den gleichen Betrag nochmal als Notgroschen für die Anfangszeit zur Verfügung haben. Hierbei nützt es nichts, wenn ihr das als illiquide Mittel (z.B. grundschuldfreie Immobilie) habt, denn eine neue Heizung oder die Renovierung einer Wohnung wird sich so auf die Schnelle nicht bezahlen. Und genau für solche Fälle sollte sie bar vorhanden sein.

Jetzt seht ihr, warum Mehrfamilienhäuser meistens nur etwas für Fortgeschrittene oder für die besser betuchten sind. Der Kapitaleinsatz ist deutlich höher und die Arbeit am Objekt ist deutlich mehr. Denn während in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die WEG für Dachausbesserungen, Heizungsausfall oder Gegensprechanlagenreparatur verantwortlich ist und diese aus den Rücklagen der WEG bezahlt, muss der MFH-Eigentümer alles aus seinen eigenen Rücklagen bezahlen. Und diese müssen erst mal angespart werden bzw. vorhanden sein. Kauft euch erst ein Mehrfamilienhaus, wenn ihr die Rücklagen dafür angespart habt. Wenn ihr das beherzigt, könnt ihr auch gerne mit einem MFH als Erstobjekt anfangen. Der Lerneffekt ist hierbei sicherlich höher, aber genauso auch der Stressfaktor.

 

Wohn-/Geschäftshaus

Ein WGH ist eigentlich so was Ähnliches wie ein Mehrfamilienhaus, jedoch mit einer oder mehrerer Gewerbeeinheiten. Diese befinden sich meistens im Erdgeschoss. Bei solchen Immobilien sollte man besonders auf die Lage, die Art des Gewerbes und das Verhältnis zwischen Gewerbe und Wohnfläche achten. Es ist meistens vorteilhaft, wenn die Gewerbefläche möglichst klein und der Anteil der Mieteinnahmen daraus gering ist. Steht die Immobilie in der Fußgängerzone einer gut frequentierten Innenstadt, ist das nicht so entscheidend. Aber steht die Immobilie in einem Wohnviertel, wird es schwer in Zukunft Nachpächter zu finden und man muss ggf. mit dem Pachtpreis runter gehen. Besonders Lokalitäten (Restaurants, Bars, usw.) haben einen extrem hohen Leerstand.

Das wissen natürlich auch Banken und fordern daher auch höhere Eigenkapitalanteile, um diesem Risiko Rechnung zu tragen. Wenn man also bei einem MFH eine 100%-Finanzierung bekommen hätte, wird man das bei einem WGH nicht zwangsläufig auch bekommen. Hier verlangen die Banken eher so 20 % EK-Anteil plus der Kaufnebenkosten. Das ist schon eine ganz andere Berechnungsgrundlage. Auch hierbei gilt es, dass Banken unterschiedliche interne Vorgaben haben. Es gibt Banken, die solche Objekte gar nicht finanzieren und andere, die so was sogar voll finanzieren (siehe zum Beispiel mein letztes Objekt). Aber in der Breite wollen die Banken eben einen erhöhten EK-Anteil haben. Man muss also mit einem noch höheren Eigenkapitalbedarf rechnen. Ansonsten gelten die selben Bedingungen wie bei einem Mehrfamilienhaus.

 

Mein Fazit

Mein Blog heißt nicht umsonst Renditebibel, denn manchmal komme ich wirklich ins Predigen. Aber wenn ich etwas für wichtig erachte, dann wiederhole ich es gerne öfter. Im Grunde gibt es für jede Einkommens- und Vermögensschicht die passende Immobilie. Leider treffe ich oft auf Leute, die entweder ihr Können/ihre Fähigkeiten oder ihre finanziellen Möglichkeiten überschätzen. Die Banken bieten vor so etwas nur einen rudimentären Schutz, weil es immer Banken geben wird, die fast alles finanzieren. Wenn man aber Schwierigkeiten bekommt, an eine Bankfinanzierung zu kommen, dann ist das ein erstes Anzeichen dafür, dass etwas nicht stimmt. Fragt dann einfach diese Banken, warum die euch nicht begleiten oder deutlich schlechtere Konditionen, als zur Zeit am Markt üblich sind, geben. Wenn es nur interne Vorgaben (z.B. keine 100%-Finanzierungen, kein Gewerbe, etc.) sind, dann ist das nicht so besorgniserregend. Nennen die euch aber konkrete Gründe, die auf eure Finanzen zurück zu führen sind, solltet ihr alles nochmal genau überdenken. Das ist mein Prediger-Tipp an euch.

2 Kommentare

  1. Bisher sehe ich nicht, warum ich für MFH mehr Geld mitbringen muss als für eine Wohnung. Meine Bank finanziert meine MFHs ebenfalls mit 100% bzw. 110%. Über eine gute Bonität (Einkommen), kann man eine ganze Menge wett machen 😉

    Viele Grüsse,
    Alexander vom vermietertagebuch.com

    • Mit einem hohen Einkommen und einer guten Bonität ist vieles möglich. Darum ging es aber nicht in dem Blog. Mehr EK brauchst du vor allen Dingen deswegen, weil du jede Reparatur und jede Modernisierung aus der eigenen Tasche zahlen musst und nicht wie bei ETW den größten Batzen die WEG-Rücklagen abdecken. Kaufst du nun ein MFH, ohne großartig Rücklagen zu haben und irgendetwas größeres fällt gleich am Anfang an (Heizung, mehrere Renovierungen/Sanierungen nach Auszug, usw.), hast du ganz schnell Probleme. Gut, wenn man hohes Einkommen hat, kann man sich kurzfristig einen Kredit für die Arbeiten besorgen. Der Normalverdiener wird es aber nicht so ohne Weiteres bekommen. Wie geschrieben, muss das Objekt zu einem passen, besonders finanziell.

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