Mieterhöhung in der Praxis – So mache ich es!

Mieterhöhung

Als aller erstes möchte ich allen meinen Lesern ein frohes neues Jahr wünschen. Ich hoffe, ihr seid gut reingekommen und eure Ziele aus 2019 wurden erfüllt.  

Pünktlich zum neuen Jahr habe ich ein Update zu meinem in 2019 gekauften Mehrfamilienhaus. Wie ich dort bereits schrieb, waren die Ist-Mieten bei diesem Objekt sehr niedrig. Im Durchschnitt lagen die Nettokaltmieten bei 4,13 €/qm. Für vergleichbare Objekte könnte man in der Gegend nachhaltig ca. 5,50 € nehmen. Das würde ich bei einer Neuvermietung im momentanen Zustand (70er Jahre Bad, alte Fenster, alte Innentüren) sofort und ohne Probleme bekommen.

Zu meiner Ankaufsprüfung habe ich ja bereits erwähnt, dass ich die Mieten relativ schnell um 20 % erhöhen wollte, um das Objekt rentabler zu machen und es in die Richtung meiner eigenen Renditevorgaben zu bringen. Zum 01.09.2019 ist der wirtschaftliche Übergang (Nutzen-Lasten) auf mich erfolgt.

In diesem Beitrag schreibe ich über die drei Mieterhöhungen, die ich in meinem Objekt durchgeführt habe und welche Schwierigkeiten ich hierbei hatte.

 

Erste Schritte nach dem wirtschaftlichen Übergang

Ich habe mich sehr schnell als neuer Eigentümer und Vermieter per Schreiben bei den Mietern vorgestellt und alle meine Erreichbarkeiten zur Verfügung gestellt. Auch habe ich jedem Mieter ein persönliches Kennenlerngespräch angeboten. Von den drei Einheiten hat lediglich das ältere Rentnerpaar von dem Angebot Gebrauch gemacht. Die beiden anderen alleinstehenden Männer haben sich diesbezüglich nicht gemeldet.

Bei dem Gespräch kam heraus, dass das Ehepaar eine latente Befürchtung hatte, dass ich sie aus der Wohnung schmeißen könnte. Da ich solche Bestrebungen gar nicht hatte, beruhigte ich sie. Im Laufe des Gespräches habe ich dann aber auch erwähnt, dass die Mieten sehr günstig wären und ich diese demnächst anheben würde. Sie waren zwar nicht begeistert (wer wäre das schon?), jedoch wussten sie natürlich, dass die gezahlte Miete mit 3,49 €/qm extrem unter der Marktmiete lag.

Auf der anderen Seite habe ich aber auch deutlich gemacht, dass auch die Bewirtschaftung des Hauses nun besser laufen werde. Die Mieter haben sich nämlich im Vorfeld bereits beschwert, dass einige Instandhaltungen gar nicht oder nur sehr zeitverzögert bearbeitet wurden. Die Vorbesitzerin hatte eine Hausverwaltung laufen, jedoch hat diese augenscheinlich eher dürftig gearbeitet. Somit habe ich zwar eine schlechte Nachricht überbracht, jedoch auch gleich Vorteile für die Mieter in Aussicht gestellt. Erfahrungsgemäß helfen solche Gespräche für die spätere Entscheidungsfindung bei der Zustimmung für eine Mieterhöhung.

 

Mieterhöhung über Vergleichsmieten

Da alle drei Mietverträge Standardverträge sind, konnte ich nur über Vergleichsmieten die Bestandsmieten erhöhen, da Nienburg keinen Mietspiegel hat. Ende September habe ich dann an alle Mietparteien ein Mieterhöhungsverlangen versendet. Versendet ist in diesem Fall nicht ganz korrekt, ich habe die Schreiben persönlich in die Briefkästen gelegt, da ich lediglich ein paar Fahrminuten entfernt wohne. Diesen Zeitpunkt habe ich gewählt, damit ich keinen ganzen Monat nach Nutzen-Lasten-Übergang verliere und trotzdem zwischen Übergang und Mieterhöhungsverlangen ein bisschen Zeit vergeht. Ich wollte nicht direkt mit dem ersten Mieterkontakt gleich mit der Tür ins Haus fallen, jedoch auch keine Zeit verlieren. Das war der beste Kompromiss, den ich annehmbar fand.

Für die Vergleichsmieten habe ich eigene Objekte, Daten einer Hausverwaltung aus meinem Netzwerk und auch Immobilienscout-Bestände herangezogen. Das musste ich in diesem Fall tun, weil eine Wohnung eine Größe von >120 qm hat und ich im eigenen Bestand (und auch nicht die o.g. Hausverwaltung) keine ausreichende Anzahl an derartig großen Wohnungen habe. Mir ist bewusst, dass Immobilienscout-Bestände unsichere Daten sind, die einer gerichtlichen Prüfung evtl. nicht standhalten werden. Das muss jedem klar sein, der solche Daten nutzt. Jedoch war das die kostengünstigste Variante, die ich nehmen konnte. Da es in Nienburg, wie bereits gesagt, keinen Mietspiegel und auch keine Mietdatenbank gibt, wäre die einzige Alternative ein Gutachten erstellen zu lassen. Ein solches Gutachten kostet bis zu 1000 € und ist nach meiner Einschätzung nur bedingt praktikabel. Ich erkläre auch warum:

Wenn der Mieter die Mieterhöhung auf Grundlage des Sachverständigengutachtens ablehnt, muss der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen. Ich selber habe diesen Fall noch nicht gehabt, daher bediene ich mich hier der Erfahrung von anderen Investorenkollegen. Diese sagen, dass bei einer Gerichtsverhandlung ein solches Gutachten in der Regel nicht zur Entscheidungsfindung herangezogen wird, sondern vom Gericht ein weiteres unabhängiges Gutachten erstellt wird. Und auf Grundlage dieses Gutachtens wird dann der Vorsitzende entscheiden. Das muss so nicht laufen, jedoch ist das die wahrscheinlichste Variante.

Wenn man nun stattdessen die drei Vergleichswohnungen nimmt, unter der auch eine Wohnung aus dem Immobilienscout-Datenbestand ist, ist es per se nicht verkehrt, solange diese den Vergleichsparametern des § 558 II BGB standhält. In meinem Artikel “Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ bin ich relativ ausführlich auf die Vergleichsmerkmale eingegangen.

Stimmt der Mieter diesem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, muss auch hier der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen. In aller Regel wird der Richter hier wahrscheinlich die formalen Voraussetzungen wie Fristen, die grundsätzliche Vergleichbarkeiten der Wohnungen und erforderliche Angaben im Mieterhöhungsschreiben prüfen. Eine detaillierte Prüfung der Vergleichswohnungen findet in der Regel jedoch nicht statt, da hierzu aufwendige und kaum zu koordinierenden Ortsbesichtigungen der Wohnungen notwendig wären. Also wird sich das Gericht in aller Regel wiederum seine Entscheidung auf ein gerichtliches Sachverständigengutachten stützen, welches der Richter in Auftrag gibt. Nochmal: Das muss so nicht kommen. Der Richter ist grundsätzlich frei in der Wahl seiner Mittel, um eine Entscheidung zu treffen. Aber das ist eben die wahrscheinlichste Vorgehensweise.

Wenn ich nun beide Methoden gegenüberstelle, dann stelle ich fest, dass ich bei dem Gutachten erst einmal 500-1000 € für ein Gutachten ausgeben müsste, ohne die Sicherheit der Zustimmung zu haben. Zwar wird sich der Mieter wahrscheinlich eher von einem solchen Gutachten als von drei Vergleichswohnungen zu einer Zustimmung bewegen lassen, weil es professioneller wirkt und ist. Allerdings muss man natürlich auch bedenken, dass man dann bei jeder solch eines Mieterhöhungsverlangens erst einmal das Geld für das Gutachten über die Mieterhöhung reinholen muss. Wenn man nun die Miete um z.B. 50 € erhöhen möchte, kann sich jeder ausrechnen, wann sich diese Ausgabe amortisiert. Besonders also bei kleineren Erhöhungsbeträgen ist es alles andere als sinnvoll meiner Meinung nach.

Ich handele auf Grundlage meiner Erfahrungen. Hätte ich bei meinen zurückliegenden Mieterhöhungen jedes Mal ein Gutachten beauftragt, wäre ich alleine in den letzten zwei Jahren mehrere tausend Euro losgeworden, um überschlägig eine monatliche Mehrmiete von insgesamt vielleicht 150 – 200 € zu erhalten. Ich hätte also erst in etwa ein bis zwei Jahren die Kosten durch die Mehrmiete eingenommen. Ich habe das nicht gemacht und somit direkt ab dem ersten Tag die volle Mieterhöhung auf der Guthabenseite eingenommen.

 

Reaktionen meiner Mieter

Nun aber wieder zurück zum konkreten Fall. Wie erwartet, hat das Rentnerpaar recht schnell dem Verlangen zugestimmt. Auch der jüngere der beiden alleinstehenden Mieter hat der Mieterhöhung zugestimmt. Nur vom älteren Einzelmieter hatte ich bis Mitte November kein Wort gehört. Zwischenzeitlich habe ich von den anderen Mietern gehört, dass der Mann gesundheitlich angeschlagen war und sich seit Oktober bei seiner Tochter aufhält, welche mehrere hundert Kilometer entfernt wohnt. Und dann hatte ich Ende November plötzlich einen Brief von diesem Mieter in meinem Briefkasten. In diesem zweifelte er die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung an. Er führte hierfür auf, dass seine Wohnung zwar im Großen und Ganzen in Ordnung sei, jedoch der Modernisierungszustand nicht mehr zeitgerecht sei. Ferner sollte ich ihm nähere Details von den Vergleichswohnungen aufzeigen, damit er besser beurteilen kann, ob die Vergleichswohnungen überhaupt relevant seien.

Auf diese Einwände bin ich dann schriftlich eingegangen. Hier ein paar Auszüge von meinem Antwortschreiben:

Mit meinem Mieterhöhungsverlangen bin ich der gesetzlichen Maßgabe zur Benennung der Vergleichswohnungen im vollen Umfang nachgekommen. Sollten sie darüber hinaus für sich selber Bedarf eines näheren Vergleichs der Wohnungen sehen, bitte ich sie die Vergleichswohnungen ggf. selbst in Augenschein zu nehmen. Eine weiterführende Auskunftspflicht ist gesetzlich jedenfalls nicht vorgesehen.

Sollten sie Wünsche für Modernisierungsmaßnahmen haben, können wir uns gerne diesbezüglich zusammensetzen. Ich würde dann die mit ihnen abgesprochenen Maßnahmen gemäß §§ 559 i.V.m. 555b ff BGB durchführen lassen. Diese Maßnahmen sind jedoch gemäß BGB losgelöst von meinem Mieterhöhungsverlangen vom 25.09.2019 anzusehen.

Ich bitte sie nochmals darum, ggf. nach ihrer eigenen Prüfung der Vergleichswohnungen, zeitnah dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen. Hierfür gewähre ich ihnen aufgrund ihres Krankheitsverlaufs gerne eine Fristverlängerung bis zum 31.12.2019. Diese Frist wäre allerdings dann abschließend. Sollte mir bis dahin keine Zustimmung vorliegen, müsste ich gemäß Gesetz die Mieterhöhung leider einklagen. Das liegt eindeutig nicht in meinem Interesse. Nicht weil ich vor einer gerichtlichen Entscheidung Angst habe, sondern weil das Kosten auf beiden Seiten verursachen wird und auch das Mietverhältnis darunter leiden dürfte.

Ich habe hier also auf einen Monat Mieterhöhung verzichtet, denn eigentlich wäre die Frist für die Zustimmung zum 30.11.2019 fällig gewesen. Ich wollte die Stimmung aber auch nicht noch weiter anspannen und lieber eine gute Geste zeigen, indem ich die Frist um einen Monat verlängerte. Aber gleichzeitig habe ich bestimmend geschrieben, dass es keine weitere Fristverlängerung geben werde und habe dann auch noch einmal die Folgemaßnahmen mit ihren Auswirkungen benannt.

Nachdem ich dieses Schreiben abgeschickt hatte, habe ich wieder nichts mehr gehört. Als dann der 31.12.2019 verstrich, habe ich mich schon darauf eingestellt eine Zustimmungsklage zu führen. Und dann kontrollierte ich am 03.01.2020 schon mal die ersten Mieteingänge. Und was stellte ich dabei fest? Dieser Mieter hat die geforderte Mieterhöhung bereits mit der restlichen Miete überwiesen. Somit hat er durch konkludentes Handeln der Mieterhöhung zugestimmt. Das war eine willkommene Überraschung im neuen Jahr. Ich hatte nämlich nicht wirklich Lust eine solche Klage zu erheben. Aber wer hat das schon? Die anderen beiden Mieter haben die erhöhte Miete bereits seit dem 01.12.2019 entrichtet.

 

Fazit

Ich habe also alle drei Mieterhöhungen fast nach Plan durchführen können. Das Haus war bereits seit dem Kauf profitabel, jedoch sind hier noch einige Optimierungen möglich. Die werden nicht alle sofort durchführbar sein. Dazu müsste ich die Wohnungen ordentlich durchsanieren. Das werde ich jedoch erst nach Auszug der jeweiligen Mieter tun.

Beim Kauf des Mehrfamilienhauses hatte ich eine jährliche Mieteinnahme von 12.900 €. Nachdem alle drei Mieterhöhungen nun wirksam wurden, habe ich eine zukünftige Mieteinnahme von 15.326 €. Das macht also 2426 € Mehreinnahmen im Jahr. Auf die Gesamtinvestitionskosten 171.200 € wäre das nun ein Faktor von etwas über 11 bzw. eine Bruttorendite von fast 9 %. Das ist schon nicht schlecht, jedoch auch noch ein bisschen entfernt von meiner Zielmarke von 10 %. Aber auch das werde ich mit diesem Objekt locker schaffen, weil die Mieten keines wegs ausgereizt sind und noch viel Potential nach oben haben.

Viele Vermieter haben Hemmungen eine Mieterhöhung durchzuführen. Das stelle ich immer wieder fest. Ich hatte bisher bei jedem Objektkauf mehrere Mieten, die nicht auf Marktniveau waren. Viele scheuen sich vor der möglichen Auseinandersetzung mit dem Mieter. Sie haben Angst, dass der Mieter nicht zustimmt. Sie haben Angst, dass der Mieter dann kündigt. Sie haben Angst, dass man dann vor Gericht ziehen muss.

In den meisten Fällen sind diese Befürchtungen komplett unbegründet. Die meisten Mieterhöhungen gehen ohne jegliche Probleme über die Bühne. Besonders dann, wenn die Mieten deutlich unter dem Marktniveau sind. Die Mieter sind ja nicht doof und wissen in solchen Fällen genau, dass sie sehr günstig wohnen. Und diese Tatsache lässt sie eben auch meistens rational entscheiden, wenn ein Mieterhöhungsverlangen ins Haus flattert.

Ich empfehle, und genauso handhabe ich es selber auch, offen mit den Mietern umzugehen. Meist ist bei sowas der persönliche Kontakt und eine nachvollziehbare Erklärung wirklich Gold wert.

Etwas anderes ist es natürlich, wenn man die Miete bis zum letzten Euro ausreizen will. Je näher man mit der Mieterhöhung an die Marktmiete kommt, desto mehr muss man mit Widerständen bei den Mietern rechnen. Ich selber reize das nicht so weit aus. Mir reicht es, wenn ich Bestandsmieter bei etwa 5-10 % unter der Marktmiete habe. Damit fahre ich am besten. Bei Neuvermietungen reize ich dafür aber die Miete komplett aus, weil dann die Interessenten selber frei entscheiden können, ob ihnen diese Wohnung zu diesem Mietpreis angemessen erscheint.

Viele private Vermieter sind nicht rentabel, weil sie unter anderem auch die Bestandsmieten nicht erhöhen. Mieterhöhungen werden in der Öffentlichkeit oft als ein Akt eines skrupellosen Miethais dargestellt. Aber besonders bei Privatvermietern ist es das in den meisten Fällen eben nicht. Es dient der Sicherung von Wohnungsangeboten, indem damit u.a. auch Instandhaltungen bezahlt werden können (die jedes Jahr teurer werden). Und letzten Endes muss sich die Vermietung für den Eigentümer auch lohnen. Er benötigt also auch für seine Arbeit als Vermieter eine monetäre Entlohnung, quasi einen Anreiz, um Wohnraum für andere Bürger zur Verfügung zu stellen. Genauso wie jeder andere nicht kostenlos arbeiten geht, sollte auch der Vermieter nicht umsonst oder gar mit Verlust seiner Tätigkeit nachgehen. Besonders auch, weil der Vermieter nicht unerhebliche Risiken bei der Vermietung eingeht, z.B. Mietpreller, Beschädigung des Eigentums, politische Unwägbarkeiten, usw.

Ich habe zumindest kein schlechtes Gewissen wenn ich Mieten erhöhe oder marktübliche Mieten einnehme und dafür meine Objekte gut bewirtschafte und verwalte. Und das solltet ihr auch nicht haben oder euch ein solches von der linkst-sozialistischen Politik einreden lassen! Ich gebe vielen Personen ein Dach über dem Kopf, Familien ein Zuhause, in dem sie sich wohl fühlen! Kostenlos würde ich das unter den herrschenden Bedingungen nicht machen!

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4 Kommentare

  1. Ein gut geschriebener, sehr informativer Artikel – vielen Dank dafür! Wie du schreibst, finde ich es fair, die Miete zu erhöhen, da Du dich ja auch besser um die Wohnung kümmern und ein bisschen renovieren wirst. Und eine Komplettsanierung macht wirklich nur Sinn, wenn die Mieter ausziehen. Das sehe ich genauso. Ich habe ein Objekt, bei dem ich dies ähnlich handhaben möchte. Schöne Grüße aus Karlsruhe und weiterhin viel Erfolg bei den Immobilien! Janina

  2. Hi Eduard,

    gute geschriebener und sympathischer Artikel. Ich finde es cool, dass du solche Dinge wie Krankheit auch berücksichtigst – das ist keine Selbstverständlichkeit und kenne ich aus der Praxis auch anders. Ich verstehe den Mieter zwar auch denn wer hat schon Lust mehr Miete zu zahlen. 😉

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