Update zu meinem neuesten Renditeobjekt

Ich wollte euch einen kurzen Sachstand über meine neueste Immobilie mitteilen. Wenn ihr erst neu auf meinem Blog seid und gar nicht wisst, worüber ich hier schreibe, dann schaut euch erst mal diesen und diesen Beitrag an.

Update Eigentumsübergang

Leider hat der 01.03. als Eigentumsübergang nicht gereicht. Die Grippewelle scheint mir hier einen Strich durch die Rechnung gemacht zu haben. Es gab wohl krankheitsbedingte Ausfälle im Grundbuchamt, sodass sich alles verzögerte. Das ist wirklich ärgerlich gewesen, weil ich dadurch einen ganzen Monat verlor, denn ich Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Übergang immer zum Monatsersten nach Kaufpreiszahlung erfolgt. Das macht im Grunde auch Sinn, um die laufenden monatlichen Kosten und Mieteinnahmen besser zwischen Verkäufer und Käufer zu trennen. Letzte Woche erhielt ich einen Anruf von meinem Notar, in dem er mir vorab mitteilte, dass die Kaufpreisfälligstellung in wenigen Tagen von seiner Seite erfolgen kann. Nun warte ich jeden Tag auf diesen Brief, damit ich meine finanzierende Bank anweisen kann das Geld zu überweisen.

Zeitgleich ließ ich über den Makler bei der Verkäufergesellschaft anfragen, ob ich bereits vor dem 01.04. in die Wohnungen könnte, um mit den Arbeiten beginnen zu können. Dieses wurde von der verkaufenden Immobiliengesellschaft verneint. Ich hatte damit gerechnet, weil diese Gesellschaften meist so flexibel wie ein Meter dicker Stahl sind. Sie gehen da strikt nach Kaufvertrag, was ich aber auch voll verstehen kann. Naja, eine Anfrage hat mich nichts gekostet und im günstigsten Fall wäre mir das gestattet worden. Letztlich geht es „nur“ um einige Tage.

Handwerkerbesichtigungen

Zum Glück ist mein Makler ein sehr flexibler Mensch, der sein Wort hält. Er versprach mir bereits im Vorfeld des Kaufes jegliche Unterstützung zu, um z.B. Handwerkern die Besichtigung zu ermöglichen. Da er die Schlüsselgewalt über das Objekt besitzt, war und ist er ein wichtiger Mann für mich. Mittlerweile sind einige Besichtigungen gelaufen und ich warte noch auf ein paar verbindliche Kostenaufstellungen. Mit etwas Glück kann direkt in der ersten Aprilwoche mit den ersten Arbeiten begonnen werden.

Update Nutzungsänderung 1.OG

Auch beim Thema Nutzungsänderung im 1.OG von Büro- in Wohnfläche gab es leichte Verzögerungen. Einen wirklichen Grund hierfür habe ich gar nicht. Ich muss aber auch zugeben, dass ich nicht wirklich Druck gemacht habe. Der Antrag hierfür soll nun aber endgültig beim Bauamt gestellt werden. Heute habe ich die notwendigen Unterschriften im Büro der Architektin geleistet. Ich gehe nicht davon aus, dass es größere Probleme hierbei geben wird. Die Architektin meinte, dass mit einer Antwort vom Bauamt in ca. 4-6 Wochen zu rechnen sei. Ich werde also im Dachgeschoss die Sanierungsarbeiten beginnen lassen und würde dann mich Geschoss für Geschoss nach unten arbeiten. Somit dürfte ich zeitlich nicht mit der Genehmigung in Konflikt geraten. Die Vermietung soll direkt nach Fertigstellung des jeweiligen Geschosses vollzogen werden.

Und so soll das neu gestaltete 1.OG als Grundriss aussehen:

Update für die nachträgliche Genehmigung des Dachgeschosses

Wie ich im letzten Beitrag bereits schrieb, hatte ich ebenfalls vor das Dachgeschoss in seiner jetzigen Aufteilung nachgenehmigen zu lassen. Zur Zeit sind hier zwei Wohnungen im Bestand. Die ursprüngliche Genehmigung für das Dachgeschoss sieht jedoch eine große Wohnung vor. Die Alternative zur nachträglichen Genehmigung wäre der Rückbau des Dachgeschosses zu einer großen Wohnung. Das wollte ich jedoch nicht, weil sich eine große Dachgeschosswohnung mit über 100 qm und mehr als vier Zimmern nicht so gut vermieten lässt, wie zwei kleinere Wohnungen mit 2-3 Zimmern und einer Wohnfläche von jeweils ca. 50-70 qm. Somit käme der Rückbau nur in Frage, wenn eine Genehmigung keine Aussicht auf Erfolg hätte oder mit unzumutbaren Kosten verbunden wäre. Nach Begehung durch die Architektin und dem Brandschutzingenieur hatte man von fachlicher Seite keine Bedenken eine Nachgenehmigung zu erhalten.

Das war der Sach- und Kenntnisstand bis vor ein paar Wochen, bis ich dann einen Anruf aus dem Architektenbüro erhielt. Dieser Anruf war äußerst erfreulich für mich, denn man teilte mir nach Sichtung der Bauunterlagen mit, dass das Dachgeschoss in seiner jetzigen Form bereits in den 70er Jahren genehmigt wurde. Somit würde der Brandschutz hinsichtlich des Treppenhauses, welcher bei einer nachträglichen Genehmigung auf dem Prüfstand stünde, auf den Bestand abgestellt und ich bräuchte keine weiteren Änderungen durchzuführen. Das erspart mir viele tausend Euro an Investitionskosten und füllt imaginär meine Kasse für Unvorhergesehenes deutlich auf. Man kann also sehen, dass nicht nur Negatives, sondern auch deutlich positive Sachen bei einem Kauf nachträglich zum Vorschein kommen können.

Hausmeisterdienst entdeckt

Bei meiner letzten Besichtigung mit einem Handwerker am vergangenen Donnerstag, war gerade ein anderer Handwerker im Gebäude. Ich dachte zuerst, dass es sich hierbei um einen beauftragten Handwerker, der einen bestehenden Wasserschaden beheben sollte, handelte. Also kam ich mit ihm kurz ins Gespräch, in dem ich dann erfuhr, dass er Mitarbeiter eines Hausmeisterdienstes sei, welcher mein Objekt verwaltet. Das wusste ich vorher gar nicht, weil der Informationsfluss zwischen Eigentümergesellschaft und mir stets über den Makler lief und somit einige Informationsdefizite entstanden.

Also was macht dieser Hausmeisterdienst an meinem Objekt? Nach Aussage des Mitarbeiters wird das Treppenhaus gesäubert, der Winterdienst gewährleistet und es findet eine wöchentliche Begehung statt, um „nach dem Rechten zu sehen“. Ich weiß noch nicht so wirklich, ob ich diesen Hausmeisterdienst in der Form weiter beauftragen werde. Generell brauche ich zumindest einen Winterdienst und jemanden, der das Treppenhaus säubert. Auf die Säuberung des Treppenhauses kann jedoch zumindest in der Sanierungsphase verzichtet bzw. stark eingeschränkt werden. Auch brauche ich keinen, der ohne Anlass wöchentlich „nach dem Rechten“ sieht. Das ist in meinen Augen eine Geldverschwendung, zumal ich als Eigentümer öfter am Objekt sein kann und auch werde, wenn es Beanstandungen von Mieterseite gäbe. Nur in Ausnahmefällen (kleinere handwerkliche Arbeiten) benötige ich also eine Präsenz außerhalb des Winter- und Treppenhausdienstes. Hier muss ich also das Gespräch mit dem Hausmeisterdienst suchen und schauen, welche Verträge zu welchen Kosten überhaupt bestehen.

Fazit

So, das war mein Update für heute. Es wird nicht langweilig, auch wenn bis jetzt noch gar nicht viel passiert ist. Die spannende Zeit der Sanierung steht noch bevor. Wahrscheinlich kann ich das nächste Mal die Übergabe des Objektes vermelden und eine erste Videoaufnahme aus dem Innenbereich erstellen. Also freut euch auf weiteren Content.

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