Warum sind Mietrenditen von 6 – 8 % zu wenig?

Mietrendite

Nahezu täglich lese ich in den einschlägigen Immobiliengruppen auf Facebook, wie Junginvestoren ihre neuesten Immobilien-Entdeckungen zur Diskussion stellen. Da werden Wohnungen, ganze Mehrfamilienhäuser oder sogar Wohn-/Geschäftshäuser in C-Lagen mit Bruttomietrenditen zwischen 6 bis 8 % und einer möglichen Vollfinanzierung vorgestellt.

Warum ich solche Immobilien als Buy & Hold Objekte mit diesen Kennzahlen niemals kaufen würde und ich das sogar für gefährlich halte, erzähle ich euch hier. Darüber hinaus werde ich euch meine Kennzahlen für einen Immobilienkauf nennen und wie ich diese genau berechne.

Die Überschlagsrechnung für neutralen Cashflow

Um es vorwegzunehmen: für die grobe Überschlagsrechnung sind etwa 6 % Bruttomietrendite notwendig, um bei einer 100%-Finanzierung eine schwarze Cashflow-Null zu erhalten. Denn neben der Finanzierung, die zur Zeit etwa 4 % an Kapitaldienst (2 % Tilgung + 2 % Zinsen) von der Rendite auffrisst, werden noch ca. 1 % Instandhaltungs- und Mietausfallkosten und ca. 1 % Steuern (beim angenommenen Spitzensteuersatz) fällig.

Natürlich sind Instandhaltungs- und Mietausfallkosten erst einmal fiktive Werte, jedoch sollte man diese stets einkalkulieren, weil irgendwann nun mal die Heizung, das Dach oder sonst ein Gewerk fällig wird und man auch in A-Lage kurzfristigen Leerstand (z.B. bei Sanierung der Wohnung) haben kann. Und da wir ein Investment im Ganzen sehen sollten, also neben den Erträgen auch alle Kosten, macht es Sinn hier Werte anzusetzen, die aus vielzähliger Erfahrung entstanden sind und kalkulatorisch in die Rechnung einfließen sollten.

Ob man nun z.B. 10-15 € pro qm pro Jahr für die Instandhaltung und 3 – 5 % der Jahresbruttomiete für Mietausfälle kalkuliert oder lieber gleich 20 – 30 % der Nettokaltmiete für die gesamten Kosten abzieht, ist nach meiner Meinung reine Geschmackssache. In etwa kommen bei beiden Methoden ähnliche Beträge heraus.

Als Faustregel gilt, je länger an dem Objekt nichts mehr gemacht wurde und je kostenintensiver die kommenden Instandhaltungen sein werden, desto mehr sollte man dafür in der Renditeberechnung ansetzen. Bei Neubauten kann man durchaus sogar noch niedrigere Werte nehmen, weil die ersten wirklich größeren Posten wie Dach, Heizung, Bäder, Fassadensanierung, usw. voraussichtlich noch einige Jahre oder sogar Jahrzehnte auf sich warten lassen werden. Wichtig ist eben, dass man diese Kosten überhaupt kalkulatorisch erfasst, denn früher oder später werden sie sehr real werden.

Was auch oft vergessen wird, ist das Ansetzen der Steuern bei der Renditeberechnung. Ich würde sogar behaupten, dass etwa 80 % aller Neulinge dies vernachlässigen, so zumindest meine Beobachtung, wenn ich die Diskussionen in einschlägigen Gruppen und Foren verfolge. Das kann durchaus fatale Folgen haben und eine Immobilie somit von positivem Cashflow in den negativen Bereich abrutschen lassen.

Warum ich 6 – 8 % Bruttomietrendite für zu wenig halte

Faktor 12,5 ist im Kehrwert 8 % Mietrendite. Das hört sich erst einmal gar nicht so schlecht an. Schließlich sind das weit mehr Prozente, als man zur Zeit auf den Sparkonten dieser Republik erhält. Wer jedoch meinen vorherigen Abschnitt gelesen hat, wird sofort und zu recht anmerken, dass die ersten 6 Prozentpunkte für den Unterhalt und für sonstige Kosten der Immobilie bestimmt sein sollten.

Also beginnt die wahre Rendite erst ab dem 6. Prozentpunkt an zu zählen. So zumindest, wenn nichts Gravierendes schief geht. Aber was soll schon schief gehen, schließlich schrieb ich ja oben, dass die Kosten in den 6 % bereits einkalkuliert wären? Das stimmt grundsätzlich auch, jedoch gibt es auch hierbei Ausnahmen.

Wenn man z.B. auf einen Nichtzahler trifft, der mit allen Wassern gewaschen ist bzw. über Prozesskostenhilfe einen Anwalt mit der Sache betraut, wird es meistens richtig teuer, weil die Rechtslage in Deutschland so aussieht, dass der Vermieter ganz strenge Vorgaben hat, um einen solchen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Bei den besonders hartnäckigen kann eine Zwangsräumung schon mal zwischen 6 Monaten und über einem Jahr dauern. In dieser Zeit hat man u.U. nicht nur die komplette Miete verloren, sondern muss auch die gesamten Anwalts- und/oder Gerichtskosten bezahlen. Das kann ganz schnell fünfstellige Beträge nach sich ziehen und so manchen Anfänger in Liquiditätsengpässe treiben.

Jetzt wird der eine oder andere sagen, dass es hierbei doch egal wäre, ob man nun 6, 8 oder vielleicht 10 % Rendite einfährt. Am Anfang wird man bei allen drei Renditen keine fünfstelligen Summen auffangen können, zumindest nicht aus den Rücklagen der Mieteinnahmen. Ja, da würde ich vollkommen zustimmen. Darum geht es mir aber auch nicht primär. In erster Linie geht es doch darum, dass man für solche außergewöhnlichen Zustände nie genügend Rücklagen kalkulieren kann. Das deckt das reguläre Mietausfallwagnis nicht mal im Ansatz ab.

Wenn man für eine Wohnung, die eine Jahresbruttomiete i.H.v. 7500 € einbringt, 5 % Mietausfallwagnis kalkuliert, dann wären das gerade einmal 375 € pro Jahr. Wenn man nun den beschriebenen oberen Fall hat, dann hat man für Mietausfall innerhalb eines Jahres also 375 € zurückgelegt, aber zeitgleich einen Mietverlust in Höhe von 7500 €. Das hieße, man müsste 20 Jahre nur alleine für solch einen Fall ansparen. Zeitgleich darf aber diese Wohnung, außerhalb des oberen Falles, keinen Monat leer stehen, denn sonst würde auch diese Rechnung nicht aufgehen. Die Kosten für Gericht und Anwalt rechne ich hier noch nicht mal mit ein. Daran sieht man eindeutig, dass diese Rücklage nicht für solche Sonderfälle bestimmt ist.

Jetzt will ich keinem Angst machen, ich möchte aber einigen die Augen öffnen, dass genau solche Fälle ein Vermieterrisiko darstellen, welches dieser aus seiner Mietrendite und nicht aus den Rücklagen begleichen muss, weil die Rücklagenbildung nahezu immer dafür unterdimensioniert ist.

Das gleiche gilt auch bei Messis, die nach Mietende (meistens geht auch das mit nicht gezahlten Mieten einher) eine zugemüllte Wohnung hinterlassen haben, die innerhalb der sonst zu erwartenden Lebenszeit einer Renovierung, komplett entmüllt und dann auch noch renoviert werden muss.

Wenn ich nun aber keine oder nur sehr geringe positive Überschüsse mit meiner Immobilie erwirtschafte, wird mich ein solcher Fall dazu treiben, dass ich Geld nachschießen muss und die Immobilie sich nicht von alleine trägt.

Habe ich nur einen solchen Fall in 10 Jahren, so genügt das in der Regel, dass ich bei Renditen von 6 – 8 % nicht in die Gewinnzone laufen werde.

Nun sagt sich der eine oder andere, dass man ja nicht nur eine Wohnung haben möchte, sondern deutlich mehr und dann hätte man natürlich auch eine breitere Streuung. Auch das stimmt natürlich. Wenn ich zehn Wohnungen habe und eine Wohnung davon muss mit dem obigen Szenario umgehen, dann habe ich einen deutlich früheren Break Even erreicht, als wenn ich nur eine Wohnung habe und genau bei dieser wäre der obige Sachverhalt. Aber das eigentliche Ziel ist es ja nicht kein Geld zu verlieren, sondern Geld mit dem Investment zu verdienen.

Und damit komme ich auch zum Ende dieses Abschnittes. Mir wäre das zu wenig Rendite für zu viel Risiko. Das Risiko, dass ein solches Szenario tatsächlich passiert, ist zwar sehr gering, aber trotzdem passiert es immer wieder. Besonders in Häusern, die man selber erst vor Kurzem gekauft hatte und die Mieter übernehmen musste. Da kann man als Vermieter noch so gut aufpassen und selektieren, aber solche Mieter kauft man sich eben mit ins Portfolio. Und genau dafür will ich für mich eine ansprechende Entschädigung haben. Wie diese aussieht, erfahrt ihr im nächsten Abschnitt.

Meine Immobilienkennzahlen

Kommen wir nun zu meinen Kennzahlen, nach denen ich meine Immobilien aussuche. Bevor ich loslege, möchte ich jedoch noch sagen, dass alle meine Aussagen nicht den Anspruch an unendlicher Weisheit haben, sondern lediglich meine Sichtweise der Dinge darstellen. Wenn jemand mit 7 oder 8 % an seinem Standort zufrieden ist, dann muss derjenige das für sich verantworten. Nun geht es aber los.

Ich halte nichts von pauschalen Kennzahlen wie Faktor im Bezug auf den nackten Kaufpreis oder Kaufpreis pro qm. Weiter oben habe ich zwar genau davon gesprochen, jedoch nur, damit ihr wisst, wovon ich spreche und es vergleichbar zu machen. Für meine eigenen Immobilien rechne ich ein wenig anders.

Jede meiner Immobilien muss 10 % Mietrendite erwirtschaften, jedoch nicht auf den Kaufpreis, sondern den Kaufpreis inklusive aller Kaufneben- und möglicher Sanierungskosten gerechnet, um das Haus einmal voll vermieten zu können.

Das halte ich für essentiell und sehe solche pauschalen Berechnungen wie Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete (herkömmliche Faktorberechnung) oder Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis (herkömmliche Renditeberechnung) für sehr verzerrend. Denn wenn ich überspitzt gesagt eine Bruchbude zum rechnerischen Faktor 5 einkaufe, aber demnächst sowohl das Dach als auch die Heizung gemacht werden müssen und ich dafür einen hohen Geldbetrag investieren muss, um eine (weitere) Vermietbarkeit gewährleisten zu können, dann kann es schnell passieren, dass am Ende ein Faktor jenseits von 15 herauskommt und die Immobilie somit gar nicht rentabel ist.

Wenn einzelne Wohnungen nicht vermietet sind, so kalkuliere ich für diese die Sanierungskosten (wenn notwendig) und anschließend den marktüblichen und nachhaltigen Mietpreis. Selbst wenn ich vorhabe eine Spezialvermietung (WG, Kurzzeitvermietung, möblierte Wohnung, usw.) durchzuführen, kalkuliere ich die Rentabilität für das jeweilige Objekt immer auf Grundlage der nachhaltig erzielbaren Normalmieten. Nur so kann ich weiteres Risiko, wenn z.B. die spezielle Form einer Vermietung vielleicht nicht mehr funktioniert (z.B. weil es verboten wird oder der Bedarf sich geändert hat), minimieren.

Leider machen das viele Anfänger genau anders herum. Sie bekommen irgendeinen Kaufpreis genannt und suchen dann nach einer Möglichkeit, um das Objekt einigermaßen rentabel zu machen und dieses auf Grundlage dieser Berechnung kaufen zu können. Das ist ja auch nicht immer falsch, jedoch artet das meistens in wilden Milchmädchenrechnungen mit Verlust jeglicher Realität aus. Man sollte sich stets der Risiken bewusst sein.

Oder es werden Objekte mit stark überzogenen Mieten zu höheren Preisen angeboten und besonders Anfänger lassen sich von der vermeidlich guten Rendite blenden. Das ist im Übrigen eine gängige Masche von abgezockten Eigentümern.

Ich werde ab und zu gefragt, warum ich denn auch die Kaufnebenkosten in meine Renditeberechnung einfließen lasse. Ehrlich gesagt fällt mir kein einziger plausibler Grund ein es nicht zu tun. Denn die Kaufnebenkosten sind nicht immer gleich aber ich muss sie immer bezahlen. Ich kaufe in zwei Bundesländern mit verschiedenen Grunderwerbsteuersätzen. Manchmal muss man den Makler bezahlen und manchmal kauft man von Privat. Und das muss ich in meine Rentabilitätsberechnung aufnehmen. Denn bei einem beispielhaften Kaufpreis von 500.000 € können einen Unterschied von 1,5 Prozentpunkten bei der Grunderwerbsteuer 7500 € ausmachen. Bei einem Maklerauftrag ist das noch gravierender, weil es sich dann bis zu einen hohen einstelligen Prozentbetrag unterscheiden kann. Wenn ich bei einem Objekt 5,95 % Maklercourtage bezahlen muss und bei einem anderen Vergleichsobjekt nicht, dann sind das auf Grundlage des oberen Kaufpreises ein Unterschied von fast 30.000 €. Und solche Kosten muss ich meiner Meinung nach zwingend in die Kalkulation für die Rentabilität einbeziehen. Und genau das macht die normale Faktorberechnung (Kaufpreis/Jahresnettokaltmiete) oder Mietrenditeberechnung (Jahresnettokaltmiete/Kaufpreis) eben nicht.

Fazit

Ich weiß jetzt schon, was sich viele denken werden, wenn sie meinen Artikel lesen: „Wo soll ich bitte heute noch eine Rendite von 10 % herbekommen und dann auch noch unter Einbeziehung der Kaufneben- und Sanierungskosten?“ Auf diese Frage gebe ich immer die selbe Antwort, nämlich „wenn man keine Objekte findet, die in das Suchprofil passen, dann darf man eben keine Objekte kaufen“. Das ist ganz einfach, auch wenn es manchen schwer fällt zu verstehen.

Blinder Aktionismus hat noch nie wirklich geholfen. Und ein schlechtes Investment ist eben nicht besser als kein Investment. Denn mit einem schlechten Investment gehe ich im schlimmsten Fall pleite. Wenn ich mein Geld nicht investiere, dann nagt nur die Inflation an einem Teil meiner Ersparnisse. Mal davon abgesehen, gibt es noch mehr Möglichkeiten, als sein Geld in Immobilien anzulegen.

Ich weiß, dass ich mit diesem Artikel sehr wahrscheinlich auf einige Schlippse treten werde. Viele Anfänger, die heute noch Immobilien kaufen, haben eben genau diese niedrigen Renditen eingekauft und kennen eventuell die Risiken nicht im vollen Ausmaß.

Viele wissen gar nicht, dass es solche niedrigen Renditen nicht schon immer  gegeben hatte. Es ist noch gar nicht so lange her, da waren z.B. in Berlin Mietrenditen von etwa 10 % nichts Ungewöhnliches. Heute bekommt man dort mit viel Glück 5 %, wobei 3 – 4 % zum Standard geworden sind. In Essen konnte man vor ein paar Jahren noch zu einem Faktor unter 10 in einigermaßen guten Lagen kaufen, heute bezahlt man Faktoren von bis zu 15. Alleine daran kann man sehen, dass der Immobilienmarkt schon überhitzt ist und man vielleicht nicht alles kaufen sollte, nur weil man auf dem Papier gerade so Cashflow neutral ist. Diese Käufer können nur auf weiter steigende Immobilien- und Mietpreise spekulieren. Allerdings weiß keiner, wie weit und bis wann die Preise steigen werden. Es ist nicht vorhersagbar, zumal jede Krise (z.B. Schulden-, Finanz-, Währungskrisen) auch die Immobilienpreise und die Mieten stark beeinflussen könnten.

Der Immobilienmarkt bewegt sich genau so wie jeder andere Kapitalmarkt in Wellen. Und genau wie bei Aktien ist es nicht so schlau auf dem Hoch teuer zu kaufen, wenn man langfristig investieren will. Aber genau so wie bei Aktien, gibt es eine Menge Investoren, die es trotzdem tun und am Ende eine Bruchlandung hinlegen.

Immobilienpreisentwicklung

Meine Ausführungen beziehen sich ausdrücklich auf eine langfristige Buy & Hold Strategie. Es gibt sicherlich auch andere Strategien, die andere Parameter erlauben. Das war allerdings nicht Gegenstand meiner hier getätigten Aussagen.

30 Kommentare

  1. Ein sehr guter Artikel. ich selbst habe zwar (noch) keine Immos, aber genau aus dem Grund wie oben beschrieben. ich finde keine, also kaufe ich keine.

    Trotzdem bin ich auch in Immogruppen dabei und wenn ich da einige zwanghafte Finanzierungen nachrechne, teils nur im Kopf überschlage, frage ich mich immer, wie man damit Geld verdienen will.

    Von daher finde ich deinen Artikel hier wirklich gut und ehrlich. Man investiert (egal ob in Aktien oder Immos) um Geld zu verdienen und nicht um einfach nur sagen zu können, das man halt investiert ist.

    • Hallo Martin,
      vielen Dank für dein Feedback. Es ist in der Tat erschreckend, was da teilweise für Immobilien überhaupt auch nur in Erwägung gezogen werden. Leider lassen sich viele davon auch nicht abbringen und verteidigen ihre „Errungenschaft“ auch noch bis aufs Blut. Wenn ich nur einen Leser meines Artikels zum Nachdenken bringe, hat sich der Beitrag schon gelohnt.

      Schöne Grüße
      Eduard

  2. Hallo Eduard,

    danke für den tollen Beitrag. Ich stimme mit dir in vielen Fällen überein. Allerdings finde ich 10% pauschal für alle Regionen zu hoch. In C Lagen sind die 10% für mich in Ordnung. In B-Lagen (z.B. Leipzig) sind für mich aber auch schon 8% ok. Und die Kaufnebenkosten rechne ich ebenfalls nicht mit ein.

    Fahre ich damit riskanter? Ja. Komme ich damit voran? ja. Fliege ich damit auf die Nase? Das weiß niemand.

    Viele Grüße,
    Alexander

    • Hallo Alex, danke für dein Feedback. Wenn man sich die Renditen von vor 5 oder 10 Jahren anschaut, dann wird man feststellen, dass diese deutlich gesunken sind. Ok, vor 10 Jahren waren wir nahezu auf dem Höhepunkt der Finanzkrise und da lagen so gut wie überall die Immobilienpreise im Keller und damit die Renditen auf einem höheren Niveau. Da ich deinen Blog ebenfalls verfolge, weiß ich ja, dass du eher so in den Randbezirken von Leipzig oder sogar etwas außerhalb kaufst. Vor 5-6 Jahren konnte man in Leipzig noch Renditen von 10 % in den zentralen Lagen einfahren. Heute bekommst du mit Ach und Krach 6 % und in den Randbezirken 8 %. Das ist schon ein nicht gerade geringer Renditerückgang. Das kann ja nur mit zwei Faktoren zusammen hängen. Entweder ist der Mietpreis gegenüber dem Kaufpreis weniger stark angestiegen oder aber anders herum.

      Mal davon abgesehen: Ja, ich weiß, dass jeder heutzutage Leipzig ohne Ende hypt und jeder dort investieren will. Aber man muss auch die Nachteile sich ganz klar vor Augen führen. Wenn ich auf Immoscout nach Wohnungen in Leipzig suche, werde ich mit fast 4500 (!!!) Angeboten nahezu erschlagen. Und wenn ich dann etwa gleichgroße Städte wie Hannover, Bremen oder auch Essen anschaue, die deutlich unter dem Leipzighyp sind, werden mir lediglich fast 500 in Hannover, etwas über 600 in Bremen und fast 1300 in Essen angezeigt. Und selbst in Duisburg hat man „nur“ knapp 1200 Angebote. Was will ich damit sagen? Klar wächst Leipzig sehr stark, aber es gibt scheinbar auch sehr viel Angebote im Markt und damit auch wohl noch sehr viel Leerstand, was die Mietpreise nicht wirklich steigen lassen dürfte. Wenn ich das in Relation setze mit Hannover, wo es nur knapp ein Zehntel von dem Angebot gibt und die Mieten deutlich höher sind, dann ist das schon eine Hausnummer, die man für seine persönliche Risikoeinschätzung beachten sollte.

      Hinzu kommt, dass du alleine durch dein hohes Gehalt eben viel Risiko auffangen kannst, welches der Büroangestellte mit 2500 netto eben bei weitem nicht kann. Wenn man bereits durch seinen nichtselbstständigen Job hohe Cashflows erzielt, dann sind gewisse Risiken vertretbar. Für den Büroangestellten kann das aber u.U. den finanziellen Genickbruch bedeuten.

      Ich persönlich würde weder in Hannover noch in Leipzig Renditen von 8% akzeptieren. Daher werde ich da wohl in den nächsten Jahren nichts kaufen können. Will ich aber auch nicht. Warum sollte ich 8 % akzeptieren, wenn ich selber über 10% haben kann? Ich kaufe vielleicht nicht zig Einheiten pro Jahr. aber immer mal wieder, wenn meine Parameter stimmen. Ich hätte auch gar kein Problem gar nicht mehr zu kaufen. Immobilien sind für mich nur eine Anlageform und nicht die Anlageform. Aber da tickt jeder anders. In dem Sinne soll jeder mit seiner Strategie Erfolg haben. Wichtig ist nur die Risiken zu kennen.

      Schöne Grüße
      Eduard

          • Danke für die schnelle Antwort.
            Wenn ich den Absatz richtig verstehe, dann sind durch ein hohes Gehalt gewisse Risiken besser vertretbar. Lassen sich also besser „abfedern“. Insofern ist ein hohes Gehalt doch eher etwas Positives und nicht erschwerend. Daher würde ich das genau umgekehrt sehen: Das unterstellte (?) hohe Gehalt von A.R. erleichtert ihm doch seine Ankauf-Strategie, oder nicht?

          • Hallo, ich habe den Beitrag jetzt angepasst, damit du es besser verstehst.

            Das hohe Gehalt habe ich Alex nicht unterstellt. Ich weiß, dass er ein solches bezieht.

            Vielen Dank für dein Feedback und schöne Grüße

            Eduard

          • Hallo Carsten,
            ich dachte eigentlich, dass ich den Satz nun verständlich umgeschrieben hätte. Anscheinend gibt das Wort „erschwerend“ aber immer noch eine Richtung vor, in die ich gar nicht wollte. Ich werde es aus dem Beitrag löschen. Dann sollte aber meine Intention doch eigentlich klar sein, oder?

            Schöne Grüße
            Eduard

  3. Hallo Eduard, sehr guter Beitrag – die Risiken gut und verständlich dargestellt. Ich würde aber trotzdem jeden ermutigen in die Immobilien zu investieren. Ich habe viele Probleme durchgemacht die du beschrieben hast und noch viel mehr. Trotzdem waren meine Investitionen in Immobilien die besten Investitionen. Es gibt einfach keine Alternativen zu Immobilien. Die Risiken bei Immobilien sind übersichtlich und alle Probleme kann man lösen. Eines muss man wissen es ist kein passives Einkommen bei Immobilien – man muss ständig an den Immobilien arbeiten. Man geht eine Verpflichtung ein die wird aber gut entlohnt. Ich habe innerhalb von 10 Jahren über 75 Wohneinheiten aufgebaut und somit sind meine Risiken breit gestreut. Ich habe kein Problem wenn ein Mieter nicht zahlt weil ich noch weitere 74 Mieter habe. Es gibt eine ganze Menge Stellschrauben bei Immobilien die man SELBST beeinflussen kann. Was zu Rendite!!! alleine die Mietsteigerung und die Wertentwicklung der Immobilien auf dem Markt schlägt jede Zinssteigerung. Bei meinen Objekten habe ich mittlerweile eine Mietsteigerung bis zu 70% innerhalb einer Zeit von 10 Jahren. Wo sind hier die Risiken? Werden die Mieten günstiger? Wird bauen günstiger? Und wenn die Immobilien an Wert verlieren – die Miete werde ich trotzdem weiter kassieren. Auf lange Sicht kannst Du nur gewinnen!!!! LEUTE BLEIBT AKTIV UND KAUFT IMMOBILIEN UND UNTERNEHMEN. DENKT POSITIV UND MALT EUCH KEINE NEGATIVEN SZENARIEN.

    BESTE GRÜSSE
    EUGEN

    • Die, Bau- und Kaufpreise und Mieten werden fallen, ganz genau das kann und wird früher oder später passieren. Die Mieten/Kaufpreise waren historisch keine Einbahnstraße, sonder sind auch immer wieder gefallen. Die letzten 10 Jahre waren historisch eine absolute Ausnahme, d.h. du hattest Glück in dieser Zeit in Immobilien zu investieren. Das muss und wird aber nicht für immer so weitergehen. Inflationsbereinigt sind weder die Mieten noch die Immoblilienpreise in den letzten 100 Jahren gestiegen, sondern haben eben im Mittel nur die Inflation ausgeglichen.

  4. Hallo Eduard, sehr interessanter Artikel.

    Ich bin neu auf deinem Blog und habe gesehen, dass du bereits neben deinem Hauptjob Unternehmen im Internet aufgebaut hast. Darf ich fragen wie du das zeitlich gemanagt hast und in welchem Bereich diese Unternehmen waren/sind?

    Beste Grüße
    Paul

    • Hallo Paul, es waren alles Online-Unternehmungen: Arbitragegeschäfte und Onlinemarketing über Facebook.

      Ich habe das zwischendurch und nach der sonstigen Arbeit gemacht. Da man sich hierbei die Zeit auch ein wenig einteilen konnte, war das schon ok. Mittlerweile sind mir die Ertäge aber zu klein, als dass ich meine Zeit dafür opfern möchte.

  5. Hallo Eduard,

    echt toller Beitrag. Hat mir sehr gefallen. Natürlich sind 8% oder 10% Rendite super, aber wir wissen alle, dass wir in der Hochphase sind und es mehr als schwierig ist die Zahlen zu erreichen. Der andere Punkt ist der Zeitfaktor. Ich selbst bin selbstständig und bin kein Profi Investor. Suche aber eine vernünftige Geldanlage. Ich wohne in Hamburg und kaufe in Hamburg + 30 km. In HH glaub mir, musst Du Dir um Leerstand oder Normaden keine Sorgen machen. Sehr gut verdienende Leute stehen Schlange. Ich habe auch nicht die Zeit jeden Tag die Portale durch zu wühlen nach Schnäppchen Objekten. Die Zeit ist in meiner Selbstständigkeit deutlich besser angelegt. Mir selbst ist die Vermietbarkeit viel wichtiger als der Faktor oder die Rendite. Einen minimalen negativen Cashflow gleiche ich mit meiner Selbstständigkeit aus, denn ich brauche Ausgaben um meine Gewinne zu drücken. Parallel achte ich sehr drauf regelmäßig Mietsteigerung durch zu führen, damit sich das Objekt auch in der 2. Finanzierungsrunde von selbst trägt. Mein erstes Objekt habe ich vor 10 Jahren in HH gekauft. Aktuell habe ich dort ein Cashflow+ von 400 Euro p. M. und eine Wertsteigerung von knapp 200.000 Euro. Jeder hat seine Strategie, Risikoneigung und Ansichten. Ich denke, dass ich mit meiner Strategie ganz gut fahre und kann trotz der Hochphase die Assetklasse Immobilien weiter empfehlen. Achtet darauf, dass es ein neueres Baujahr ist, damit man in Zukunft nicht von Sanierungskosten überschlagen wird. Darüber hinaus, zumindest in A Städten, wenn abzüglich der Bewirtschaftungskosten eine 0 raus kommt, langfristig mit Mieterhöhung zählt es sich trotzdem aus. Große Alternativen sein Geld gut anzulegen gibts kaum, meiner Meinung nach. Viel Erfolg allen weiterhin und Danke nochmals Eduard für Deinen tollen Beitrag. Beste Grüße

  6. Dieser Artikel ist leider völlig daneben und derjenige hat keine Ahnung von Immobilien.
    Tut mir leid dir das so sagen zu müssen, aber wenn du glaubst, dass ein Objekt Cashflowpositiv sein muss, damit du eine hohe Rendite hast, hast du zu wenig Ahnung vom dem Thema.

    Ausserdem gibt es keine Objekte und wird es auch nicht geben mit Faktor 10, die man kaufen kann ohne das man eine Notlage ausnutzt oder jemandem verarscht.

    • Hallo Chris,

      danke für dein Feedback. Ich hätte mir vielleicht ein bisschen mehr Differenziertheit gewünscht, aber man kann eben auch von seinen Lesern nicht alles haben. Deine Antwort zeigt mir aber, dass du meinen Artikel entweder nicht richtig gelesen oder eben nicht verstanden hast. Es ging hier ausschließlich um das Kernthema, ob Renditen von 6 – 8 % Probleme bereiten können und ob einem solch niedrige Renditen für die Risiken angemessen sind. Mir persönlich wäre es eindeutig zu wenig, um mich in einer C-Lage mit wenig Aussicht auf signifikante Wertsteigerung, die zudem auch in A-Lagen zum heutigen Zeitpunkt nur rein spekulativ ist, die paar Renditeprozentpünktchen einzufahren.

      Dein zweiter Absatz zeigt dann wiederum, dass du scheinbar nicht viel Erfahrung im Immobilienbereich hast. Noch vor etwa 10 Jahren konnte man in Berlin ohne Probleme Faktor 10 Immobilien kaufen. Ich habe dieses Jahr ebenso eine in Ostwestfalen gekauft. Um in deinem Jargon zu bleiben: Ich habe weder einen verarscht, noch wurde ich verarscht oder habe eine Notlage ausgenutzt. Ich habe lediglich Potential gesehen, die andere nicht gesehen haben bzw. denen der Aufwand zu hoch war oder das Know how fehlte. Deswegen kann ich Faktor 10 Immobilien kaufen und du leider nicht. Du kannst aber gerne hier auf meinem Blog weiter lesen. Wenn du deine selbstherrliche Art unterdrückst und ein bisschen offener anderen Sichtweisen gegenüber wirst, kannst du wertvolle Learnings mitnehmen.

      In dem Sinne wünsche ich dir viele wertvolle neue Erkenntnisse und eine besinnliche Weihnachtszeit mit deiner Familie

      Eduard

  7. Vielen Dank für Deinen sehr klaren Artikel!
    Ich denke, dass die derzeitige Immobilien-Hausse (mit den damit einhergehenden sinkenden Renditen) tatsächlich zu einer Verknappung des „investierbaren“ Angebots mit sich bringen. Ich konnte in meinem lokalen Immobilienmarkt in den letzten Jahren keine sinnvollen Objekte finden, weshalb ich – genau wie Du empfiehlst – nichts gekauft. Das ist schade, aber vielleicht ändert sich das ja bald mit steigenden Zinsen?
    Viele Grüße
    MFF

    • Hallo und danke für dein Feedback.
      Ich konnte Anfang des Jahres zwar noch ein Wohn-/Geschäftshaus kaufen, jedoch seit dem habe ich nichts mehr auch nur annähernd bekommen oder gar gesehen. Im Gegensatz zu so manch einem Anfänger, der endlich loslegen will und dann irgendetwas schlechtes kauft, habe ich (und du scheinbar auch) diesen Kaufdrang nicht.
      Ich weiß nicht, ob es richtig ist. Vielleicht steigen die Immobilien- und Mietpreise noch deutlicher an und ich verpasse diesen Anstieg. Dann verpasse ich aber „nur“ eine Mehrrendite. Aber genau so kann es auch stagnieren oder sogar sinken. Dann brächte ich mich u.U. in eine finanzielle Schieflage. Ich schlafe mit meiner Entscheidung sehr gut, weil ich weiß, dass ich zum hohen Anteil nur kalkulierbare Risiken eingehe. Meine Objekte tragen sich alle von selbst und erwirtschaften auch noch eine Menge Cashflow. Es muss schon sehr sehr viel passieren, damit das mal anders wird. Das ist sehr beruhigend.

      Schöne Grüße
      Eduard

  8. Danke für den Artikel. Darf ich kurz fragen, warum überhaupt nicht auf den durch Immobilien möglichen Hebel (hohe Fremdfinanzierung) eingegangen wird? Dann müsste folglich auch die Eigenkapitalrendite und nicht die Gesamtrendite betrachtet werden. Oder mache ich einen Denkfehler?

    • Hallo Henri,
      mich wundert es, dass du schreibst, dass auf die hohe Fremdfinanzierungen nicht eingegangen wurde. Denn die Betrachtungen des Cashflows wurden auf Grundlage einer 100%-Finanzierung gemacht. Für die Cashflowberechnung ist die EK-Rendite unerheblich. Sie ist sogar irreführend und gibt nicht wieder, was am Ende übrig bleibt. Aber genau darum ging es mir in dem Artikel.

      Schöne Grüße
      Eduard

  9. Wir hatten einmal eine Immobilienanleihe, die 6% Zinsen abwarf. Es war kleines Immobilienunternehmen. Auf Dauer konnten diese jedoch die zu zahlenden Zinsen von 6% aus Mieteinnahmen und gelegentlichen Verkäufen / Umschichtungen nicht bezahlen. Das zeigt, 6% Rendite ist zu wenig. In der heutigen Zeit ist es allerdings sehr schwer eine Immobilie mit einer auskömmlichen Rendite zu finden. Aber, wer nicht sucht, kann auch nichts finden.

  10. Hallo Zusammen, bin möchte mich hier der Meinung vom HS anschließen. Ein Immobilieninvestment muss aus meiner Sicht etwas differenzierter betrachtet werden – im Besondern im Vergleich zu anderen Anlageformen.

    1) Mit 200K Euro Eigenkapital finanziert mir eine Bank ohne Probleme ein Immobilieninvste von 1000K. Allerdings würde mir keine Bank dieser Welt für eine andere Anlageform 800K Euro leihen. 5% Rendite auf 200K sind aber nun mal etwas anderes als 5% Rendite auf 1000K. Dieser Hebel wird aus meiner Sicht nicht berücksichtigt.
    2) Weitherhin muss ich auf Aktiengewinne Kaptialertragssteuer zahlen. Der Verkauf einer Immobilie ist zur Zeit noch nach 10 Jahre steuerfrei. Auch dies ist ein erheblicher Hebel.
    3) Sicherlich sind die Immobilienpreis/qm mehr gestiegen als die Mieten. Dennoch sind die im Immobiliensektor noch Steigerungen drin. Vor allem beim Neubau. Hier kann man mit etwas Mühe und Arbeit noch Immobilien für ca. 3000/3200Euro/qm herstellen (inkl. Nebenkosten und Grundstückskauf und ich spreche hier vom Raum Köln oder Bonn). Aber auch hier liegen die Kaufpreis bei ca. 4200 – 5000 Euro/qm. Schon hier kann man ordentliche Ertäge realisieren, vor allem bei einem Verkauf nach 10 Jahren.
    4) Last but not least: Aus meiner Sicht ist die Tilgung für mich eine Art „Zwangssparens“. Die Tilgungsrate wird sich ja bei einem Verkauf der Immobilie nach 10 Jahre plus als Ertrag realiseren. Insofern ist diese bei einer Renditbetrachtung nicht sofort als Kostenfaktor abzuziehen.

    Ansonsten finde ich natürlich 8 – 10% Mietrendite auch besser als 5% – 6%, aber auch ich bin der Meinung, dass dies in der heutigen Zeit in begehrten Wohnräumen kaum zu realiseren iste.

    Gruss
    Bernhard

    • Hallo Bernhard. Danke für dein Feedback. Ich möchte wie folgt darauf antworten:
      Zu 1) Nun es gibt auch im Börsenbereich sehr wohl hoch gehebelte Kreditgeschäfte. Das ist nicht nur bei den Futures und Devisen der Fall, sondern auch im Bereich der Aktien mittels CFDs oder anderen Zertifikaten. Auch im Bereich einer Unternehmensfinanzierung sind solche Dimensionen alles andere als ungewöhnlich. Nur werden diese Arten der Finanzierungen teilweise sehr viel kritischer gesehen, obwohl es sehr viele Gemeinsamkeiten bei den Risiken der hochprozentigen Beleihungen gibt. Ein Hebel ist nichts, was die Immobilie für sich alleine beanspruchen kann. In jedem Bereich gilt auch das selbe: Man muss wissen, was man tut, ansonsten geht man schlimmsten Falls in die Privatinsolvenz.
      Zu 2) Das ist korrekt, allerdings muss man dann auch erwähnen, dass ich Mieteinnahmen mit meinem persönlichen Steuersatz besteuern muss, der bei Immobilieninvestoren ziemlich schnell auf den Höchststeuersatz von knapp 45% (inkl. Soli + ggf. Kirchensteuer) klettert. Bei Aktien zahle ich bei Dividendeneinnahmen maximal „nur“ 26,x % (inkl. Soli + ggf. Kirchensteuer). Die momentan noch bestehende Steuerfreiheit nach 10 Jahren ist tatsächlich ein großer Pluspunkt, jedoch besonders der Aktienmarkt zeigt es ja, wie schnell es hierbei eine Wende geben kann. Schließlich waren vor 2009 alle Aktiengewinne mit einer Haltedauer von mindestens einem Jahr ebenfalls steuerfrei. Immobilien sind eine langfristige Angelegenheit, sodass hier die Steuerthematik nur als Bonbon angesehen und keines Falls fest damit geplant werden sollte.
      Zu 3) Das sind Bauträgergeschäfte und haben rein gar nichts mit dem von mir verfassten Artikel zu tun. Mir ging es in dem Artikel um klassisches Buy & Hold. Natürlich gibt es noch Strategien, die lukrative Möglichkeiten bieten, aber darum ging es hier ja nicht. Ich habe nicht gesagt, dass Immobilien heute keinen Sinn mehr machen, sondern warum in meinen Augen eine Bruttomietrendite von 6-8 % im Hinblick auf den Cashflow zu wenig für einen Buy&Hold Investor ist.
      Zu 4) Deine Aussage ist korrekt. Tilgung ist ein zu versteuernder Vermögenszuwachs in der Bilanz. Sehr wohl muss man das allerdings in der Cashflowbetrachtung negativ berücksichtigen. Und genau um den Cashflow ging es ja in meinem Beitrag. Es wird einfach zu oft propagiert, dass bei 6 % Bruttomietrendite die Immobilie quasi ein selbstläufer ist und sich von selber abbezahlt. Und dass das nicht immer der Fall ist, habe ich in dem Artikel dargelegt.

      Deinen letzten Absatz kann ich so unterschreiben. Allerdings muss die Konsequenz daraus jeder für sich selber erschließen. Der eine kauft dann Objekte, die eher spekulativer Natur sind (hoffen auf eine Wert- und Mietsteigerung), der andere entdeckt für sich noch die lukrativen C-Lagen, um einen deutlichen monatlichen Überschuss zu erwirtschaften. Dafür muss er u.U. größeren Leerstand und fehlende Wertentwicklung berücksichtigen. Andere Hören einfach auf zu kaufen, weil die Risiken die Chancen übersteigen und sie lieber ihr Geld in anderen Bereichen investieren.

      Schöne Grüße
      Eduard

  11. Hi, ein toller Artikel.
    Ich mache mir gelegentlich selbst Gedanken, ob ich nicht unbedingt was kaufen muss, finde die Renditen aber Besorgnis erregend. Klar berechne ich dabei auch die Anschaffungskosten ein, das sollte auch aus meiner Sicht nicht vernachlässigt werden. Was ich aber tatsächlich bis dato ignoriert habe, waren die Instandhaltungsrücklagen :-(. Wieder etwas gelernt :-). Vielen Dank.

    • Hallo Charly,
      danke für dein Feedback. Es freut mich, dass du aus meinen Texten etwas Neues für dich mitnehmen konntest.

      Du wirst auch sicherlich nicht der einzige sein, der die Instandhaltungskosten nicht in die Berechnung einkalkuliert hatte. Das hat aber im momentanen Markt zur Folge, dass man über kurz oder lang sehr wahrscheinlich draufzahlt und die Immobilie nicht rentabel ist. Ich bin ein Freund von sehr konservativer Kalkulation, denn das ermöglicht mir meine Immobilien auch in schwierigen Phasen rentabel zu betreiben. Macht man es nicht, besteht zumindest die Gefahr, dass man irgendwann zahlungsunfähig wird. Und das will ja eigentlich keiner.

      Schöne Grüße
      Eduard

  12. Ich stimme nicht ganz überein oder verstehe den Artikel nicht.

    Dass eine Immobilie bei keiner Mietrendite, so hoch sie auch sein mag, immer einen positiven Cash-Flow erzeugt, ist doch klar, außer man finanziert unerwartete Kosten wieder zu 100% fremd. Ich glaube nicht, dass das eine relevante Zielgröße ist. Es kommt ja auf den Gesamt-Cash-Flow der Investition an (der auch noch in Relation zu den Alternativen betrachtet werden muss). Alleine die Tilgung in diese Rechnung einzubeziehen ist doch verrückt. Nach 50 Jahren ist der Kredit komplett zurückgezahlt und es fallen 4% Cashflow weg (bei konstanter Rate aufgrund des fallenden Zinsanteils noch vor Ablauf der 50 Jahre). Der positive cashflow durch Mieten wird aber nominell kaum sinken, da die Investitionen den Gebrauchswert der Immobilie erhalten sollten und die Mieten ohne Währungsreform nominal in 50 Jahren sicher nicht niedriger sind als heute.

    Die Preise am Markt sind sicher nicht deshalb so hoch, weil alle so blöd sind und nicht kapieren, dass sie mind. 10% Mietrendite verlangen sollten. Sicher gibt es günstigere und weniger günstige Objekte, aber ich befürchte, wer erst bei 10 % Mietrendite Immobilien kaufen will, muss sich die nächsten Jahre nach anderen Anlageformen umschauen, bei denen er sich dann mit niedrigeren Renditen zufrieden geben muss (von permanenten positiven Cashflow ganz zu schweigen).

    • Hallo Marco,
      danke für dein Feedback, welches ich wie folgt beantworten möchte:

      Wahrscheinlich hast du tatsächlich meinen Artikel nicht ganz verstanden. Ich versuche es dir nochmal zu erklären. Deinen zweiten Satz verstehe ich nicht so ganz, zumindest glaube ich, dass ich ihn nicht verstehe. Ich lese heraus, dass du der Meinung bist, dass jede Immobilie, sobald diese Mietrendite (in welcher Höhe auch immer) einen positiven Cashflow erzeugt. Diese Aussage wäre komplett falsch, sobald man die Immobilie fremdfinanziert. Sie wäre im Übrigen auch falsch, wenn die Miete so gering wäre, dass z.B. die laufenden Bewirtschaftungskosten die Miete übersteigen. Grundsätzlich ist für die Cashflowberechnung wichtig, welche Geldmittelzu- und abflüsse ich für eine Immobilie habe. Diese beiden Werte setze ich dann ins Verhältnis und erhalte entweder einen positiven oder einen negativen Cashflow. Und wenn du sagst, dass ich für die Cashflowberechnung die Tilgung nicht einberechnen darf/sollte (du nanntest es „verrückt“), dann ist auch das ebenso falsch, denn es stellt einen eindeutigen Geldmittelabfluss dar. Auch wenn die Tilgung mein Vermögen erhöht, stellt es trotzdem einen Abfluss von liquiden Geld dar. In diesem Zusammenhang empfehle ich dir den Begriff Cashflow noch genauer nachzulesen, da du hier in deinen folgenden Ausführungen diesen falsch (sinnentfremdend) verwendest.

      Dein letzter Absatz zeigt genau das, was die meisten (Amateure) zur Zeit auf dem Immobilienmarkt denken und dadurch die Preise weiter nach oben treiben. Die Frage ist nur, sollte ich mich mit weniger zufrieden geben, obwohl die Risiken mindestens gleich bleiben – ich würde sogar behaupten, dass diese durch politische Einflüsse (siehe Berliner Landesregierung) und durch die kleineren Erträge ansteigen – oder sollte ich vielleicht tatsächlich die Füße still halten und nicht kaufen, wenn es keine akzeptablen Renditen (meine Definition davon > 8% Rendite) gibt? Ich vertrete hier nur meine Meinung und meine Ansichten. Ich denke nicht, dass die vielen Marktteilnehmer blöd sind (zumindest nicht intellektuell), jedoch sehe ich bei ihnen ein ähnliches Verhalten wie von Börsianern. Die meisten (Nichtprofis) kaufen am Höhepunkt eines Zyklus und verkaufen dann, nachdem sie viel Geld verloren haben, fast am Tiefpunkt. Auch der Immobilienmarkt bewegt sich in Zyklen. Das sollte man sich immer vor Augen führen. Die in den letzten Jahren stetig sinkende Rendite ist durch die Nullzinspolitik künstlich erzeugt worden und ist kein normaler Marktvorgang. Man könnte es quasi als legale Marktmanipulation bezeichnen. Vielleicht schreibe ich dazu auch noch mal einen ausführlicheren Artikel. Als Schlusssatz möchte ich noch sagen, dass es zu jeder Marktphase immer Alternativen gibt. Man muss nicht jetzt unbedingt in Immobilien investieren, sondern könnte etwas ganz anderes machen, z.B. ein Unternehmen gründen, in Aktien anlegen, P2P Kredite, usw. Es gibt so viele Möglichkeiten, um sein Geld zu investieren.

      Schöne Grüße
      Eduard

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