Bei Renditeimmobilien lieber hoch oder niedrig tilgen?

Es kommt öfter mal die Frage auf, ob man bei einem Renditeobjekt, welches finanziert wurde, eher hoch oder niedrig tilgen sollte. Da gibt es in diversen Foren regelmäßig die hitzigsten Debatten. Nach meiner Ansicht gibt es hier kein Richtig oder Falsch. Zu jeder Entscheidung gibt es die passende Strategie. Man sollte sie nur kennen und richtig anwenden.

Im Folgenden will ich euch ein paar Finanzierungsstrategien vorstellen, die ich teilweise selber anwende. Hierbei gehe ich nur auf Annuitätendarlehn ein, weil das die häufigste Art der Immobilienfinanzierung ist und ich diese bevorzuge.

Weiterhin gehe ich bei meinen Annahmen stets von einem hohen Finanzierungsgrad aus. D.h. man finanziert mindestens 90-100% der Kaufsumme und zahlt den Rest aus dem Eigenkapital. Ich persönlich versuche stets so hoch wie möglich zu finanzieren, damit mein Eigenkapitaleinsatz so niedrig wie möglich ist. So bewahre ich mein Eigenkapital und kann es für andere (Immobilien-)Deals nutzen. Dadurch bin ich deutlich flexibler.

Hohe Tilgung bedeutet sinkendes Risiko

Der Vorteil einer hohen Tilgung ist in der Regel der, dass man schneller das Risiko minimiert. Hat man eine Zinsbindung von z.B. 10 Jahren, muss man nach dieser Zeit eine neue Finanzierung auf die Beine stellen. Hierbei macht die zuvor finanzierende Bank in der Regel ein weiterführendes Angebot. Probleme können immer dann auftreten, wenn es Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt gibt. Steigt z.B. der Marktzins an, fallen in der Regel die Immobilienpreise.

Hat man nun auf dem Hoch der Immobilienpreise eingekauft und der Wert dieser Immobilie fällt nach 10 Jahren um 30%, so muss man mindestens 3 % per anno getilgt haben, um nach 10 Jahren den gleichen Beleihungswert zu erhalten. Wurde eingangs eine 100%-Finanzierung abgeschlossen und hat man eine Tilgung in Höhe von 2 % vereinbart, bedeutet das nach 10 Jahren, dass man 20 % der Finanzierungssumme getilgt hätte, die Immobilie aber um 30 % gefallen ist. Für eine Anschlussfinanzierung bedeutet das, dass man nun keine 100%-Finanzierung mehr benötigt, sondern eine 110%-Finanzierung.

Viele Banken lehnen es jedoch ab mehr als 100% zu finanzieren, sodass es vorkommen kann, dass diese Bank entweder Zusatzsicherheiten (z.B. in Form von unbelasteten Grundstücken) oder aber Einbringung von weiterem Barkapital fordern. Kann man beides nicht einbringen, kann die Bank den Kredit fällig stellen und man muss die Restsumme innerhalb weniger Wochen auftreiben. Das kann unter gewissen Umständen dazu führen, dass die Immobilie in die Zwangsversteigerung geht und man selber in die Insolvenz.

Ein kurzer Hinweis zu den obigen Zahlen. Mir ist bewusst, dass bei einem Annuitätendarlehn nur der anfängliche Tilgungssatz 2 % beträgt und dieser im Laufe der Zeit stetig ansteigt und gleichzeitig die Zinszahlung sinkt. Ich habe es nur der einfachheithalber mit einer starren 2 % Tilgung während des gesamten Zeitraums gerechnet. Der Unterschied liegt bei etwa 2 Prozentpunkte auf 10 Jahre gesehen.

Hoch tilgen ≥ 3 % per anno

Um dem zuvor benannten Szenario vorzubeugen, kann man von Anfang an eine höhere Tilgung mit der Bank vereinbaren. Ich will euch ein paar Vor- und Nachteile einer solch hohen Tilgung erklären:

Vorteile:

– Schnelleres Abbezahlen der Immobilie

– Schnellere Reduzierung des o.g. Risikos

– Bessere Konditionen bei der Anschlussfinanzierung durch geringere Beleihung

Nachteile:

– Niedriger Cashflow durch hohe Tilgung

– Keine/geringe Bildung von Cashreserven, dadurch geringe/keine Flexibilität

– Steuerliche Nachteile durch schnelleres Abbezahlen (gezahlte Zinsen lassen sich steuerwirksam geltend machen)

Es kann für einige Investoren die richtige Strategie sein, vor allem für all diejenigen, die mit dem überschüssigen Cashflow nichts weiter anfangen können oder wollen.

Niedrige Tilgung < 3% per anno

Wer nun denkt, dass eine niedrige Tilgung immer ein höheres Risiko zur Folge hat, dem sei gesagt, dass es nicht unbedingt so sein muss. Ich persönlich tilge nie mehr als 2 % und fahre sehr gut damit. Warum ich nicht mehr Risiko eingehe als die Hochtilger, erkläre ich weiter unten.

Aber auch noch deutlich niedrigere Tilgungen können Sinn machen, obwohl es immer weniger Banken gibt, die eine Tilgung im 1,xx-Bereich anbieten. Das liegt in erster Linie an der in 2016 neu eingeführten WoKRi (Wohnimmobilienkreditrichtlinie), die eine verschärfte Kreditwürdigkeitsprüfung zur Folge hat. Wenn man nun niedrig tilgt und gerät damit rechnerisch in die Rentenzeit, so wird auch die spätere Rente des Finanzierungsnehmers einkalkuliert. Das ist bei Renditeobjekten mit hohen Cashflows nebensächlich, weil sich die Objekte selber tragen und noch zusätzlich Erträge generieren. Aber bei all denjenigen, die zu hohen Faktoren einkaufen und hohe Beleihungen eingehen, spielt es eben sehr wohl eine große Rolle, je älter man als Finanzierungsnehmer ist. Das ist auch gut so, weil viele Investoren in den letzten Jahren teilweise bereit waren wahnwitzige Preise zu bezahlen und somit jede Korrektur am Markt erhebliche finanzielle Schwierigkeiten bei Anschlussfinanzierungen hervorrufen könnten. Ob es tatsächlich so kommt, weiß natürlich niemand. Aber wer denkt, dass er heute noch zu Faktor 30 einkauft und damit fast kein Risiko eingeht, weil er sich in einer A-Lage bewegt, der wird sich unter Umständen in einigen Jahren doch wundern, wenn die Zinsen etwas ansteigen und die Häuserpreise zeitgleich nachgeben. Aber die Parameter für den Einkauf sind hier nicht das Thema.

Halten wir grob fest, dass die meisten Banken 2 – 2,5% in der Regel als Tilgung akzeptieren. Darunter wird es bei gewissen Konstellationen schwieriger. Aber was für Möglichkeiten hat man nun, um das Risiko einer niedrigen regulären Tilgung zu mindern?

Zunächst kann man jährliche Sondertilgungen vereinbaren. Bei manchen Banken ist das bereits im Zinssatz eingepreist, bei anderen kostet das vielleicht 0,05 – 0,1% für 5-10% Sondertilgung pro Jahr (gerechnet auf die Darlehnssumme) zusätzlich. Diese Kosten sollte man sich gut durchrechnen, denn bereits bei 100.000 € Darlehnssumme, würde die Möglichkeit der Sondertilgung gut 1000 € bei 10 Jahren Zinsbindung kosten. Hat man sich dafür entschieden, so kann man dann jährlich die vereinbarte Summe sondertilgen und verringert somit seine Darlehnssumme innerhalb der Zinsbindung zusätzlich. Tilgt man zum Beispiel zusätzlich jedes Jahr 5000 Euro, so hat man nach 10 Jahren bereits 50.000 € nur durch die Sondertilgungen abbezahlt. Zusätzlich hat man bei 2% Tilgung und 100.000 € Darlehenssumme auch noch 20.000 Euro getilgt. Somit hätte man bereits 70% des Darlehns nach 10 Jahren abbezahlt. Das ist schon eine starke Reduzierung des Risikos. Allerdings muss man die 5000 € Sondertilgung jedes Jahr erst mal verdienen.

Ich persönlich nehme solche Sondertilgungsmöglichkeiten nicht in Anspruch, sondern lasse sie mir sogar aus dem Finanzierungsvertrag streichen, wenn ich dadurch die o.g. Kosten einsparen kann. Warum ich das so mache, lest ihr jetzt.

Meine Tilgungsstrategie

Manche schlagen sich nun bestimmt die Hände über dem Kopf zusammen und sagen sich, wie ich das nur machen kann. Wie ich anfangs sagte, kommt es auf die Strategie an. Und meine Strategie geht wie folgt:

Ich vereinbare in aller Regel eine Tilgung in Höhe von 2%. Somit tilge ich auf einen 10-Jahres-Zeitraum gesehen ca. 20 % der Darlehnssumme. Da ich nur Immobilien kaufe, die mir eine Bruttomietrendite von mindestens 10 % einbringen, stecke ich nach Bildung von Instandhaltungsrücklagen den Großteil der restlichen Überschüsse in einen ETF-Sparplan, den ich monatlich bespare. Nach 10 Jahren kann ich dann in der Regel auf eine stattliche angesparte Summe blicken. Nun kann ich entscheiden, ob ich das Geld in die Verringerung der Darlehnssumme stecke oder dafür eine andere Immobilie erwerbe oder es anderweitig investiere.

Steht der Aktienmarkt gerade ungünstig und bin ich rechnerisch in der Verlustzone, lasse ich das Geld weiter liegen und bespare den Sparplan weiter. Dann verzichte ich auf eine Verringerung der Darlehnssumme. Ist auch gleichzeitig der Immobilienmarkt am Boden und sollte meine Immobilie 30% an Wert verloren haben, dann kann ich notfalls immer noch mein ETF-Depot als Sicherheit in die Anschlussfinanzierung einbringen. Das hat den Vorteil, dass ich weiterhin den Sparplan besparen kann und somit steigt auch die Summe im Depot und darüber hinaus muss ich der Bank nicht meine Bargeldreserven anbieten. Somit bleibe ich maximal flexibel, selbst in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten. Natürlich erkennt die Bank nicht 100% des Depotwertes als Sicherheit an, sondern je nach Bank irgendwo zwischen 50 und 80%. Das hängt nicht nur von der Bank ab, sondern auch von der Zusammensetzung des Wertpapierdepots.

Vielleicht ein kleines (Planungs-)Beispiel an meinem aktuellsten Objekt: Insgesamt habe ich 436.000 € an Darlehn aufgenommen (336.000 € Kaufpreis inkl. der Kaufnebenkosten + 100.000 € Sanierungskosten). Ich werde nach Sanierung und Vollvermietung ca. 50.000 Euro an Mieteinnahmen pro Jahr oder grob 4200 € pro Monat haben. Nach allen Kosten und Rücklagen bleiben ca. 1000 € nach Steuern im Monat über, die ich in einen ETF-Sparplan stecken werde. Nach 10 Jahren habe ich somit 120.000 € eingezahlt. Wenn ich nun mit einer Verzinsung von 5 % (der Durchschnitt am Aktienmarkt liegt bei etwa 7%) per anno rechne, habe ich nach diesen 10 Jahren noch zusätzlich etwa 30.000 € an Wertsteigerung nach Kapitalertragssteuer. Somit hätte ich einen Kapitalstock von ca. 150.000 € angesammelt, den ich entweder für die Abtragung der Schulden nutzen könnte oder für eine Anzahlung einer größeren Immobilie oder für ein anderweitiges Investment. Sollte sich der Aktienmarkt UND der Immobilienmarkt gerade am Tiefpunkt befinden, dann hat mein Depot vielleicht nur einen Wert von 100.000 € und meine sanierte Immobilie nur noch einen Wert von 300.000 €. Regulär hätte ich ja schon 95.000 Euro im Rahmen der Finanzierung getilgt in den 10 Jahren. Somit wäre eine Restschuld von vormals 436.000 € auf 341.000 € zurückgegangen. Nun ist die Immobilie aber nur 300.000 € wert nach dem Fall der Immobilienpreise. Also würde ich mein Depot, welches die Bank mindestens mit 50 % beleiht, als Sicherheit abtreten und würde eine recht stabile Anschlussfinanzierung mit unter 100 % Beleihung erhalten.

Mein Fazit

Neben der richtigen Auswahl bei der Immobilie und der Entwicklung dieser, ist die Finanzierung ein wichtiger Bestandteil für einen Immobilieninvestor. Hier gibt es so viele Möglichkeiten, wie man vorgehen kann. Es gibt Investoren, die grundsätzlich eher hoch und andere wieder die grundsätzlich sehr niedrig tilgen. Mit beiden Methoden kann man arbeiten und auch fast bei allen Szenarien das Risiko händeln. Die Kunst ist es, die für sich beste Methode zu finden. Wenn man nichts mit Aktien/ETF zu tun hat und/oder haben will, dann wird man mit meiner Tilgungsmethode nicht viel anfangen können. Dann sollte man sich andere Methoden anschauen.