Mieterhöhung bei Staffelmieten

Im ersten Teil meiner kleinen Mieterhöhungsserie berichtete ich über die Indexmiete. Im zweiten Teil möchte ich nun über die Staffelmiete informieren. Es ist die komfortabelste Art für den Vermieter, um eine bestehende Miete zu erhöhen, weil die Mietparteien sich bereits zu Mietbeginn über die Erhöhung(en) einigen und die „Staffeln“ dann im laufenden Mietverhältnis automatisch aktiviert werden. Aber auch bei der Staffelmiete gibt es ein paar Punkte, die beachtet werden sollten, damit es rechtskonform angewendet werden kann.

Grundlage der Staffelmiete

Die gesetzliche Grundlage für die Staffelmiete ergibt sich aus dem § 557a BGB. Sinngemäß steht dort, dass eine Staffelmiete für bestimmte Zeiträume und auch mit unterschiedlichen Höhen schriftlich erfolgen kann.

Eine Erhöhung der Miete lässt sich nur über die schriftlich festgelegten Staffeln vollziehen. Eine andere Art der Mieterhöhung ist nicht zulässig. Auch die Ausnahme, die die Indexmiete noch zuließ, nämlich eine Modernisierungsmieterhöhung, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht zu verantworten hatte, ist unzulässig.

Jede für den Mieter nachteilige Klausel, ist unzulässig und führt dazu, dass die gesamte Klausel unwirksam wird. In diesem Fall würde der Mietvertrag wieder zu einem „normalen“ Mietvertrag werden, bei dem eine Mieterhöhung nach §§ 558 bis 559b BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Modernisierungsmieterhöhung) wiederum möglich wäre.

Voraussetzungen für eine Staffelmieterhöhung

Das A und O bei der Staffelmiete ist die richtige Formulierung in der Klausel. Ansonsten kann sie unter Umständen unwirksam werden. Um eine rechtlich saubere Staffelmieterhöhung zu vereinbaren, sollte man auf folgende Punkte achten:

– Wie bereits weiter oben angeführt, muss die Vereinbarung schriftlich erfolgen. Sind mehrere Mieter vorhanden, muss jeder von ihnen die Vereinbarung unterschreiben.

– Jede Staffel muss entweder die erhöhte Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag benennen. Eine Prozentangabe ist nicht zulässig und führt zur Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung.

– Zwischen den einzelnen Mietstaffeln muss mindestens ein Jahr Pause bestehen. Ist der Zeitraum kürzer, ist die ganze Vereinbarung unwirksam. Länger darf der Zeitraum jedoch sein.

– Die Anfangsmiete oder auch die einzelnen Mietstaffeln dürfen nicht 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete sein, ansonsten liegt, wenn zusätzlich der Vermieter ein knappes Wohnungsangebot ausnutzt, eine Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vor. Das führt zwar nicht zur Unwirksamkeit der Vereinbarung, jedoch ist der Mieter dazu berechtigt die zu viel gezahlte Miete zurück zu fordern.

– In Gebieten der Mietpreisbremse, gilt diese auch für die Staffelmietvereinbarung. Wie bei der Mietpreisüberhöhung ist der Mieter auch hier berechtigt bei 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zu viel gezahlte Miete einzufordern. Eine Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung ist aber nicht gegeben.

– Grundsätzlich kann mit der Staffelmietvereinbarung auch ein Kündigungsausschluss vereinbart werden. Dieser darf jedoch nicht länger als vier Jahre betragen.

Laufzeit des Staffelmietvertrag

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie die Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung festgelegt werden kann.

1. Es wird eine gewisse Anzahl an Mietstaffeln festgelegt. Nach Ablauf der letzten Staffel wird die Staffelvereinbarung automatisch beendet und es gelten dann die §§ 558 bis 559b (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Modernisierungsmieterhöhung).
2. Möchte man ein dauerhaftes Bestehen der Staffelmiete erreichen, so muss man die Staffeln ohne ein Enddatum festlegen. So könnte es z.B. vereinbart werden:

„Die Nettokaltmiete beträgt 425,00 Euro. Sie erhöht sich zum 01.01. eines jeden Jahres um jeweils 15,00 Euro. Das erste Mal am 01.01.2020“. Auch hierbei muss darauf geachtet werden, dass zwischen der Unterzeichnung des Mietvertrages und der ersten Erhöhung mindestens ein Jahr liegt.

Fazit

Die Staffelmiete ist eine sehr komfortable Lösung für all diejenigen Vermieter, die sich mit Mieterhöhungen nicht lange beschäftigen wollen. Der zuvor geschlossene Vertrag regelt die Mieterhöhungen automatisch und der Vermieter muss nur noch kontrollieren, ob der Mieter diese auch tatsächlich zahlt und sie nicht vergisst.

Die Staffelmiete birgt aber auch einige Nachteile, die man stets abwägen sollte. Führt man Modernisierungen während eines laufenden Mietverhältnisses durch, so kann man diese nicht auf die Mieter umlegen. Das erfordert eine genaue Planung aller Modernisierungsmaßnahmen und manchmal kann es trotzdem notwendig sein eine Modernisierung während eines bestehenden Staffelmietvertrages durchzuführen. Oder die WEG entscheidet sich gegen deinen Willen für eine Modernisierung. Diese kann man dann eben nicht dazu nutzen, um 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresnettokaltmiete umzulegen. Das kann besonders bei höheren Investitionskosten (z.B. neue Heizungsanlage, neue Fenster oder Außendämmung) äußerst ärgerlich sein.

Darüber hinaus ist die Staffelmiete sehr unflexibel. Steigen z.B. die Mietpreise oder die Inflation schneller oder stärker als vermutet, so hat man unter Umständen ganz schnell eine Underrent-Situation geschaffen. Eine nachträgliche Staffelanpassung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich und daher eher unwahrscheinlich.

Ich bin kein Freund von Staffelmietverträgen. Ich habe solche in der Vergangenheit weder übernommen, noch habe ich selber welche abgeschlossen. Aus meiner Erfahrung heraus kann ich sagen, dass Staffelmietverträge eher seltener vorkommen, was wahrscheinlich an den o.g. Nachteilen liegt.

Trotzdem könnte es unter Umständen für den einen oder anderen Vermieter sinnvoll sein einen solchen abzuschließen. Es gibt unzählige Vermieter, die nie im laufenden Mietverhältnis die Mieten erhöhen. Wenn die Mieter dann mehrere Jahre oder gar Jahrzehnte bleiben, dann sind die Mieten teilweise extrem stark unterhalb der ortsüblichen Mieten. Genau für diese Vermieter wären Staffelmietverträge ideal, weil sie sich um nichts weiter kümmern müssen, außer den richtigen Geldeingang zu kontrollieren.