Begutachtung meines Renditeobjektes für Baugenehmigung

Wie versprochen halte ich euch stets auf dem neuesten Stand, was meinen Neuerwerb angeht. Hier habe ich das Objekt genau vorgestellt. Wenn ihr diesen Blogeintrag noch nicht gelesen habt, solltet ihr das als erstes tun, denn meine Texte bauen aufeinander auf.

Heute fand eine Begehung mit der Architektin und dem Brandschutzexperten statt, um die Nutzungsänderung im 1. OG vor Ort zu besprechen. Weiterhin musste das Dachgeschoss in Augenschein genommen werden, da dieses zwar genehmigt ausgebaut ist, jedoch die Genehmigung nur für eine Wohnung besteht, es aber in zwei Wohnungen geteilt wurde. Hier war für mich wichtig abzuwägen, ob die Nachgenehmigung wirtschaftlich vernünftig oder doch wieder die Zusammenlegung der Wohnungen sinnvoll wäre. Ich muss zugeben, dass ich schon ein bisschen Bammel vor diesem Termin hatte. Wie ich bereits bei der Vorstellung der Immobilie schrieb, habe ich zwar schon mehrere Renditeobjekte, jedoch führe ich jetzt zum ersten Mal Nutzungsänderungen und Genehmigungen durch. Das birgt natürlich immer Risiken. Ich habe zwar in meinen Augen einen ausreichenden Puffer für diese Maßnahmen eingeplant, jedoch können immer Fässer ohne Boden entdeckt werden.

Da der Eigentumsübergang noch nicht erfolgte, musste ich beim Makler anfragen, dass er uns ins Gebäude lässt. Das hat Herr Hofmann (von Poll Immobilien) bereits vor dem Kauf zugesichert. Auch hat er im Zuge dieser Besichtigung erneut sein Angebot bekräftigt auch in den kommenden Wochen bis Eigentumsübergang für weitere Besichtigungen zur Verfügung zu stehen. Ich habe leider auch schon andere Makler erlebt und daher rechne ich ihm das hoch an, dass er nach Provisionszahlung und ohne irgendwelche Kostenstellungen sein Wort hält. Das ist leider nicht immer so selbstverständlich.

Ablauf der Begehung im 1. OG

Die Architektin und der Brandschutzexperte gingen durch das Treppenhaus und die Räumlichkeiten. Zunächst wurde das Treppenhaus begutachtet. Da hier aber Fenster für den Rauchabzug vorhanden waren und die Treppen aus nicht brennbaren Betont waren, war zumindest in diesem Teil des Treppenhauses nichts zu beanstanden.

Im Bereich des Eingangs zum Bürotrakt konnte jedoch bereits der erste Mangel festgestellt werden. Die alte Eingangstür entsprach nicht den Anforderungen an den Brandschutz. Das war aber nicht so schlimm, denn sie sollte sowieso komplett entfernt werden, weil dahinter zwei neue Eingänge entstehen sollten. Sowohl der Brandschutzingenieur als auch die Architektin empfahlen mir auch die anderen Wohnungseingangstüren austauschen zu lassen, da diese gar nicht als Eingangstüren vorgesehen waren und somit auch kein Bestandsschutz für diese als Eingangstüren existiert. Sie erfüllten weder die Brandschutz-, noch die Schallschutzvorgaben. Dieser Argumentation konnte ich nur zustimmen, zumal die Eingangstüren sowieso echt schlecht aussahen. Es steigert erfahrungsgemäß auch gleich das erste Erscheinungsbild der Wohnung ungemein.

Weiter ging es in den Räumlichkeiten. Nun stand der Boden bzw. die Decke zur Disposition. Da es sich um Holzbalkendecken handelte, musste geprüft werden, ob diese den Mindestanforderungen an Brandschutz genügten. Da eine Stelle im Boden offen war, konnte man einen kurzen Blick hier hineinwerfen. Auf den ersten Blick war sich der Brandschutzexperte recht sicher, dass es den Anforderungen genügen dürfte. Zur Absicherung sollte jedoch ein Statiker sich das ganze anschauen. Sollte der Boden nicht den Brandschutzanforderungen genügen, müssten an die jeweiligen Decken spezielle brandhemmende Platten angebracht werden, was die Sanierungskosten natürlich in die Höhe treiben würde.

Ansonsten konnten im 1. OG keine weiteren Fallstricke entdeckt werden. Da es hier vier Balkone gibt, war auch der zweite Rettungsweg nur eine Erwähnung am Rande wert. Somit verlief dieser Teil der Besichtigung durchaus sehr positiv, weil ich mit mehr Unwägbarkeiten gerechnet hatte.

Ablauf der Begehung im Dachgeschoss

Nun ging es in das Dachgeschoss. Der Treppenaufgang zum Dachgeschoss besteht nicht aus Beton, sondern aus Holz. Keine Ahnung, warum das so ist, dass man das gesamte Treppenhaus aus Beton herstellt, den Aufgang zum Dachgeschoss aber aus Holz fertigt. Hier müssen jedenfalls die Treppenstufen usw. mit feuerhemmenden Platten verkleidet werden. Zum Glück ist das nur ein ganz kleines Stück des Treppenhauses. In diesem Bereich des Treppenhauses (Zwischengeschoss) gibt es zwar Fenster für den Rauchabzug, jedoch lassen sich diese durch den Herabfallschutz (Metallgitter vor den Fenstern) nicht öffnen. Hier muss das Gitter etwas nachbearbeitet werden, damit das Fenster sich öffnen lässt. Das sollte eine mittlere zweistellige Summe an Kosten verursachen, also kaum der Rede wert.

Auf der Ebene des Dachgeschosses gibt es keinen Rauchabzug, sodass hier ein Dachflächenfenster eingebaut werden muss. Neben den beiden Wohnungseingängen gibt es hier noch einen Zugang zu einer winzigen Abstellkammer. Durch die Schrägen würde ich die Fläche auf ein paar qm schätzen. Da es sich nicht lohnen würde den Raum einer Wohnung zuzuschlagen (Keine Wärmedämmung, keine brauchbare Fläche) und die Tür den Brandschutzanforderungen nicht genügt, hat der Brandschutzexperte vorgeschlagen hier eine feuerhemmende Platte vor der Tür zu befestigen. Dann könnte man zwar den kleinen Raum nicht mehr nutzen, jedoch müsste man dann auch keine teure feuerhemmende Tür einsetzen. Ich fand diesen Vorschlag sehr charmant und werde diesem folgen.

Ansonsten waren keine weiteren Beanstandungen in den Dachgeschosswohnungen ersichtlich. Jede der Wohnungen hat ein Fenster welches den Anforderungen an den zweiten Rettungsweg genügt. Auch hier war ich äußerst erleichtert, dass keine größeren Kostenfaktoren gefunden werden konnten. Bis jetzt bin ich durchaus sehr überrascht über den zu leistenden Aufwand. Natürlich muss das die Stadt dann auch nochmal so sehen, aber ich vertraue da den Ausführungen des Brandschutzexperten, der vor einigen Jahren selber noch bei der Stadt als Brandsachverständiger tätig war. Das verleiht mir eine gewisse Zuversicht. Ich bin kein Brandschutzexperte und auch kein Architekt, daher weise ich darauf hin, dass alle hier gemachten Angaben aus meiner Erinnerung an die heutige Besichtigung und die Ausführungen der o.g. Experten erfolgte und keinen hundertprozentigen Anspruch auf Richtigkeit hat. Ich denke aber schon, dass ich das sehr ordentlich zusammengefasst habe.

Nach der Begehung wollte ich von der Architektin einen Pi-Mal-Daumen-Preis für alle zu leistenden Arbeiten, die für die Genehmigungen notwendig wären, zu nennen. Sie bezifferte die Gesamtkosten, wenn es bei den o.g. Arbeiten bleibt, auf etwa 10.000 bis 15.000 Euro. Dieser Einschätzung konnte ich folgen, wobei mein Ziel sein wird eher 10.000 als 15.000 Euro zu erreichen. Ob es klappt, werdet ihr hier lesen können.

Der Makler, der einen engen Kontakt zum Notar pflegt, konnte mir ebenfalls gute Nachrichten nennen. Nach jetzigem Stand der Dinge, kann wohl bereits im Februar die Kaufpreiszahlung fließen und somit gemäß Kaufvertrag der Übergang zum 01.03. erfolgen. Der Termin ist zwar noch nicht fix, aber laut Makler ziemlich wahrscheinlich. Das wäre super, weil ich dann recht schnell mit den Arbeiten beginnen könnte. Ich habe ein paar Handwerker in meinem Netzwerk, jedoch werde ich für dieses Vorhaben ein paar mehr von ihnen brauchen. Hier habe ich mit der Akquisition bereits begonnen. Auch hier werde ich euch auf dem Laufenden halten.

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