Mein erstes Renditeobjekt in 2018

Ich komme gerade von meiner ersten notariellen Beurkundung in 2018 für ein Wohn-/Geschäftshaus zurück und dachte, dass es einen Blogeintrag wert wäre. Diese Immobilie ist vom Potential vielversprechend aber auch von dem Sanierungsaufwand anspruchsvoller als meine anderen Objekte bisher. Zum ersten Mal plane ich eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum durchzuführen. Das kann durchaus mit einigen Problemen einhergehen. In diesem Bereich habe ich nur rudimentäre Kenntnisse und hole mir deswegen die notwendigen Experten ins Boot. Dazu aber weiter unten noch ein bisschen mehr.

Objektdaten

Wohn-/Geschäftshaus

Gewerbeeinheiten                                            3 (EG und 1.OG)

Wohneinheiten                                                 6 (jeweils zwei pro Geschoss, 2- bzw. 3-4 Zimmerwohnungen)

Keller                                                                  Vollkeller

Wohn-/Nutzfläche (ohne Keller)                  850 qm (370 qm Gewerbefläche, 480 Wohnfläche)

Kaufpreis                                                           300.000 €

Kaufnebenkosten                                            36.000 €

Sanierungsbedarf                                            100.000 € – 150.000 €

Vorbesitzer                                                       Immobiliengesellschaft aus Hessen

Standort und Lage

Das Objekt befindet sich in Minden (Westfalen). Minden hat knapp 83.000 Einwohner und befindet sich in Ostwestfalen. Die Stadt hat neben mehrerer größerer Arbeitgeber (Melitta, Wago, etc.), auch eine Fachhochschule für Architektur, Ingenieurwesen und Informatik. Die Arbeitslosenquote liegt bei etwa 8 %, was über dem Bundesdurchschnitt ist. Ich nenne hier bewusst nur Fakten und keine Prognosen für die Bevölkerungsentwicklung oder dergleichen. Mit Prognosen kann ich nichts anfangen und halte auch nicht viel von diesen. Unsere Gesellschaft durchläuft gerade einen großen Wandel, sodass solche Prognosen reiner Kaffeesatzleserei gleicht. Dazu mache ich sicherlich auch nochmal einen eigenen Blogeintrag.

Der Bahnhof und die teilweise neu gestaltete Innenstadt sind nur wenige Gehminuten vom Objekt entfernt. Quasi vor der Tür befinden sich mehrere Einkaufsmöglichkeiten. Schulen und Kindergärten sind in der näheren Umgebung reichlich vorhanden. Auch die Fachhochschule ist weniger als 3 Kilometer entfernt.

Objektzustand und notwendige Arbeiten

Bis auf eine Wohnung im 2.OG und der beiden Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (kleiner Lebensmittelhandel und Friseur) sind alle Einheiten leergezogen. Die leere Wohnung im 2.OG ist bereits frisch renoviert und bereit zur Neuvermietung. Alle anderen leeren Einheiten sind renovierungsbedürftig, wie man auf den exemplarischen Bildern sieht. Die Gaszentralheizung ist aus dem Jahr 2008, sollte also noch 10-15 Jahre locker halten. Folgende Arbeiten müssen vor Neuvermietung gemacht werden:

– Aus dem Bürotrakt im 1.OG sollen zwei Wohnungen entstehen. Hier soll eine Nutzungsänderung von Büro- in Wohnfläche stattfinden. Zwei Küchenanschlüsse müssen hier verlegt werden.

– Das Dachgeschoss ist laut Eigentümergesellschaft in dem Zustand ein Schwarzbau (eine große Wohnung ist genehmigt, diese wurde jedoch zu zwei Wohnungen umgebaut.

– Alle Bäder sind auf dem Stand der 70er/80er Jahre und müssen neu gemacht werden.

– Alle Fußböden müssten neu gemacht werden.

– Es sollen einige Grundrissänderungen mittels Trockenbauwänden vollzogen werden.

– Zwei Dachfenster sollen ausgetauscht werden.

– Alle Wohnungen müssen frisch tapeziert und gestrichen werden.

– Alle Türen und Heizkörper sollen lackiert werden.

– Eine neue Gegensprechanlage soll installiert werden.

Ankaufphase

Das Objekt habe ich im Oktober 2017 ganz klassisch über eines der einschlägigen Internetportale entdeckt. Welches genau, kann ich gar nicht mehr sagen. Daraufhin habe ich recht schnell den Kontakt zum Makler aufgenommen, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Besichtigung war sehr aufschlussreich und ich hatte direkt einen guten Draht zum Makler. Der Angebotspreis war 270.000 €.

Nachdem ich mit 250.000 € versuchte den Preis zu drücken und er mir entgegnete, dass er bereits zwei konkrete Zusagen für den vollen Preis hatte, musste ich meinen Preis auf schließlich 300.000 Euro anheben. Das machte aber nichts, weil nach meiner Berechnung das Objekt nach Sanierung locker doppelt so viel Wert sein würde. Damit meine ich nicht erst in fünf oder zehn Jahren, sondern direkt nach Fertigstellung der Sanierungsarbeiten und Vollvermietung. Zumal hier etwa 150 qm Wohnfläche (das gesamte Dachgeschoss) gar nicht im Exposé angegeben waren (anstatt 850 lediglich 702 qm).

Ich kalkulierte mit ca. 100.000 € bis 150.000 € für die Sanierungsarbeiten ein. Somit würde ich auf Gesamtinvestitionskosten von unter 500.000 € kommen. Die Mieten in Minden liegen für Wohnungen bei etwa 5 – 7 Euro/qm im renovierten Zustand und je nach Lage und Ausstattung. Die Gewerbeeinheiten liegen natürlich deutlich darunter. Ich kalkulierte mit sehr konservativen 5 Euro/qm im Durchschnitt. Somit würden sich die jährlichen Mieteinnahmen auf 51.000 € beziffern. Ich rechne mit runden 50.000 €. Somit habe ich hier genug Puffer für alle Eventualitäten eingearbeitet. Also liege ich bei einem Faktor von unter 10, was für Minden schon recht ordentlich ist. Hier wird zur Zeit durchaus auch Faktor 12-15 bezahlt.

Finanzierung

Nachdem nun der Preis feststand und ich quasi schon den Zuschlag erhielt, musste ich eine Finanzierung auf die Beine stellen. Ich wollte nach Möglichkeit eine Vollfinanzierung inkl. Sanierungs- und Nebenkosten haben. Mir war es bewusst, dass das sehr schwer zu stemmen sein wird. Als Zusatzsicherheit hatte ich daher noch ein unbelastetes Objekt im Wert von etwa 125.000 € in der Hinterhand.

Ich habe in der Vergangenheit u.a. auch mit der Interhyp zusammengearbeitet. Da ich den Vermittler in Minden kannte, führte mich mein Weg direkt zu ihm. Es kristallisierte sich jedoch recht schnell heraus, dass die angeschlossenen Banken mit ihren Standardprogrammen hier nicht der richtige Ansprechpartner für mich waren. Ich bekam in keiner Weise annähernd das, was ich wollte.

Zeitgleich entschied ich mich zu unserer örtlichen Sparkasse zu gehen, da ich dort auch einen Filialleiter aus Schulzeiten kannte. Da er selber jedoch keine Immobilienfinanzierungen machte, vermittelte er mich an eine engagierte Kollegin, die für meine Pläne aufgeschlossen war. Am Ende erhielt ich meine Vollfinanzierung inkl. Sanierung (100.000 €) und der Nebenkosten. Der einzige Wehrmutstropfen ist der, dass ich meine unbelastete Immobilie mit einer Beleihung von 100.000 € in die Finanzierung einbringen musste. Aber das war mir eigentlich von vorneherein schon klar. Ich bekam einen Zinssatz von 1,99 % bei 2 % Tilgung und zehn Jahren Zinsfestschreibung.

Der Zinssatz an sich ist jetzt nicht der ultimative Überflieger, aber wenn man sich das Gesamtpaket anschaut, dann ist er schon ordentlich. Zumal das Objekt einen hohen Gewerbeanteil hat und viel unsanierten Leerstand. Was viel wichtiger ist: ich behalte dadurch mein gesamtes liquides Eigenkapital und bleibe somit maximal flexibel. Eigenkapital ist ein scheues Reh, welches man stets so lange wie möglich festhalten sollte. Ach ja und sechs Monate Tilgungsbefreiung ohne Berechnung von Bereitstellungszinsen habe ich auch noch bekommen.

Weiterer Ausblick

Die Wartezeit zwischen Notartermin und Besitzübergang hasse ich am meisten. Schließlich habe ich für ein neues Objekt unterschrieben, kann es aber nicht nutzen und keine Arbeiten durchführen lassen. Diese unproduktive Zeit werde ich wie folgt nutzen:

Ich habe bereits Kontakt zu einer Architektin aufgenommen. Diese soll die Nutzungsänderung im 1.OG beim Bauamt beantragen. Hierfür ist noch eine gemeinsame Begehung des Objektes notwendig. Hier habe ich im Vorfeld bereits mit dem Makler, Herrn Hofmann (von Poll Immobilien) vereinbart, dass ich nahezu jeder Zeit mit Handwerkern und Architekten das Objekt in seinem Beisein besichtigen kann. Das war für mich essentiell, weil auch die Umwidmung mehrere Wochen, wenn nicht sogar teilweise Monate dauern kann. Die Architektin arbeitet mit einem ehemaligen Brandschutzexperten der Stadt Minden zusammen, sodass hier eine fundierte und chancenerhöhende Komponente in den Prozess einfließt.

Das war auch der Hauptgrund, warum ich explizit mit dieser Architektin zusammenarbeiten wollte. Ich will hier keine Komplikationen haben, sondern eine schnelle Genehmigung, damit es losgehen kann. Denn jeder Monat Verzug kostet mich u.U. mehrere tausend Euro. Da sollte man bei der Auswahl der wichtigen und zeitkritischen Geschäftspartner nicht auf jeden Euro achten.

Die voraussichtliche Kaufpreiszahlung und damit der Übergang der Immobilie in meinen Einwirkungsbereich, wird vom Notar auf etwa Ende Februar bis Ende März geschätzt. Bis dahin sollte nach Möglichkeit eine Entscheidung vom Bauamt bezüglich der Umwidmung erfolgt sein. Dann könnten die Arbeiten direkt nach Besitzübergang starten. Ich plane im Spätsommer mit allen Wohnungen fertig zu sein und die ersten Neumieter im Frühherbst zu begrüßen. Spätestens zum neuen Jahr sollte aber das ganze Haus wieder voll sein. Das ist das Worst-Case-Ziel.

Ich werde euch exklusiv durch das aufregende Jahr führen, euch an allen meinen Entscheidungen bezüglich des Objektes teilhaben lassen. Ich denke, dass es für jeden (auch und besonders für mich) sehr lehrreich sein dürfte. Ich versuche auch viele Fotos und Videos zu produzieren, damit ihr nicht nur davon lest, sondern quasi mit dabei seid.