Wie oft höre und lese ich, dass die Vermietung von Immobilien ein passives Einkommen generiert. Ich bin mir sicher, dass auch du das schon so gelesen hast. Man kauft eine Immobilie, renoviert sie vielleicht und vermietet sie im Anschluss mit einer Rendite von x %. Friede, Freude, Eierkuchen. Aber dass eine Vermietung auch diverse Unwägbarkeiten bereit hält und eben nicht alles so läuft, wie man es sich vorher ausgemalt hatte, wird viel zu selten erwähnt.
Daher möchte ich euch heute meine aktuelle Unwägbarkeit aus meinem Vermieterleben mitteilen, die mich bis dato ca. 1000 Euro gekostet hat. Ich habe nämlich einen Mieter, der seit drei Monaten keine volle Miete gezahlt hat. Was genau passiert ist und wie ich es gelöst habe, erzähle ich euch in diesem Beitrag.
Wie kam ich zu diesem Mieter?
Im Nachhinein betrachtet, muss und darf ich die Schuld nur bei mir suchen. Eine meiner Wohnungen war frei und wurde frisch saniert und ich stand kurz vor der Neuvermietung. Es ist eine recht großzügige 2-Zimmerwohnung mit zwei Balkonen, Bad, Gäste-WC und 70 qm Wohnfläche. Mein Elektriker, der für mich schon diverse Arbeiten durchgeführt hatte (u.a. auch in dieser Wohnung), hat bei mir angefragt, ob die Wohnung noch frei wäre, weil er einen Freund habe, der aktuell auf Wohnungssuche wäre. Zu diesem Zeitpunkt hatte ich noch gar nicht inseriert, sodass wir ausmachten, dass sein Freund sich die Wohnung erst einmal anschauen sollte und wir dann weitersehen würden. Mir käme das schließlich auch recht, denn so müsste ich kein Inserat schalten, keine unnötigen Fragen beantworten (die bereits im Anzeigentext beantwortet waren), keine unzähligen Besichtigungen durchführen und mich über keine unpünktliche oder unzuverlässige Mietinteressenten ärgern. Das klang nach einem Win-Win-Geschäft.
Ein paar Tage später traf ich also auf meinen damals zukünftigen Mieter. Er war Italiener und arbeitete als Koch bei einem renommierten italienischen Restaurant in der Stadt. Er machte auf mich einen ordentlichen Eindruck und kam sympathisch rüber. Mein Elektriker versicherte mir, dass er ein zuverlässiger und unkomplizierter Mensch sei und so kamen wir überein, einen Mietvertrag aufzusetzen. Bei der Schlüsselübergabe bezahlte er das erste Drittel der Kaution und die gesamte erste Monatsmiete. Ich war mit dem reibungslosen Ablauf zufrieden. Soweit so gut.
Erst verspätete Teilmietzahlung, dann gar keine mehr
Auch der zweite Monat lief gut. Der Mieter überwies pünktlich seine Miete und ich habe mich auf ein unproblematisches Mietverhältnis eingestellt. Doch dann kam der Juli und ich wartete bis zum 10. auf den Mieteingang. Diese blieb jedoch aus und ich schrieb ihm eine Nachricht, ob etwas nicht stimmen würde. Er entgegnete mir, dass er sein Geld von seinem Arbeitgeber noch nicht erhalten hatte, er aber damit jeden Tag rechne.
Also bewies ich erst einmal Geduld und gab ihm eine weitere Woche Zeit, um die Mietschuld zu begleichen. Als auch diese verstrich, wurde ich nun etwas deutlicher und forderte ihn auf zu zahlen. Daraufhin erhielt ich zumindest eine Teilzahlung. Das war zwar nicht gut, aber immer noch besser als gar nichts. Zwischenzeitlich hatte er seine Arbeitsstelle gewechselt, weil er sich mit seinem Arbeitgeber übernommen hatten. Und ab da an lief gar keine Zahlung mehr. Er war zwar immer für mich erreichbar, was in solchen Fällen nicht selbstverständlich ist, allerdings brachte mir das letztendlich auch keine Miete ein.
Lieber ein Ende mit Schrecken, als ein Schrecken ohne Ende
Ich setzte mich Anfang September mit ihm zusammen um die Situation zu besprechen. Er hatte nun gar keine Arbeitsstelle mehr und war somit arbeitslos. Da die Miete über dem Satz lag, den das Jobcenter genehmigt, konnte ich also auch hier keine gangbare Lösung ansetzen. Somit entschieden wir, dass ich ihm eine fristlose Kündigung zum 30.09.2019 ausspreche. Im Gegenzug war er bereits im Gespräch mit dem Jobcenter, dass ich zumindest einen Teil der Miete von dort erhalte. Inzwischen ist ein Betrag von über 2000 € aufgelaufen und ich war bestrebt, dass es zumindest nicht mehr wird und der Betrag sich eher verkleinert.
Nachdem ich dem Mieter ein paar Tage weiteren Aufschub einräumte, sodass er Gelegenheit hatte ein paar Wände, die er bei Einzug nach seinem Geschmack gestaltete, wieder in den Ursprungszustand zu versetzen. Das klappte dann, sodass ich meine Wohnung am 07.10. wieder in einem tadellosen Zustand entgegennahm.
Am 08.10. erhielt ich vom Jobcenter ein bisschen mehr als eine Monatsmiete auf mein Konto. Wie hierbei die Berechnungsgrundlage war, entzieht sich meiner Kenntnis. Ich wollte aber auch nicht nachfragen, denn ich war schon zufrieden, dass da überhaupt Geld geflossen ist und sich der Schuldbetrag um einiges verkleinerte.
Der nun ehemalige Mieter hat wieder eine Arbeit und ich vereinbarte mit ihm, dass ich bis Weihnachten die restliche Zahlung erhalte. Ob das klappt, weiß ich natürlich nicht, jedoch denke ich, dass er tatsächlich pflichtbewusst ist und zumindest weitere Teilbeträge tilgen wird.
Schade, dass es so gelaufen ist, denn menschlich war er wirklich ein feiner Kerl, nur leider etwas chaotisch in seiner Lebensplanung. Am Ende konnte ich aber auf ein Ende mit einem kleinen Schrecken blicken, welcher sich vielleicht auch noch in Luft auflöst. Ich gehe in der Regel in solchen Situationen eher vom Schlimmsten aus, aber in diesem Fall bin ich vorsichtig optimistisch, dass ich mit keinem oder einem noch kleineren Verlust aus diesem Mietverhältnis herauskomme.
Meine Fehler bei dieser Vermietung
Wie ich bereits am Anfang andeutete, ist es alleine meine Schuld, dass ich in dieses Dilemma gekommen bin. Zwar kann man solche Mietverhältnisse nie gänzlich im Vorfeld ausschließen, jedoch habe ich mehrere Dinge nicht beachtet, bzw. bewusst vernachlässigt.
Ich habe mich zunächst auf die Einschätzung meines Elektrikers verlassen, dass er mir tatsächlich einen solventen Mieter präsentiert. Allerdings ist das letztlich nicht seine Aufgabe. Er hat einfach nur gewusst, dass ich eine freie Wohnung habe und das sein Freund eine Wohnung sucht. Er hat mir weder etwas verschwiegen, noch hat er mich bewusst belogen im Bezug auf seinen Freund. Ganz im Gegenteil, beide haben mit offenen Karten gespielt.
Der Mieter gab bei der Wohnungsbesichtigung an, dass er schon Mal in der Privatinsolvenz war, nun aber wieder diese beendet hatte. So etwas ist bei mir eigentlich ein Ausschlusskriterium. In diesem Fall wollte ich jedoch eine Ausnahme machen, um ihm eine neue Wohnung zu ermöglichen und um meinem Handwerker einen Gefallen zu tun. Ich versprach mir davon eine noch bessere Beziehung bei künftigen Zusammenarbeiten.
Weiterhin gab der Mieter mir bei der Besichtigung an, dass er erst vor kurzem wieder in der Stadt ist und eine neue Arbeitsstelle angetreten hatte. Natürlich ließ ich mir zwar den Arbeitsvertrag vorzeigen, jedoch ignorierte ich auch in diesem Fall meine Grundsätze, dass ich keine Mieter nehme, die entweder in der Probezeit oder in einem befristetem Arbeitsverhältnis (Ausnahmen sind hierbei jedoch z.B. Zeitsoldaten) sind.
Fazit
Meine Learnings aus dieser durchaus glimpflich ausgegangenen Geschichte sind für mich offensichtlich. Mir wurde ganz klar vor Augen geführt, dass meine Grundsätze bei der Vermietung wichtig sind und auf jeden Fall einzuhalten sind. Solche Ausnahmen, wie oben dargelegt, werde ich in Zukunft nicht mehr machen. Wenn ein Mietinteressent diese nicht erfüllt, kommt er als Mieter nicht in Betracht. Punkt.
Auch mit Empfehlungen von Bekannten, Freunden oder sogar Familienmitgliedern im Bezug auf Mietinteressenten werde ich vorsichtiger sein. Sie sehen nämlich aus einem anderen Blickwinkel auf den Mietinteressenten als ich. Sie können auch unter Umständen die Komplexität und die Relevanz bei der Mieterauswahl gar nicht richtig einschätzen, weil sie keine Erfahrungswerte in diesem Bereich haben. Sie wollen in der Regel nichts Böses, sondern eigentlich nur helfen. Solche Empfehlungen werde ich nur noch neutral bewerten und unvoreingenommen mein Prüfungsschema durchziehen.
Ich bin bisher immer ganz gut damit gefahren, dass ich nicht sofort mit der Brechstange alles durchgesetzt hatte. Ich kommuniziere bei solchen Sachverhalten im Vorfeld sehr viel mit meinen Mietern, wenn sie sich nicht sofort abschotten. Man kann meiner Ansicht nach in den aller meisten Fällen gerichtliche Mahnverfahren, Räumungsklagen und sonstige Gerichtsprozesse durch Reden vermeiden. Wenn man wie die Axt im Walde durch den selbigen herumwütet, dann schottet sich der Mieter erst recht ab und dann bleibt meistens einem nichts weiter übrig, als den gerichtlichen Weg zu gehen. Natürlich darf man sich auch nicht von dem Mieter auf der Nase herumtanzen lassen. Ein guter Mittelweg mit Fingerspitzengefühl ist hier entscheidend. Man merkt an der Reaktion des Mieters recht schnell, in welche Richtung das ganze geht. Als Richtewert habe ich für mich die gesetzlichen Fristen festgelegt. Also wenn ich nach zwei fehlenden Monatsmieten und einer begleitenden Kommunikation mit dem Mieter kein handfestes Ergebnis erziele, kündige ich den Mieter und versuche eine gütliche Trennung zu bewerkstelligen. Meistens klappt das sehr gut.
Ich hoffe, ihr könnt aus meinen Fehlern lernen und müsst diese nicht selber machen. Man muss nämlich nicht immer selber alle Fehler machen, sondern kann auch von denen anderer lernen. So etwas kann nämlich auch ganz schnell sehr teuer werden. In diesem Fall hatte ich Glück, jedoch wenn man an einen Mieter gerät, der anders reagiert und man ihn am Ende aus der Wohnung herausklagen muss. Kann es auch in einen fünfstelligen Betrag gehen. Und wenn man das dann durch Eigenkapital nicht auffangen kann, kann es auch für einen selber ganz schnell eng werden. Besonders wenn man erst am Anfang steht und keine Diversifikation auf mehrere Objekte hat und das Geld dann auch noch knapp ist.
Das soll aber auch zeigen, dass es immer wieder zu ungeplanten Ausgaben oder Mindereinnahmen kommen kann, welche sich fast nicht kalkulieren lassen. Da kommen besonders diejenigen schnell ins Schwimmen, die ihre Objekte mit 6 oder weniger Prozent Bruttomietrendite gekauft haben und nur mit sehr geringen Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfallwagnis kalkulieren. Dazu habe ich bereits einen Beitrag geschrieben, den ich in diesem Zusammenhang empfehle zu lesen.
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Ich denke gerade ist dieser Artikel wahrscheinlich relevanter denn je. Auch wenn zur Zeit die Mietausfälle auf einem niedrigen Niveau sind, wird das höchstwahrscheinlich nach dem Ende des Kurzarbeitergeldes nicht so bleiben. Höhere Mietausfallquoten werden sich über kurz oder lang auf die Renditen ausschlagen. Zusammen mit dem sowieso schon überhitzen Immobilienmarkt habe ich mich deswegen entschlossen dieses Jahr zu einem guten Preis einige Mehrfamilienobjekte abzustoßen. Ich denke diese Krise zeigt uns, dass es immer mal wieder einen guten Grund gibt etwas zu diversifizieren und nicht alles auf eine Karte zu setzen.