Mieterhöhung nach Modernisierung

Nachdem ich in den letzten beiden Beiträgen über die Indexmiete und Staffelmiete schrieb, die noch vergleichsweise leicht zu realisieren sind, kommt jetzt die etwas kompliziertere Art der Mieterhöhung, nämlich nach Modernisierung. Hierbei muss man viele Kleinigkeiten beachten, um einen rechtssichere Mieterhöhung durchführen zu können. Es wird mitunter paragraphenlastig und theoretisch, aber es ist leider notwendig, wenn man keine Fehler machen will.

Grundlage der Mieterhöhung nach Modernisierung

Gemäß §§ 559 i.V.m. 555b ff BGB kann eine Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierungsmaßnahme erfolgen. Hierfür können bis zu 8 % (seit dem 01.01.2019, davor 11 %) der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Modernisierungsmaßnahmen sind wie folgt benannt:

Bauliche Veränderung,

– durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

– durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

– durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

– durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

– durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

– die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, oder

– durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Eine mietvertragliche Klausel, wie bei der Index- oder Staffelmiete ist hierfür nicht notwendig, jedoch eine schriftliche Ankündigung einer Modernisierung.

Modernisierungsmaßnahmen

Alle möglichen Modernisierungsmaßnahmen aufzuzählen, würde diesen Rahmen hier sprengen, jedoch möchte ich zumindest exemplarisch einige aufzählen. Eine Modernisierung muss aber in einer der nachfolgenden Kategorie fallen, um mieterhöhungsfähig zu sein. Mieterhöhungen sind laut Gesetz (siehe § 559 I BGB) jedoch für Maßnahmen nach Nr. 2 und 7 ausgeschlossen. Diese Punkte werden der Vollständigkeit halber aber trotzdem aufgeführt.

Aber vorweg muss noch die Definition von „baulicher Veränderung“, die jeder der u.g. Punkte beinhalten muss, bestimmt werden. Diese ergibt sich z.B. aus dem Kommentar zum BGB (Dr. von Göler Kommentare). Hiernach heißt es:

„Der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen. Er umfasst neben Eingriffen in die bauliche Substanz auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes, soweit sich diese nicht auf eine bloße Einstellungsoptimierung beschränken.„

1. Energetische Modernisierung

Hier sind solche Maßnahmen wie Dämmung der Außenhaut, der obersten Geschossdecke oder die Erneuerung der Fenster, wenn dadurch der Dämmwert gesteigert werden kann, zu benennen. Aber auch den Austausch einer Konstanttemperaturheizung gegen eine Niederbrennwerttherme und den Einbau einer Photovoltaikanlage zur Selbstversorgung (keine Einspeisung in das allgemeine Stromnetz) deckt dieser Punkt ab.

2. Einsparung der nicht erneuerbaren Primärenergie

Hierzu zählt z.B. die Installation einer Photovoltaikanlage mit Einspeisung in das allgemeine Stromnetz, die Umstellung der Heizungsanlage von einem fossilen auf einen erneuerbaren Energieträger (z.B. Öl auf Holzpellets). Aber auch exotische Maßnahmen wie die Begrünung der Dachfläche fällt hier drunter.

3. Modernisierung zur Reduktion des Wasserverbrauches

Dazu gehört u.a. die Errichtung einer Regenwassersammelanlage, die Installation von Wasser-Stop-Systemen für die WC-Spülkästen und sogar auch die Integration von separaten Kaltwasseruhren für jede Wohneinheit.

4. Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes

Hierbei wird die grundlegende Sanierung der Sanitäranlagen, der Einbau eines Aufzuges oder auch die Installation einer Türschließanlage benannt. Aber auch der Austausch von Erfassungsgeräten zur Ermittlung von Heizkosten (z.B. von stationären Ablesegeräte zu Fernabfragegeräten) fällt hier drunter.

5. Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse

Die Errichtung eines Spielplatzes fällt hier genau so drunter, wie die Herstellung von Pkw-Stellflächen oder auch von Grünflächen. Auch die Schaffung eines Wasch- und Trockenraumes gehört dazu.

6. Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat

Maßnahmen, die z.B. als Auflage gemäß Denkmalschutz erfolgen müssen, fallen unter diese Kategorie. Aber auch Austauschpflicht von alten Heizungen nach Energieeinsparverordnung (ENEV).

7. Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

Hier wird (fast) alles berücksichtigt, was die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum angeht, also z.B. Zuschlagen von zusätzlichen Räumen zu einer Wohnung, Ausbau von Dachgeschossen oder Anbau an ein bestehendes Gebäude.

Welche Kosten genau sind auf die Mieter umlagefähig?

Kann die Modernisierungsmaßnahme in eines der oberen Nr. 1,3,4,5 oder 6 subsummiert werden, so sind die Kosten grundsätzlich als Mieterhöhung auf die Mieter umlagefähig. Hierbei muss man jedoch beachten, dass nur Bau- und Baunebenkosten umgelegt werden dürfen. Neben Material, sind auch Löhne, wie z.B. Handwerkerlöhne und ggf. Architektenlöhne, die unmittelbar mit der Modernisierung in Verbindung stehen, anrechenbar.

Nimmt man einen Kredit für die Modernisierung auf, so sind die Zinsen und Kreditbeschaffungskosten (z.B. bei Inanspruchnahme eines Kreditvermittlers) nicht auf den Mieter umlagefähig. Diese muss der Vermieter selber tragen, kann sie jedoch als Kosten von der Steuer absetzen.

Nutzt der Eigentümer/Vermieter den Umstand einer defekten Heizungsanlage dazu, um diese zu modernisieren, so muss er die fiktiven Instandhaltungskosten für die Reparatur der alten Heizung von den Modernisierungskosten abziehen und darf diese nicht mit 11 % auf die Miete draufschlagen. Hierbei ist auch eine Schätzung der Kosten möglich. Will man sich später nicht angreifbar machen, so lässt man sich am besten von der durchführenden Firma einen Kostenvoranschlag für die Instandsetzung der alten Heizungsanlage ausstellen.

Ebenfalls nicht umlagefähig sind unangemessen hohe Modernisierungskosten. Hat man ein Mietobjekt, welches in einfacher Lage von einfachen Mietern bewohnt wird, so ist bei der Modernisierung darauf zu achten, dass keine „Luxussanierung“ durchgeführt wird. Zwar hat der Mieter faktisch kein Mitspracherecht, was er in seiner Wohnung für ein saniertes Bad bekommen soll, jedoch wenn die Wasserhähne mit exklusivem Blattgold ummantelten werden, dann muss er diesen Mehrpreis nicht hinnehmen. Er muss jedoch gängige Markenprodukte (Grohe, etc.) hinnehmen und diese später dann durch die Umlegung auf die Miete bezahlen, obwohl er vielleicht auch mit einem Wasserhahn von LIDL einverstanden gewesen wäre. Hier geht es um das offensichtliche Missverhältnis zwischen Bestand und der durchgeführten Modernisierungsarbeiten.

Wie legt man die Kosten bei einem Mehrfamilienhaus um?

Dämmt man die gesamte Außenhaut des Objektes oder modernisiert man die Gaszentralheizung, so ist die Kostenaufteilung sehr einfach zu berechnen. Hier kann man einfach zu gleichen Teilen auf die bestehenden Wohnungen oder auch nach Quadratmeter aufteilen, da alle Wohnungen von der Modernisierung im nahezu gleichen Maße profitieren.

Dämmt man aber nur die oberste Geschossdecke, so kann man auch nur die Wohnungen an den Modernisierungskosten beteiligen, die von dieser Maßnahme profitieren.

Wird ein Aufzug in ein Mehrfamilienhaus verbaut, so ist auch hierbei eine angemessene Aufteilung zu wählen. Dabei muss auf den Mehrwert der einzelnen Wohnungen abgestellt werden. Ein Bewohner der 5. Etage profitiert weit aus mehr von einer solchen Modernisierung, als der Bewohner einer Erdgeschosswohnung, der den Fahrstuhl lediglich für Besuche der höher befindlichen Nachbarn nutzen kann. Es gibt hier keine starren Verteilerschlüssel, vielmehr spricht das Gesetz von „angemessen“ und die Rechtsprechung von „keiner unangemessenen Benachteiligung von Mieter anderen Mietern gegenüber“.

Berechnung der Mieterhöhung an einem fiktiven Beispiel

Nach 25 Jahren geht die ineffiziente Gasheizung in einem 3-Parteien-Haus kaputt. Die Wohnungen sind in Form und Größe recht identisch. Eine Reparatur der Heizung würde etwa 1.000 € kosten. Der Einbau einer neuen Niederbrennwerttherme kostet inkl. Arbeitslohn 10.000 €. Der Vermieter will es bar bei Erfüllung bezahlen.

 Da alle Mietparteien zu gleichen Teilen von der Modernisierung der Heizung profitieren, muss hier keine Abstufung erfolgen, sondern kann zu gleichen Teilen auf alle Mieter umgelegt werden.

Zunächst muss der Instandsetzungsanteil von den Gesamtkosten abgerechnet werden, also 10.000 – 1.000 = 9.000.

Die umlagefähige Modernisierungsmaßnahme kostet also 9.000 €. Nun darf man 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Also: 9.000 x 0,08 = 720.

720 € darf der Vermieter somit auf die Jahresmiete draufschlagen. Da er 3 Mieter hat, teilt man diesen Betrag durch 3. Somit ergibt sich für jeden Mieter eine jährliche Mieterhöhung von 240 €. Auf den Monat gerechnet wäre es eine Erhöhung um 20 € für jeden Mieter.

Modernisierungsmaßnahme richtig ankündigen

Eine Modernisierung muss stets rechtskonform angekündigt werden, um die Kosten für Maßnahmen auf den Mieter umlegen zu können. Die Bedingungen für die Modernisierungsankündigung ergeben sich aus dem § 555c BGB. Was da genau enthalten ist und was es zu bedeuten hat, erkläre ich gleich. Zunächst will ich euch aber eine Ausnahme für die Ankündigungspflicht nennen. Diese entfällt nämlich, wenn die Maßnahme nur unerhebliche Auswirkungen auf die Mietsache und die potentielle Mieterhöhung hat. Als unerhebliche Mieterhöhung haben bereits mehrere Landgerichte 5 % oder in absoluten Zahlen 5,- bis 10,- € Mietsteigerung ausgelegt. Aber nun komme ich zu den einzelnen Punkten der Ankündigung:

1. Die Modernisierungsankündigung muss schriftlich erfolgen. Dabei ist es egal, ob per Brief, Fax oder eMail. Im Zweifel muss der Vermieter jedoch den Zugang nachweisen können. Ob eine solche Ankündigung auch per SMS oder WhatsApp möglich ist, ist mir nicht bekannt, auch wenn es per Wortdefinition ebenfalls „schriftlich“ wäre. Ich für meinen Teil würde davon Abstand nehmen und mich auf die obigen Arten beschränken.

Eine Unterschrift bei der Ankündigung ist nicht notwendig. Hierbei reicht z.B. ein „gez. Vermieter“ vollkommen aus.

2. Die Ankündigung muss fristgerecht beim Mieter eingehen. Fristgerecht bedeutet, dass die Ankündigung 3 Monate vor Baubeginn beim Mieter zugestellt sein muss. Versäumt der Vermieter die Ankündigung, so kann es sogar soweit kommen, dass der Mieter die Arbeiten per einstweiligen Verfügung stoppen lassen kann. Eine strikte Einhaltung dieser Frist ist also äußerst wichtig.

3. Der Vermieter muss in der Ankündigung die Art (z.B. Wärmedämmung der Außenfassade), den Umfang (z.B. Außenfassade vom Erdgeschoss bis zur obersten Geschossdecke), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme benennen. Weiterhin muss er auch die zu erwartende Mieterhöhung benennen. Falls sich durch die Modernisierung die Betriebskosten verändern, muss auch diese Veränderung mitgeteilt werden. Fällt die spätere Mieterhöhung dann aufgrund von Mehrkosten um mehr als 10 % höher als in der Ankündigung aus, so verlängert sich die Frist für die Mieterhöhung um weitere 6 Monate.

4. Der Vermieter muss den Mieter in der Ankündigung auf die Härtefallregelung nach § 555d BGB und hierbei insbesondere auf Form und Frist hinweisen. Was einen Härtefall darstellt, werde ich euch im nächsten Abschnitt erklären.

Härtefallregelung

Wird eine Mieterhöhung wegen Modernisierung angekündigt, so kann sich der Mieter unter bestimmten Umständen auf einen Härtefall berufen. Hiermit will der Gesetzgeber verhindern, dass Mieter aufgrund ihrer Lebensumstände wegen einer Mieterhöhung zur Aufgabe ihrer Wohnung gezwungen werden. Ergeben sich solche Härtefälle nicht, so hat der Mieter eine Duldungspflicht bei den durchzuführenden Modernisierungsmaßnahmen.

Was letztlich einen Härtefall darstellt, ergibt sich nicht eindeutig aus dem Gesetz. Vielmehr ist es jedes Mal eine Einzelfallentscheidung. Allgemein lässt sich jedoch folgender Merksatz als Kriterium festhalten:

Wiegt das Interesse des Mieters und seiner im gleichen Haushalt lebenden Angehörigen am Fortbestand des bestehenden Mietverhältnisses schwerer, als das Interesse des Vermieters und der übrigen Mieter an der Modernisierung, so kann sich der Mieter auf einen Härtefall berufen.

Können sich Mieter und Vermieter einigen, so entscheidet in der letzten Instanz das Gericht. Hierbei muss der Mieter für den Härtefall die Beweisführung erbringen und der Vermieter sein berechtigtes Interesse an der jeweiligen Maßnahme. Führt eine Modernisierungsmaßnahme zur Einsparung von Energie und fördert den Klimaschutz, so ist dieses Interesse noch höher zu bewerten, als die übrigen Maßnahmen.

Will der Mieter von einem Härtefall gebrauch machen, so muss er das dem Vermieter fristgerecht mitteilen. Hierbei muss er einige Formalien beachten, die ich im Folgenden nennen möchte:

1. Der Mieter muss sowohl alle personalen Härtegründe gegen eine Duldung als auch alle wirtschaftlichen Härtegründe im Hinblick auf die Mieterhöhung darlegen. Die Härtegründe müssen konkret und detailliert benannt werden, damit der Vermieter in der Lage ist eine Prüfung der Interessensabwägungen durchführen zu können.

2. Der Härteeinwand muss in Textform erfolgen, es sei denn, der Vermieter hat den Mieter in seiner Modernisierungsankündigung nicht auf die vorgeschriebene Form hingewiesen. Da der Mieter jedoch in der Beweispflicht ist, sollte er zumindest eine Art wählen, die auch in einem späteren Verfahren nachvollziehbar ist.

3. Der Mieter muss ebenfalls die gesetzliche Frist einhalten, sofern der Vermieter diese in seiner Modernisierungsankündigung benannt hat. Demnach muss der Mieter den Härtefalleinwand spätestens mit Ablauf des darauffolgenden Monats nach Zustellung der Modernisierungsankündigung vorbringen. Versäumt der Vermieter in seinem Schreiben auf diese Frist hinzuweisen, entfällt diese ersatzlos. Überzieht der Mieter hingegen aus einem von ihm zu vertretenden Grund die gültige Frist, so erlischt jeder Härtefallgrund.

Hat der Mieter die Fristverletzung nicht zu vertreten, so muss er ohne weiteres schuldhaftes Zögern die Härtegründe als auch über die Gründe der Fristverletzung nennen. Wird ein Härtegrund hinsichtlich der Mieterhöhung benannt, so muss dieser dem Vermieter vor Baubeginn durch den Vermieter bekannt gegeben werden. Nach Baubeginn ist ein solcher Härtegrund nicht mehr wirksam.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Der Mieter hat im Zuge einer Modernisierung mit verbundener Mieterhöhung gleich zwei Sonderkündigungsrechte.

1. Sonderkündigung wegen der Modernisierungsmaßnahme

Aufgrund der möglichen Unannehmlichkeiten, die während der Bauphase entstehen können, hat der Gesetzgeber dem Mieter das Recht eingeräumt die Wohnung außerhalb der sonst gültigen Fristen zu kündigen. Der Mieter muss hierbei zwei Fristen beachten. Zunächst muss die Kündigung bis zum Ablauf des folgenden Monats nach der Modernisierungsankündigung erfolgen. Und dann darf der Mieter zum Ende des übernächsten Monats die Wohnung kündigen.

An einem Beispiel sollte es deutlicher werden: Geht die Modernisierungsankündigung am 07.05.2018 beim Mieter ein, so hat er bis zum 30.06.2018 Zeit, um seine Wohnung zu kündigen. Entschließt er sich in diesem Zeitraum dazu, kann er die Kündigung zum 31.07.2018 in Textform aussprechen.

2. Sonderkündigung wegen Mieterhöhung

Auch hier gewährt der Gesetzgeber dem Mieter die Gelegenheit eine Kündigung auszusprechen, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung ausspricht.

Ich gehe am besten direkt in ein Beispiel, um nicht noch mehr zu verwirren. Gehen wir wieder davon aus, dass der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen am 07.05.2018 an den Mieter übergibt. So hat der Mieter nun eine Überlegungsfrist bis zum 31.07.2018. Die Wohnung kann dann mit Ablauf des 30.09.2018 gekündigt werden.

Ist die Modernisierungsmaßnahme oder die Mieterhöhung nur geringfügig, bestehen die o.g. Sonderkündigungsrechte nicht.

Fazit

Das war ein hartes Stück Arbeit diese Informationen auf den Punkt zu bringen. Es ist wirklich eine Menge, die beachtet werden muss. Daher sollte man sich vor jeder Modernisierung erstmal ordentlich einlesen. Vielleicht kann ich mit meinem Artikel dazu beitragen, dass ihr ein paar Fehler vermeidet.

Ich selber bin kein Freund von Modernisierungen während eines Mietverhältnisses und vermeide es so oft es geht. Jedoch ist es manchmal eben wirtschaftlich sinnvoll. Gerade wenn man bereits alte Gewerke hat und diese dann in Teilen instandgesetzt werden müssen. Dann lohnt sich unter Umständen eine komplette Modernisierung, anstatt wieder zu flickschustern. Und spätestens wenn man an die zentralen Sachen wie Dach, Heizung, usw. heran muss, dann bleibt es nicht aus, dass sowas innerhalb der Vermietungen erfolgt.

So langsam geht meine Mieterhöhungsserie zu ende. Es bleibt nur noch die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Auch hier gibt es einige Punkte, die eure Beachtung finden sollten, damit ihr nicht auf die Nase fallt. Also seid gespannt auf den nächsten Artikel.

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