Mieterhöhung bei Indexmieten

Viele unerfahrene Vermieter scheuen sich davor die Miete einer günstig vermieteten Einheit während eines laufenden Mietverhältnisses zu erhöhen, weil sie nicht genau wissen, wie das genau geht. Und in der Tat gibt es so einige Fallstricke hierbei, die beachtet werden sollten und müssen.

Im Grunde gibt es vier Arten, um eine Mieterhöhung durchzuführen:

– Indexmieterhöhung

– Staffelmieterhöhung

– Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

– Mieterhöhung nach Modernisierung

Jede Erhöhung hat so seine individuellen Eigenarten, die ich euch erklären werde. In diesem Beitrag werde ich mich mit der Indexmieterhöhung beschäftigen. In meinen weiteren Beiträgen werde ich auch die übrigen Mieterhöhungsarten besprechen.

Grundlage Indexmiete

Hat man einen Indexmietvertrag, so muss eine Mieterhöhung auch zwingend danach berechnet werden. Indexmiete hat seine gesetzliche Grundlage im § 557 b BGB. Dort steht sinngemäß, dass die Miete nach dem ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (sog. Verbraucherpreisindex) des Statistischen Bundesamtes bestimmt wird. Diesen kann jeder auf der offiziellen Internetseite des Statistischen Bundesamtes einsehen. Der Indexmietvertrag ist auch zwingend nur auf den obigen Index anzuwenden. Ein anderer Index darf nicht herangezogen werden und würde die Indexmietklausel unwirksam machen.

Die Indexmiete kann nur in schriftlicher Form zwischen den Vertragsparteien erfolgen. Diese muss von den Vertragsparteien eigenhändig unterzeichnet werden.

Hat man eine Indexmiete vereinbart, so sind andere Arten der Mieterhöhung ausgeschlossen. Eine einzige Ausnahme gibt es dann aber doch und zwar kann man die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, wenn (und auch nur dann) der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, die er selbst nicht zu verantworten hatte. Muss also die 30 Jahre alte ineffiziente Heizung per Gesetz (EnEV) raus und der Vermieter muss dafür eine moderne Brennwertheizung einsetzten, so kann er, trotz Indexmietvertrag, 11% der Kosten zusätzlich pro Jahr auf die Mieter umlegen.

Ein Indexmietvertrag gilt in beide Richtungen. So kann ein Mieter einen Verbraucherpreisrückgang zum Anlass nehmen, um die Miete dementsprechend gemäß den unten aufgeführten Voraussetzungen zu mindern. Eine Benachteiligung des Mieters, indem man z.B. eine Mietminderung nach Preisindex vertraglich ausschließt, führt gemäß § 557 b Abs. 5 BGB zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Indexmieterhöhung richtig berechnen

Wie berechnet man nun die Indexmieterhöhung? Der Verbraucherpreisindex wird für jeden Monat berechnet. War der Mietbeginn z.B. am 01.05.2016 und die Kaltmiete betrug 350 €, so stand der Index zu diesem Zeitpunkt bei 107,2. Will man nun im April 2018 (Indexstand März: 110,7) die Miete zum 01.06.2018 erhöhen, sind die Indexstände zum Zeitpunkt des Mietbeginns und der aktuellste maßgeblich. Um die Differenz in Prozent umzurechnen, bedient man sich folgender Formel:

(Neuer Indexwert : Alter Indexwert) × 100 − 100

Um die Formel mit dem obigen Beispiel zu füllen, berechne ich also folgendes:

(110,7 : 107,2) x 100 – 100 = 3,26 %

Nun weiß ich, dass ich die 350 € Kaltmiete aus dem obigen Beispiel um 3,26 % erhöhen darf. Für die Nichtmathematiker unter euch ist hier der weitere Rechenweg:

350 x 1,0326 = 361,41 €

Cent-Beträge runde ich immer auf volle Euro-Werte ab. Somit beträgt die neue Miete 361 €.

Wenn man zum wiederholten Male die Miete gemäß Index anheben will, so bleiben die Rechenwege gleich, nur muss man dann mit dem aktuellen Indexstand und dem von der letzten Mieterhöhung rechnen. Begehrt man z.B. im August 2020 die Miete wiederholt zu erhöhen, so rechnet man dann mit dem aktuellsten Indexstand (also Juli 2020) und dem vom März 2018, also 110,7. Nach diesem Vorgehen würden auch die zukünftigen Mieterhöhungen berechnet werden.

Voraussetzungen für eine Indexmieterhöhung

Um eine Indexmieterhöhung durchzuführen, müssen einige Punkte beachtet werden:

1. Die Miete muss mindesten ein Jahr ohne Erhöhung bestanden haben. War die letzte Erhöhung z.B. am 01.06.2018, kann frühestens zum 01.06.2019 die nächste Erhöhung erfolgen. Die Erklärung zur dieser Mieterhöhung kann aber vor der Vollendung eines kompletten Jahres erfolgen, in diesem Beispiel also im April 2019.
2. Der Vermieter muss den Mieter in schriftlicher Form über die Mieterhöhung informieren. Eine gesonderte Zustimmung von Seiten des Mieters bedarf es nicht.
3. Nach Zugang des Mieterhöhungserklärung beim Mieter, ist die Mieterhöhung im übernächsten Monat wirksam >>> Bekommt der Mieter die Mieterhöhungserklärung z.B. am 15.02.2018 zugestellt, so ist die Mieterhöhung zum 01.04.2018 wirksam.
4. In der Mieterhöhungserklärung muss die eingetretene Preisindexänderung, sowie die neue Miethöhe (z.B. erhöht sich auf 450 €) oder die Erhöhung (z.B. erhöht sich um 21 €) als Geldbetrag angegeben werden. Fehlt eine der Angaben, ist die Erklärung nicht rechtswirksam und kann von dem Mieter beanstandet werden. Das führt zu einer temporären Unwirksamkeit. Der Vermieter müsste eine verbesserte Erklärung zustellen, was u.U. zu einer späteren Wirksamkeit der Mieterhöhung führen kann. Die Angabe der prozentualen Veränderung der Miete ist hingegen keine Pflicht (BGH, Urteil v. 22.11.2017, VIII ZR 291/16).

Fazit

Eine Indexmiete in guten Lagen, in denen die Mieten schneller steigen als die Inflation, macht genauso wenig Sinn, wie bei Objekten, die im laufenden Betrieb saniert/modernisiert werden sollen. Sie ist jedoch ideal für schwächere Lagen, in denen nur eine moderate Mietsteigerung möglich ist und es nicht geplant wird eine Modernisierung im laufenden Mietverhältnis zu vollziehen. Dann ist es eine angenehme Sache, weil man nicht auf die Zustimmung des Mieters angewiesen ist. Weiterhin hat der Mieter auch kein Sonderkündigungsrecht, wie z.B. bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Darüber hinaus bietet es noch einen eingebauten Inflationsschutz. Hierbei will ich gar nicht von der Hyperinflation der 20er Jahre des letzten Jahrhunderts reden, denn wenn es wieder so weit kommt, sind die normalen Marktmechanismen außer Kraft gesetzt. Aber es sind Inflationsraten von mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren in Ausnahmesituationen durchaus vorstellbar, so wie z.B. in einigen Jahren in den 70er Jahren (Ölpreiskrise) des vorigen Jahrhunderts. Passiert das, ist eine weitere Mietsteigerung wegen der Mietpreisbremse nicht möglich. Die Indexmiete kennt jedoch keine Kappungsgrenze. Man kann alle 12 Monate die prozentuale Steigerung des Verbraucherpreisindex auf die Miete umlegen, egal wie hoch diese auch ist.

Ich benutze Indexmieten durchaus gerne. Mieterhöhungen sind einfach zu realisieren und da ich Objekte nur in C-Lagen habe und sowieso keine Modernisierungen während der Mietzeit mache, ist es für mich recht angenehm. Hierbei reize ich aber nicht jeden Index-Punkt alle 12 Monate aus. Vielmehr „sammle“ ich ein paar Jahre, um dann irgendwo zwischen fünf und zehn Prozent Mietsteigerung zu erhalten.