Mietkaution rechtssicher und zuverlässig erhalten

Heute möchte ich über das Thema Mietkaution sprechen. Ich finde, dass es ein ziemlich wichtiger Punkt in der Vermietung ist, um mögliche Risiken für den Vermieter abzufedern. Leider werden meiner Meinung nach schon am Anfang des Mietverhältnisses oft Fehler bei der Mietsicherheit gemacht, die man später nicht mehr so leicht beheben kann und damit den Vermieter benachteiligen.

Als Anlass zu diesem Blogbeitrag habe ich eine Diskussion in einer Facebookgruppe genommen, in der teilweise falsche rechtliche Ansichten geteilt und teilweise meiner Meinung nach leichtsinnige Vorgehensweisen aufgezeigt wurden. Ich würde euch gerne mein Vorgehen beschreiben und dieses auch erklären. Es geht mir hier nicht um die Verwendung der Kaution, sondern wie man sie ganz unkompliziert und sicher bekommt.

Rechtliche Grundlage für die Mietkaution

Die Mietsicherheit ist im § 551 BGB geregelt. Dort heißt es:

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ich möchte mich insbesondere auf die ersten beiden Absätze beziehen und die beiden anderen nur am Rande erwähnen.

Eine Mietsicherheit kann nicht nur als Barkaution erfolgen, sondern auch als Bankbürgschaft, Kautionsversicherung sowie als verpfändetes oder mit einem Sperrvermerk versehendes Sparkonto. Das sind die üblichen Formen der Mietsicherheit, wobei die Barkaution die mit Abstand meist genutzte Sicherheit ist.

Getreu dem Motto „Nur Bares ist Wahres“ akzeptiere ich bei Neuvermietungen nur diese Art der Sicherheit, also entweder einer Barübergabe gegen Quittung oder Vorabüberweisung des Betrages auf mein Konto. Denn nur bei dieser Form der Kaution habe ich die volle Kontrolle über die Sicherheitsleistung.

Aber Achtung: Die Kaution muss gemäß Absatz 3 vom eigenen Vermögen getrennt angelegt werden. Ich nutze dazu das Kautionskonto der DKB*. Dieses ist vollkommen kostenlos und sehr leicht einzurichten. Auf keinen Fall dürft ihr den Kautionsbetrag auf eurem normalen Konto lassen. Der Mieter hat das Recht einen Nachweis anzufordern, der belegen muss, dass das Geld getrennt von dem restlichen Vermögen des Vermieters angelegt ist.

Illegales Vorgehen bei der Einziehung der Mietsicherheit

Ich kriege bei Unterhaltungen mit anderen Vermietern immer wieder die abstrusesten Geschichten hinsichtlich des Umganges mit der Mietkaution mit. Nachdem einige Vermieter bereits mit dem „normalen“ rechtskonformen Vorgehen schon das eine oder andere Mal auf die Schnauze gefallen sind, schwenken viele zu Methoden über, die keines Wegs legal oder nachahmenswert sind. Zum Beispiel höre ich öfter, dass die Vermieter die Wohnungsschlüssel an die Mieter erst herausgeben, wenn die erste Kautionsrate bezahlt wurde. Oder der Schlüssel wird gar erst übergeben, wenn die gesamte Kaution bezahlt wurde. Um es hier deutlich zu sagen: Dieses Vorgehen ist illegal und kann deutlich mehr Ärger einbringen, als eine sicher geglaubte Kaution das jemals aufwiegen kann!

Denn was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht wie gefordert zum Mietbeginn übergibt und der Vermieter dafür die Herausgabe des Schlüssels verweigert? Dann hat der Mieter vielfältigste Möglichkeiten, um gegen diese illegale Methode vorzugehen.

Er kann zum Beispiel einen Schlüsseldienst rufen, der ihm dann die Wohnungstür seiner neuen Wohnung öffnet und ein neues Schloss in die Tür einbaut. Die Kosten dafür kann der Mieter natürlich dem Vermieter auferlegen.

Der Mieter kann den Vermieter auf Herausgabe der Wohnungsschlüssel verklagen. Ein positives Urteil ist dem Mieter so sicher wie das Amen in der Kirche. Genauso sicher sind in dem Fall die Übernahme der Gerichtskosten durch den Vermieter.

Da der Mieter wahrscheinlich keine Bleibe ab Mietbeginn hat und auch nicht weiß, wo er seine Sachen unterstellen kann, muss er vielleicht in ein Hotel ziehen und für seine Sachen eine Spedition mit der Einlagerung beauftragen. Auch diese Kosten kann der Mieter natürlich beim Vermieter in Rechnung stellen.

Je nachdem welche Methode der Mieter wählt, wird es mehr oder weniger teuer für den Vermieter. Zwischen mehreren hundert und mehreren tausend Euro sollte man allerdings rechnen.

Natürlich hat der Vermieter zum Mietvertragsbeginn Anspruch auf die erste Rate der Mietkaution, jedoch kann er dem Mieter deswegen nicht den Zutritt zur Wohnung verweigern. Er muss die Herausgabe der Kaution anmahnen und sobald ein Betrag von zwei vollen Nettokaltmieten im Rückstand ist, ist der Vermieter berechtigt dem Mieter fristlos zu kündigen. Nur dieses Vorgehen kann eine adäquate Antwort auf eine Nichtzahlung der Kaution sein. Sobald man sich auf illegales Terrain begibt, wird es für den Vermieter eher nachteilig und es wird nur noch mehr Zeit und Geld verschwendet.

Daher rate ich jedem Vermieter dringend davon ab sowas zu tun, selbst wenn sie in der Vergangenheit gut damit gefahren sind. Denn irgendwann wird der richtige Mieter kommen, der sich legal zu wehren weiß und dann sieht es für den Vermieter düster aus. Aus diesen Gründen bewege ich mich stets im legalen Bereich. Wie ich genau vorgehe, erfahrt ihr nun.

So gehe ich bei Mietkautionen vor

Die meisten Vermieter gehen den üblichen Weg, wenn es um die Kaution geht. Sie vereinbaren im Mietvertrag eine Mietsicherheit, die dann entweder in bar zu zahlen ist oder überwiesen werden soll. Laut Gesetz kann die Mietkaution in drei gleiche Teilzahlungen gesplittet werden, wobei die erste Teilzahlung zum Mietbeginn zu leisten ist und die beiden weiteren Zahlungen in den Folgemonaten erfolgen müssen. Leider ist es so, dass es nicht selten vorkommt, dass die Kaution nach Mietbeginn gar nicht oder nur in Teilen geleistet wird. Zunächst vertröstet der Neumieter den Vermieter, weil er ja durch den Umzug so große Ausgaben hatte. Der Vermieter geht dann darauf ein und gewährt erst einmal Zeit. Dann wird vielleicht eine Teilzahlung geleistet oder erst gar nicht bezahlt. Nun steht der Vermieter vor der Entscheidung, ob er den Mieter anmahnt und auf die Kaution besteht oder gar das Mietverhältnis kündigt. Wenn der Mieter sonst seine Miete pünktlich zahlt, ist er vielleicht aber auch geneigt von der weiteren Forderung der Kautionszahlung abzusehen. Egal wofür er sich letztendlich entscheidet, es wird früher oder später mit Ärger und/oder Geldverlust verbunden sein.

Ich schreibe es so, weil ich selber diese Fehler als Vermieter gemacht habe. Also wenn ihr in der gleichen Situation seid, dann kann ich nur sagen, dass ihr aus den Fehlern lernen und es in Zukunft besser machen solltet. Ich werde euch nicht diktieren, wie ihr es machen solltet. Ich kann euch nur sagen, wie ich es mache. Ihr müsst selber entscheiden, ob ihr etwas davon annehmen wollt oder nicht. Los geht´s:

Bereits bei der Mieterauswahl stelle ich ganz klare Regeln auf. Ich kommuniziere, dass ich drei Nettokaltmieten als Kaution nehme und zwar komplett zur Vertragsunterzeichnung. Der Mietinteressent kann dann wählen, ob er die Mietsicherheit bar zur Vertragsunterzeichnung mitbringt oder im Vorfeld auf mein Konto überweist. Geht der Mietinteressent nicht darauf ein, wird er nicht mein Mieter.

Damit schaffe ich mehrere Vorteile für mich. Zunächst habe ich zum Start des Mietverhältnisses ganz sicher die gesamte Kautionssumme. Ich muss dieser nicht über Monate hinterherlaufen und ich muss auch keine unangenehmen Entscheidungen treffen, wenn ich die Summe nicht erhalte. Zusätzlich ich erfahre etwas über den Mieter, was ich sonst nicht wissen würde, nämlich dass er nicht am finanziellen Limit lebt, sondern eine hohe dreistellige bis niedrige vierstellige Summe scheinbar am Stück bezahlen kann. Das heißt natürlich nicht, dass er nicht in Zahlungsschwierigkeiten geraten kann aber das Risiko wird dadurch gemindert.

Nun sagt der eine oder andere jetzt: “Moment, das verstößt doch ganz klar gegen den oben zitierten Paragrafen!“. Dazu kann ich nur sagen: „Nein, das tut es nicht!“.

Der o.g. Paragraf bezieht sich auf ein Mieter-Vermieterverhältnis. Dieses wird begonnen mit gemeinsamer Unterschrift des Mietvertrages. Dort steht ja u.a., dass der „Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt“ ist. Ein Mietinteressent ist jedoch kein Mieter und fällt per Definition somit nicht unter diesen Paragrafen. Wenn ich also im Vorfeld des Mietverhältnisses mit dem Mietinteressenten ausmache, dass die Kaution unmittelbar vor der Mietvertragsunterzeichnung zu übergeben ist, dann ist es eine individuelle Vereinbarung, die nicht den o.g. Paragrafen tangiert.

Und im Übrigen ist es nicht verboten die Mietkaution an einem Stück zu zahlen. Somit sehe ich keine Probleme bei diesem Vorgehen. Gerichtsurteile, die dieses Vorgehen in Frage stellen, sind mir persönlich nicht bekannt. Somit stellt es derzeit eine legale Methode dar, um die Kaution sicher in die Hände des Vermieters zu bringen.

Fazit

In den allermeisten Fällen läuft die Zahlung der Mietkaution zum Mietbeginn ohne Probleme. Es gibt jedoch auch ab und zu Probleme hierbei, nämlich immer dann, wenn der Mieter sich temporär in einer illiquiden Situation befindet. Das kommt eben auch bei einem Wohnungswechsel vor. Denn die alte Kaution wird er noch nicht zurückerhalten haben und der Umzug kostet auch noch Geld. Vielleicht müssen auch noch Möbel gekauft werden und dann ist das Geld knapp. Manchmal zu knapp, um die Kaution an den Vermieter zu bezahlen.

Genau solche Mieter will man eigentlich nicht haben, aber leider wird man sie nie ganz aussortieren können. Ein hohes Gehalt ist im Zweifel kein Indiz für einen guten Umgang mit Geld. Man kann 1000 Euro Gehalt komplett ausgeben, genauso wie man 10.000 Euro Gehalt jeden Monat ausgeben kann. Es ändert sich nur der Umfang der Ausgaben.

Um diesem Problem aus dem Wege zu gehen, wende ich meine oben beschriebene Methode an, um sicher an die gesamte Mietkaution zu kommen. Gleichzeitig schließe ich auch ein bisschen die Mieter aus, die von der Hand in den Mund leben bzw. ihr ganzes Gehalt verpulvern, ohne etwas anzusparen.

Wovon ich ganz klar abraten kann, sind die illegalen Methoden, die ich oben beschrieben habe. Denn dadurch kann es zu deutlich größeren Einbußen für den Vermieter kommen, als nur die fehlende Mietkaution.

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2 Kommentare

  1. Hallo Eduard,

    für Mieter gibt es ja auch die Option, dass sie über ihre Hausbank eine Bürgschaft/Sicherheit erwirken ohne die Kaution komplett zu bezahlen (Aval-Provision). Wie stehst Du zu dieser Möglichkeit?

    Viele Grüße
    Simon

    • Hallo Simon,
      ich nehme keine Bankbürgschaften an, außer ich kaufe ein Objekt, in dem es einen Mieter mit einer solchen Bürgschaft gibt. Da kann ich es auch nicht auswählen. Neumieter zahlen bei mir immer bar oder per Überweisung auf mein Konto. Wenn bar, dann natürlich offiziell mit Quittung. Ich halte es so einfach wie es geht.

      Schöne Grüße
      Eduard

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