Deutsche Kreditbank (DKB) für Vermieter

Ich werde immer wieder gefragt, wie und mit welchen Hilfsmitteln ich meine Immobilien verwalte, also wie stelle ich Mieteingänge fest, welche Bankkonten benutze ich, wie verwalte ich meine Mieter usw. Ich werde daher in den kommenden Beiträgen immer wieder mal mein Vorgehen in diesem Zusammenhang darlegen. Vielleicht hilft es dem einen oder anderen bei der eigenen Verwaltung von Mieten und Mietern.

Im heutigen Beitrag möchte ich euch die Deutsche Kreditbank (DBK)* vorstellen. Ich selber nutze diese Bank erst seit 2019 als Mieteingangs- und Verwaltungskonto für das letzte erworbene Mehrfamilienhaus. Ich wollte es zunächst ausprobieren, weil ich eigentlich nur Gutes darüber gehört hatte. Nach nun knapp einem Jahr Testphase, kann ich sagen, dass ich es auf Herz und Nieren für meine Belange geprüft habe.

Was ich an der Bank gut bzw. nicht so gut finde, welche Möglichkeiten die Plattform bietet und wie ich meine Konten dort organisiert habe, erfahrt ihr im folgenden Beitrag.

Vorstellung Deutsche Kreditbank

Die Deutsche Kreditbank AG* ist eine 100%ige Tochter der Bayrischen Landesbank. Sie gehört mit über 4 Mio. Privatkunden und einer Bilanzsumme von über 83 Mrd. € zu den größten Direktbanken Deutschlands. Damit ist die DKB* weit mehr als doppelt so groß (nach Bilanzsumme) wie z.B. die größte Sparkasse Deutschlands, nämlich die Sparkasse Hamburg. Also auch wenn die Deutsche Kreditbank* vielleicht nicht die Bekanntheit einer Sparkasse oder Volksbank hat, ist sie trotzdem alles andere als eine kleine Nischenbank.

Zu den Leistungen im Privatkundenbereich zählen das Girokonto DKB Cash*, das DKB Brokerage, Immobilien- und Verbraucherkredite sowie diverse Sparprodukte und sonstige Dienstleistungen.

In diesem Beitrag möchte ich mich nur auf den Bereich DKB Cash* konzentrieren. Und hier werde ich auch nur den interessanten Part für die Vermieter beleuchten, da ich auch nur diesen Bereich getestet hatte.

DKB Cash

Die Konten der DKB-Cash* sind kostenfrei und nach heutigem Stand auch mit keinerlei Negativzinsen belegt. Auch wenn solche Kosten eher marginal sind, ist es trotzdem zumindest eine beiläufige Erwähnung wert.

Mittlerweile ist die Eröffnung eines Girokontos kein aufwendiger Prozess mehr. Musste man früher sich noch mit dem PostIdent-Verfahren legitimieren, was teilweise Wochen in Anspruch nahm, bis man das Konto nutzen konnte, sind heute VideoIdent-Verfahren schon Standard. Zwar bietet auch die Deutsche Kreditbank* das VideoIdent-Verfahren an, jedoch dauert es anschließend trotzdem bis zu 14 Tage, bis man die Zugangsdaten für sein Onlinekonto erhält. Das geht heutzutage bei anderen Onlinebanken deutlich schneller. Man kann sich lediglich den Gang zur Post sparen und die Legitimation vom Sofa aus machen.

Hat man aber erst die Zugangsdaten, dann ist die Anmeldung und Anwendung unkompliziert. Man meldet sich mit den zugesendeten Zugangsdaten an und als zusätzliche Sicherheit muss man dann nur noch mit der kostenlosen DKB Tan2go-App die Anmeldung bestätigen. Das dauert nicht lange und funktioniert über eine Push-Benachrichtigung. Auch bei anschließenden Überweisungen nutzt man diese App, um die Transaktionen abzuschließen. Es funktioniert intuitiv und zuverlässig. Selbstverständlich hat die DKB auch eine Banking-App, in der man alle wichtigen Funktionen ausführen kann. Beide Apps lassen sich im Übrigen kostenlos sowohl über den Apple App Store als auch über den Google Play Store downloaden.

Das Layout der Benutzeroberfläche, sowohl der App-Version als auch der Web-Anwendung, ist sicherlich kein Anwärter für den nächsten Designpreis, aber es ist funktional und übersichtlich. Dazu später aber mehr.

Geld abheben

Mit der Aktivierung des Kontos erhält man zwei Karten zugesendet. Eine normale DKB Girokarte und eine dauerhaft kostenlose DKB VISA-Karte. Mit beiden Karten kann man Geld abheben, jedoch mit unterschiedlichen Vorgehensweisen, wenn die Abhebung kostenlos sein soll.

Kostenlos Geld abheben mit der DKB-Girokarte

Mit der Girokarte kann man an den 21 (nein, ich habe mich nicht verschrieben) eigenen DKB-Geldautomaten kostenlos Geld abheben. Das wäre zugegebenermaßen ein Witz, wäre das die einzige Möglichkeit, zumal die meisten DKB-Geldautomaten konzentriert im Osten Deutschlands stehen. Also hat die DKB* Partnerschaften mit diversen Supermärkten geschlossen und zwar mit REWE, Penny, Edeka, Netto und neuerdings auch Aldi Süd. Darüber hinaus existiert eine solche Vereinbarung auch mit der Baumarktkette Toom. Haken Nr. 1 daran ist, dass man zuvor einen Einkaufswert von 10 bzw. 20 Euro (je nach Markt) vorweisen muss. Dann kann man an der Kasse einen Abhebungsbetrag angeben, den man anschließend direkt in bar ausgezahlt bekommt. Haken Nr. 2 ist, dass auch der Einkauf zwingend von dem Konto abgebucht wird, von welchem man das Geld abhebt. Das ist besonders unglücklich, wenn man als Vermieter z.B. das Konto für Vermietertätigkeiten nutzt und eigentlich private Bezahlvorgänge nicht mit den Vermietertätigkeiten vermengen möchte.

Kostenlos Geld abheben mit der DKB VISA-Karte

Auch mit der kostenlosen Visa-Karte gibt es mehrere Möglichkeiten gebührenfrei Geld abzuheben. Man kann an allen inländischen Geldautomaten, die das Visa-Logo führen, kostenlos Geld abheben. Das sind immerhin 95 % aller Geldautomaten in Deutschland. Man hat also eine unglaublich große Vielfalt an Möglichkeiten.

Auch an ca. 1300 Shell-Tankstellen ist es möglich mit der DKB Visa-Karte Geld abzuheben und zwar ohne getankt oder etwas gekauft zu haben.

Wenn man DKB Aktivkunde ist, so sind auch Bargeldabhebungen an allen Geldautomaten mit Visa-Logo sogar im Ausland möglich. Hier sollte man nur beachten, dass es von Seiten des Geldautomatenbetreibers zu anfallenden Gebühren kommen kann, die jedoch vor der Geldabhebung angezeigt werden, sofern es welche gibt.

Aktivkunde ist man im ersten Jahr als DKB-Kunde ganz automatisch. Danach behält man diesen Status, wenn man mindestens einen Geldeingang von 700 € im Monat auf seinem DKB Cash-Konto* verzeichnet. Wichtig hierbei ist allerdings zu wissen, dass das Geld auf dem Hauptkonto eingehen muss. Ein Geldeingang auf eines der nachträglich eingerichteten Konten wird nicht als zählbarer Geldeingang gewertet. Hat man einmal den Status verloren, so muss man in drei aufeinanderfolgenden Monaten jeweils mindestens 700 € Geldeingang vorweisen, bis man erneut den Aktivkundenstatus erhält. Nutzt man das DKB-Konto* als Mieteingangskonto und hat Eingänge von unter 700 € im Monat, kann man sich auch mit zwei Daueraufträgen behelfen, indem man Geld auf das Konto per Dauerauftrag überweist und wenige Tage später wieder per Dauerauftrag auf das Ursprungskonto zurückbucht. Das Geld muss nicht dauerhaft auf dem Konto vorhanden sein, sondern es zählt lediglich der Umsatz. Die weiteren Vorteile eines DKB Aktivkunden könnt ihr aus der folgenden Grafik entnehmen:

Kostenlos Geld abheben mit der DKB-App oder Webanwendung

Eine weitere Möglichkeit, besteht mit dem sogenannten „Cash im Shop“. Auch hierbei kann man bei Partnern der DKB kostenlos Geld abheben. Dazu muss man entweder in der Banking-App oder in der Webanwendung einen Barcode mit der gewünschten Summe (zwischen 50 und 300 €) generieren. Das Ganze dauert nicht länger als eine Minute. Anschließend geht man damit in eine der 12.000 Akzeptanzstellen und bekommt nach Vorlage des Barcodes das Geld ausbezahlt. Hierbei ist kein Einkauf im Vorfeld notwendig. Zu den Partnershops gehören neben den bereits oben erwähnten u.a. auch Real, dm und Rossmann. Aber auch viele weitere mehr.

Im Übrigen kann man auch auf die gleiche Art nicht nur Geld abheben, sondern auch Geld auf sein DKB-Konto* einzahlen, wenn man z.B. einmal die Miete bar erhält.

Wenn man seine Gewohnheit, immer an Geldautomaten seiner Bank Geld abheben zu wollen, abgelegt hat, wird man feststellen, dass es durchaus Vorteile bietet an deutlich mehr Akzeptanzstellen bzw. Fremdbankautomaten sein Geld zu bekommen. So ist man selten weiter als einen Kilometer von der nächsten Akzeptanzstelle entfernt, sofern man sich in mindestens einer Kleinstadt mit normaler Infrastruktur befindet. Das kann selbst eine Sparkasse, die bekanntlich das dichteste Geldautomatennetz in Deutschland hat, nicht bieten.

Das DKB-Vermieterpaket

Die DKB* ist besonders für Vermieter interessant, denn sie bietet das sogenannte Vermieterpaket an. Aber was genau ist dieses Vermieterpaket*? Nun, es bietet diverse Vorteile:

1. Es lassen sich ganz einfach weitere Girokonten mit eigener IBAN, jedoch ohne eigene DKB Girokarte, erstellen, die übersichtlich im persönlichen Finanzstatus aufgeführt werden.
2. Man kann alle Konten individuell und beliebig oft (um-)benennen, z.B. „Mieteingang“, „Rücklagen“, „Betriebskosten“ usw.
3. Es lässt sich für jeden Mieter ein rechtlich sauberes Kautionskonto erstellen.
4. Über den Umsatzmanager lassen sich Eingänge automatisch zuordnen
5. Man kann eine eMail zum vordefinierten Tag eines Monats automatisch verschicken lassen, wenn eine Miete mal nicht eingegangen sein sollte.
6. Schufa-Bonitätsauskünfte lassen sich ganz bequem über die Vermieterplattform einholen.

Hat man einmal ein DKB-Cash-Konto eröffnet, kann man sich die Vermieterplattform* freischalten lassen und es anschließend für seine Belange einrichten.

Wie habe ich meine Konten strukturiert?

Ich habe für mich eine Kontenstruktur gefunden, die es mir erleichtert die Gelder besser zu verwalten. Im Endeffekt hilft es mir überschlägig zu sehen, wie viel Geld nach Abzug aller kalkulierten Kosten in etwa übrigbleibt. Insgesamt habe ich vier Konten, auf die sich die Mieteinnahmen verteilen:

1. Mieteingang
2. Rücklagen
3. Betriebskosten
4. Steuern

Auf dem Mieteingangskonto gehen die Mieten ein und die Finanzierungsrate wird abgezogen. Von hier verteilen sich auch anteilig die Mieten per Dauerauftrag auf die anderen Konten. Auf das Rücklagenkonto kommen 25 % der Nettokaltmieten für Reparaturen und als Mietausfallwagnis. Wobei das Mietausfallwagnis nur ein theoretischer Kostenposten ist. Ich entnehme bei Mietausfall also kein Geld von diesem Konto. Es dient lediglich zur kalkulatorischen Berücksichtigung eines möglichen Mietausfalls. Auf das Betriebskostenkonto kommen die Nebenkostenvorauszahlungen und auf das Steuerkonto kommt ein monatlicher Abschlag in Höhe von einem Prozent der Jahresnettokaltmiete. Natürlich sind diese Werte nicht in Stein gemeißelt und es kann auch vorkommen, dass z.B. das Budget für die Betriebskosten oder die Rücklage nicht ausreicht. Dann würde ich den Fehlbetrag von dem Mieteingangskonto auf das jeweilige Unterkonto überweisen.

Überschüsse auf dem Rücklagenkonto werden in der Regel nicht angetastet, sondern dienen der langfristigen Sicherung von Instandhaltungen. Das Steuerkonto wird zukünftig nach Zahlung der tatsächlich angefallenen Steuerschuld geleert und auf das Mieteingangskonto überwiesen. „Zukünftig“ deswegen, weil ich ja bisher nur eine Immobilie in dieser Kontostruktur betreibe und es erst Sinn macht, wenn alle meine Immobilien in dieser Struktur sind.

Meine Kontostruktur ist nicht das Non-Plus-Ultra für Jedermann. Man muss für sich selber die beste Struktur finden. Ich halte für mich eine solche Budgetierung für sinnvoll.

Fazit

Wie ich schon oben schrieb, habe ich zurzeit ein kleines Mehrfamilienhaus mit drei Parteien bei der Deutsche Kreditbank* laufen. Die Testphase ist so gut verlaufen, dass ich auch die anderen Häuser nach und nach zur DKB* überführen werde. Das wird jedoch noch ein bisschen dauern, weil ich teilweise erst vor kurzem bei anderen Mietern eine andere Kontonummer als Mieteingangskonto angegeben hatte und ich die Mieter nicht mit einer weiteren Umstellung nerven will.

Mir grault es jetzt schon davor, diverse Mieter mehrfach daran zu erinnern, dass sie das neue Konto für die Miete nutzen sollen. Wenn ihr also noch am Anfang steht und gerade überlegt, welche Kontostruktur und welche Bank ihr für die Vermietung nehmen sollt, dann kann ich nur raten direkt am Anfang ein System und eine Bank festzulegen, um dieser Arbeit aus dem Weg zu gehen. Ich habe mir am Anfang keine großen Gedanken darüber gemacht und je mehr Einheiten dann dazukamen, desto unübersichtlicher wurde es. Bei 5-10 Einheiten war es noch ok, aber wenn es dann mehr werden, ist eine ordentliche Struktur sinnvoll. Und je mehr Mietparteien man dann hat, desto langwieriger und nervender wird eine spätere Umstellung.

Ich für meinen Teil kann die Deutsche Kreditbank* als Mieteingangs- und Verwaltungskonto vollumfänglich empfehlen. Alleine die Möglichkeit mehrere Konten nach Belieben erstellen zu können, ist Gold wert. Dazu kann man auch noch komfortabel Geldeingänge automatisiert kontrollieren und die Mietkautionen sicher verwalten. Das spart im Endeffekt Zeit und verschafft eine Grundübersicht in der eigenen Mietverwaltung. Die DKB hat hat per Mail angekündigt ab dem 01.10.2020 für die Konten des Vermieterpaketes monatlich 1,- € pro Konto als Gebühr zu nehmen. Nach meinem Wissen bleibt das DKB-Cash-Konto, also quasi das erste Girokonto, weiterhin kostenlos. Lediglich die nachträglich angelegten Konten im Vermieterpaket sind von der Gebühr betroffen. Auch eine dauerhaft kostenlose Visa-Karte gehört dazu, mit der man u.a. an 95 % aller deutschen und vielen ausländischen Geldautomaten gebührenfrei Bargeld abheben kann. Probiere das DKB Cash Konto aus und sag mir gerne deine Meinung dazu*.

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