Update zur Sanierung meines Wohn-/Geschäftshauses

Sanierung

Endlich komme ich mal dazu ein Update zur Sanierung meines Wohn-/Geschäftsobjektes inklusive Nutzungsänderung zu machen. Wer nicht weiß, worüber ich hier genau schreibe, der sollte sich zunächst den Eingangsbeitrag und anschließend das Update 1 und Update 2 durchzulesen. Darüber hinaus habe ich auch das gesamte Objekt videografiert und auf meinem neuen YouTube-Kanal eingestellt.

Da du nun weißt, wovon ich rede, kann es weitergehen. Die letzten Wochen waren ziemlich stressig. Ich habe diverse Probleme gehabt Handwerker zu finden. Alle sind zur Zeit stark ausgelastet und besonders Fachleute wie Elektriker oder Klempner sind wirklich rar gesät. Selbst auf My-Hammer*, wo sich viele Handwerker tummeln, konnte ich einen Elektriker erst im zweiten Anlauf finden. Neben der qualitativen Komponente, waren mir besonders der Preis und die Ausführungszeit wichtig. Die Suche hat mich ein paar Wochen nach hinten geworfen, jedoch liege ich noch voll im Zeitplan. Wie du ja weißt, will ich aller spätestens zum 01.01.2019 eine Vollvermietung hergestellt haben. Jedoch sollten keine größeren zeitlichen Probleme mehr auftauchen, sonst wird es tatsächlich knapp. Und es gibt noch eine Menge zu tun.


Nutzungsänderung 1. OG

Ich fange mal mit dem dicksten Brocken an. Ich habe Anfang Juni die Baugenehmigung für die Nutzungsänderung erhalten. Diese hat, wie gehofft, keine unliebsamen Neuigkeiten enthalten und entsprach im Grunde dem gestellten Antrag. Somit hat meine Architektin und der Brandschutzingenieur gute Arbeit geleistet.

Aus allen Wolken bin ich dann aber bei der Rechnung meiner Architektin gefallen. Bei unserem Vorgespräch hieß es, dass nach Aufwand und nicht nach HOAI (Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen) abgerechnet werden soll, da das für mich, so ihre Begründung, günstiger kommen werde. Überschlägig gab sie mir einen Preis von etwa 3000 € zzgl. MwSt., also grob über dem Daumen 3600 €, an. Da ich gerne mit Puffern arbeite, habe ich so in etwa mit 4000 € gerechnet. Die Rechnung war jedoch auf knapp unter 7000 € ausgestellt. Darüber hinaus erhielt ich dann eine separate Rechnung in Höhe von knapp 760 € für die Brandschutzstellungnahme von dem Brandschutzingenieur. Inklusive des Gebührenbescheides des Bauamtes Minden in Höhe von knapp 600 €, hat mich der ganze Spaß knapp 8350 € gekostet.

Da mir im Besonderen die Rechnung der Architektin negativ aufstieß und ich diese nach Durchschau der einzelnen Rechnungsposten für überhöht hielt, entschloss ich mich diese zu reklamieren. Hierzu schrieb ich erst einmal eine eMail, in der ich meine Bedenken hinsichtlich der Richtigkeit der Rechnung darlegte. Hierzu kam in den folgenden Wochen keine Antwort. Stattdessen bekam ich die 1. Mahnung. Erneut sendete ich ihr eine eMail mit der erneuten Bitte um Prüfung der Rechnung. Dazu habe ich mir vorgenommen bei weiterer Nichtbeachtung meiner Mails, einen Brief per Einwurfeinschreiben zu schicken. Dazu kam es jedoch nicht, da die Architektin sich doch noch meldete. Natürlich sah sie keinerlei Diskrepanzen zwischen Vorgespräch, den erbrachten Leistungen und der Rechnungsstellung. Trotzdem bot sie mir einen Preisnachlass von knapp 500 € brutto an. Das ist nun der Sachstand von letzter Woche. Ich denke, dass ich es dabei belassen werde, auch wenn ich trotzdem nicht einverstanden bin. Ich denke einfach, dass es vergeudete Zeit und Energie ist, die ich lieber in andere Bereiche stecken sollte.

Aber ich komme nochmal zurück zur eigentlichen Nutzungsänderung. Ich muss laut Baugenehmigung sowohl den Boden als auch die Decke auf F90 ertüchtigen. Das bedeutet, dass ich F90 zertifizierte Platten fachgerecht auf die Holzbalkendecke anbringen lassen muss. F90 bedeutet hierbei, dass sowohl der Boden als auch die Decke im Brandfall einen Feuerwiderstand von 90 Minuten haben muss. Eigentlich sollte das nach Angaben des Brandschutzingenieurs nach der Ortsbegehung nicht notwendig sein. Aber in seiner Stellungnahme hat er das doch noch aufgeführt, da nach seiner Ansicht eine Notwendigkeit doch bestand. Zumindest in den Wohnräumen werden die Platten direkt an der Decke befestigt, da hohe Altbaudecken stark nachgefragt werden. Eventuell werde ich den Flurbereich abhängen lassen und Spots einbauen. Das muss ich mir aber nochmal durch den Kopf gehen lassen.

Nächste Woche werde ich den Baubeginn beim Bauamt anzeigen. Hierfür habe ich diverse Vordrucke vom Bauamt samt eines großen roten Punktes (Baustellenschild) erhalten. Den roten Punkt, der Angaben über den Bauherren, den Planer und der durchführende Firma enthält, muss ich ab Baubeginn an einer von der Straße sichtbaren Stelle an meinem Gebäude befestigen, damit jeder weiß, dass hier die benannten Arbeiten durchgeführt werden. Auch das werde ich natürlich gewährleisten. Daran soll es nicht scheitern.

Anfang der Sanierungsarbeiten

Nach längerer Suche habe ich einen Klempner für die Sanierung der Bäder gefunden. Dieser ist bereits im Haus und tauscht nach und nach die Sanitäreinrichtungen aus.

 

Jedes Bad erhält eine Dusche, anstelle der alten Wannen. Ja, ich weiß, dass viele der Meinung sind, dass ab 3-Zimmer-Wohnungen eher eine Wanne mehr Sinn macht. Ich habe aber andere Erfahrungen gemacht. Zumal mein Haus eher nicht so familienfreundlich (zumindest nicht für Kleinkinder) ist, da das Grundstück zu 100% bebaut ist (keine Grünflächen, kein Garten) und an einer stärker befahrenen Straße liegt. Wannen werden aber eher von Familien mit Kleinkindern nachgefragt. Je älter die Familienmitglieder sind, desto eher wollen sie Duschen anstatt Wannen.

Einen Teil der Badausstattung habe ich bereits besorgt. Obi hatte z.B. unschlagbare Angebote für Wand-WC (30 €) und Waschbecken (18 €). Klodeckel habe ich dann auch gleich zu je 20 € mitgenommen. Auf die ganze Ware gab es noch 10% Rabatt oben drauf. Einhebelmischer* (17 €) habe ich über Amazon bestellt.

Sanitäreinrichtung

Ich lasse auch fast alle Durchlauferhitzer austauschen, da diese bereits ziemlich alt waren. Hier habe ich elektronische von Siemens* für je 215 € bei eBay gekauft. Darüber hinaus hatte Lidl ganz gute Angebote für Duschthermostate (35 €) und die heute üblichen Duschsäulen mit Überkopfbrause (50 €). Generell kann ich Lidl oder auch Aldi für kleinere Bad-Utensilien, also auch z.B. für Klopapierhalter oder Klobürsten empfehlen. Man bekommt dort meist annehmbare Qualität für niedrige Preise. Bei Lidl kann man auch viele Sachen online bestellen. Aldi ist leider immer noch nicht so weit.

Alleine bei diesem Material und der benötigten Menge (für sechs Bäder und zusätzlich noch drei Gäste WC), habe ich locker ein paar tausend Euro gegenüber einer Materialabnahme vom Klempner bzw. Fachmarkt eingespart. Ich beziehe nur die Duschtasse und Duschkabine, sowie den Geberit-Vorbau für das Wand-WC und sonstige Kleinteile wie Abflussrohre, Muffen usw. über den Klempner.

Ich habe bei dem Material ganz klare Regeln. Alles, was nicht einfach austauschbar ist, also z.B. Duschtasse, Rohre oder Vorbau für das Wand-WC, muss eine gute Qualität haben und ist dementsprechend teurer. Alles andere, was innerhalb von fünf bis zehn Minuten ohne weitere Beschädigungen des restlichen Bestandes ausgetauscht werden kann, also WC, Thermostat, Einhebelmischer, Waschbecken usw., kann ruhig günstig in Baumarktqualität sein. Wenn etwas kaputt geht, besorge ich einfach ein neues Teil und lasse es einbauen. Aber oft sind auch die billigeren Discountteile recht langlebig.

Seit gestern ist auch schon mein Fliesenleger vor Ort und bereitet die anstehenden Fliesenarbeiten vor. Sobald der Klempner diese Woche fertig wird, startet der Fliesenleger direkt mit seinen Arbeiten. Es wird, da wo es geht, Fliese auf Fliese geklebt. Die Fliesen beziehe ich über den Fliesenleger. Das kostet mich zwar ein bisschen mehr (10 € / qm für die Bodenfliesen und 15 € / qm für die Wandfliesen) als im Discounter, dafür ist die Qualität sehr gut und nicht mit den Baumarktfliesen zu vergleichen (siehe meine obige Regel). Bei den Farben bin ich keine Experimente eingegangen und habe anthrazitfarbene Boden- und weiße Wandfliesen gewählt, also die momentan gängigen Standardfarben. Das sollte auch noch in zehn Jahren einigermaßen modern und anschaulich sein.

Hausmeister

Wie ich bereits hier erwähnte, erfuhr ich eher zufällig von einem bestehenden Hausmeisterdienst für mein Objekt. Nach reiflicher Überlegung und Gesprächen mit dem Hausmeister (angestellt bei dem Hausmeisterdienst), entschied ich mich ihn zu übernehmen. Den alten Vertrag wollte ich jedoch nicht übernehmen, da dieser für mich aus Kostengründen nicht attraktiv war. Und da der Hausmeister sowieso den Hausmeisterdienst verlassen wollte, konnte ich gleich einen neuen und für mich besseren Vertrag abschließen. Ich habe ihn aber nicht eingestellt, sondern lediglich mittels eines Geschäftsbesorgungsvertrages an mich gebunden. Das hat für mich gegenüber einer Anstellung den Vorteil, dass ich nichts mit seinen Krankheits- oder Urlaubstagen zu tun habe und auch sonst keine weiteren Arbeitgeberleistungen beachten muss. Um einer Scheinselbstständigkeit aus dem Wege zu gehen, ließ er sich bei dem Betrieb seines Sohnes anstellen, mit dem ich den o.g. Vertrag letztendlich abschloss. So konnte ich die monatlichen Kosten hierfür fast halbieren.

Da ich nicht an dem Standort der Immobilie wohne, sondern gut 50 km entfernt, hat für mich der Hausmeister mehrere Vorteile. Er übernimmt nicht nur die Reinigung des Treppenhauses und des Außenbereiches, sondern kümmert sich auch um das rechtzeitige Herausstellen der Mülltonnen und den gesamten Winterdienst. Damit erspare ich mir die Suche nach anderen Dienstleistern, die o.g. Aufgaben erledigen. Die Hausmeisterkosten sind aufgrund der Tätigkeiten komplett auf die Mieter umlagefähig. Somit ist das eine Win-Win-Win-Situation. Ich erhalte einen fähigen Hausmeister, die Mieter behalten ihren alten Hausmeister zu besseren Konditionen, also geringeren Nebenkosten, und der Hausmeister ist froh, dass er seine alte Tätigkeit behalten kann.

Weitere Aussicht

Wie geht es nun weiter? Sobald der Fliesenleger fertig ist, das wird so in etwa zwei oder maximal drei Wochen der Fall sein, wird der Elektriker und im Anschluss der Maler/Trockenbauer reinkommen. Im Dachgeschoss gibt es ein paar Trockenbauarbeiten im Bereich der Schrägen zu machen. Hier wurden bereits durch meinen Abrisstrupp einige Rigipsplatten entfernt. Einige Kabel, die zuvor Aufputz waren, müssen Unterputz verlegt werden. Dann müssen noch ein paar Steckdosen neu verlegt werden. Alles Kleinigkeiten, die ich aber gemacht haben will, wenn das Haus schon mal komplett in der Sanierung ist.

Zeitgleich kommt auch nochmal der Sanitärinstallateur und befestigt die restlichen Badutensilien wie Wand-WC, Duschabtrennung, Thermostate usw.

Anschließend wird zuerst das Dachgeschoss gestrichen und dort auch durch den Maler das Laminat verlegt. Sobald das Dachgeschoss fertig ist, geht es direkt in die Vermietung.Der Maler wandert anschließend ein Geschoss tiefer. Es bleibt also weiterhin spannend und stressig.

Fazit

Ich werde demnächst ein Video von der Baustelle machen, damit ihr einen umfassenderen visuellen Einblick in den momentanen Stand der Dinge erhaltet. Diesen könnt ihr dann entweder auf meinem neuen YouTube-Kanal anschauen oder hier in der Rubrik Vlog auf dieser Seite.

Gerne könnt ihr mir Feedback im unteren Kommentarfeld hinterlassen. Solange dieses konstruktiv ist, setze ich mich damit sehr gerne auseinander.

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