Wie ich zu Immobilien als Geldanlage kam

Als ich das erste Mal mit einer „Renditeimmobilie“ in Berührung kam, wusste ich gar nicht, dass es eine ist bzw. wird. Naja, im Grunde ist sie es auch nicht wirklich. Ende 2011 haben wir unser Eigenheim gekauft. Wir haben explizit nach einem Haus mit einer Einliegerwohnung oder ein Zweifamilienhaus gesucht, damit meine Mutter ihren Lebensabend bei uns verbringen und wir sie unterstützen konnten. Wir fanden schließlich ein Reihenendhaus mit Einliegerwohnung. Der Verkäufer war ein Ingenieur und betrieb in der Einliegerwohnung sein Ingenieursbüro. Wir einigten uns beim Kauf auf einen befristeten 5-Jahres Mietvertrag für das Ingenieursbüro, weil danach meine Mutter einziehen sollte und der Verkäufer in den Ruhestand gehen wollte.

Letztlich kam es doch anders, weil meine Mutter unerwartet aufgrund eines zu spät entdeckten Tumors verstarb. Das führte dazu, dass auch das Eigenheim meiner Mutter, eine Doppelhaushälfte, frei wurde. Nun stand ich hier vor der Entscheidung, ob ich das Haus verkaufen sollte und damit vielleicht mein Eigenheim abbezahlen konnte oder ob ich es vermieten wollte. Hätte ich mein Eigenheim nicht gehabt und hätte ich die Einliegerwohnung nicht bereits vermietet, wäre ich wahrscheinlich gar nicht auf die Idee gekommen die Doppelhaushälfte zu vermieten. Nach langer Überlegung, entschied ich mich das Haus zu vermieten.

Ich sollte vielleicht noch ein Wort zum Standort der Immobilien verlieren. Beide Objekte stehen in Nienburg/Weser. Das ist eine Kleinstadt zwischen Hannover und Bremen. Es ist ein C-Standort, jedoch in der Mikrolage eine A-Lage. Die Einliegerwohnung ist mit in der besten Gegend der Stadt und die Doppelhaushälfte ist nur einen Katzensprung von der Innenstadt entfernt. Beides auf ihre Art super Lagen zum Vermieten. Zu meinen Investitionsstandorten und meinen sonstigen Voraussetzungen bei meinen Investitionen in Immobilien, werde ich noch einen gesonderten Blogeintrag verfassen.

Erste Erfahrungen als Vermieter – Die Renovierung

Bei der vermieteten Einliegerwohnung kam es zu keinem Zeitpunkt der 5-jährigen Mietdauer zu irgendwelchen Komplikationen, sodass ich hier wenig Erfahrung gesammelt hatte. Die Vermietung der Doppelhaushälfte war da schon eine andere Hausnummer. Zum erstem Mal musste ich ein Haus renovieren lassen, um es vermietfähig zu kriegen. An sich war das Haus in einem guten Zustand. In den 90ern wurde das Haus komplett saniert. Es wurde die Außenhaut gedämmt, die gesamte Elektrik wurde erneuert, der Keller wurde von außen abgedichtet, die Grundrisse wurde stark verändert, Bäder wurden neu erstellt, Fenster neu eingesetzt und Tapezier- und Streicharbeiten wurden durchgeführt. Das war aber auch schon wieder 20 Jahre her, sodass zwar eine grundlegende Sanierung nicht nötig war, jedoch umfangreichere Renovierungsarbeiten.

Ich hatte keinerlei Kontakte zu Handwerkern und ich selber konnte und wollte die Arbeiten nicht durchführen. Ich wusste, dass die örtlich ansässigen und etablierten Firmen alle recht hohe Preise nahmen, sodass ich mich entschied über die Plattform www.myhammer.de* die Aufträge zu vergeben. Ich habe bereits in der Vergangenheit einigen Handwerkern über diese Plattform Aufträge erteilt, die nicht immer zu meiner vollen Zufriedenheit ausgeführt wurden. Hierzu werde ich sicherlich noch einen gesonderten Blogeintrag schreiben, weil das Thema an sich besonders für Anfänger sehr interessant ist. Wenn man einige Dinge beachtet, ist die Plattform ein sehr guter Vermittler für solche Arbeiten.

Ich fand schließlich einen kleinen Malerbetrieb, dem ich die Tapezier- und Streicharbeiten (alte Tapete ab, neue dran und das ganze streichen) überließ. Die Doppelhaushälfte hat eine Wohnfläche von etwa 110 qm. Neben den Innenarbeiten vergab ich auch an die gleiche Firma die Streicharbeiten für den riesigen Carport (eigentlich ist es eine halbe Hofüberdachung mit einer Grundfläche von etwa 50-60 qm), sowie weitere kleinere Ausbesserungsarbeiten. Dafür habe ich einen Festpreis von genau 5800 € mit der Firma vereinbart, was ich als einen fairen Preis erachtete. Zumal die Konkurrenz teilweise deutlich teurer (bis in den fünstelligen Bereich hinein) war. Die Arbeiten wurden auch recht ordentlich ausgeführt, auch wenn es ein paar Verzögerungen und Zwischenfälle (die Arbeiter haben z.B. mit nicht wasserlöslichen Tüchern das Abflussrohr verstopft) gab. Der Einzugstermin der neuen Mieter konnte aber ohne Probleme eingehalten werden.

Erste Erfahrungen als Vermieter – Die Vermietung

Auch hier hatte ich keinerlei Vorerfahrungen, denn bei meiner Einliegerwohnung habe ich den Mieter ja quasi mitgekauft. Daher wollte ich mir hier auch Zeit lassen bei der Auswahl. Inseriert habe ich lediglich auf eBay Kleinanzeigen, was sich bis heute als der Geheimtipp für die Vermietung darstellt. Ich vermiete quasi bis heute noch nur über eBay Kleinanzeigen. Zusätzlich verlinke ich diese Anzeigen noch auf diversen relevanten Mietgesuchgruppen auf Facebook. Ich sage euch, das ist die beste und vor allem kostenlose Art Mieter zu finden. Lasst euch nichts erzählen, dass man dort nur schlechte Mieter findet oder dergleichen. Das stimmt alles nicht!

Jetzt aber weiter im Text. Ich habe etwa 30-40 Anfragen bekommen und habe dann etwa 15 Interessenten zu einer Besichtigung eingeladen. Die anderen konnten entweder die Anzeige nicht lesen oder sie haben sie nicht verstanden, dass die Kaltmiete keine Grundlage für Verhandlungen bot. Auch kamen ein paar Anfragen von Hartz 4 Beziehern. Das alleine ist erst einmal nicht tragisch, jedoch war der Mietpreis eben deutlich über dem Hartz 4 Satz. Ich wollte einfach nur ein grundsolides Pärchen oder eine kleine Familie.

Ich habe zwei Besichtigungsmarathons veranstaltet, einmal Samstag, einmal Sonntag. Für jeden Interessent hatte ich eine Stunde eingeplant, sodass ich mit jedem potentiellen Mieter genug Zeit hatte, um ihn kennenzulernen. Jeder, der für mich in Frage kam, bekam von mir einen Mieterselbstauskunftsbogen, der innerhalb ein paar Tagen an mich zurückgeschickt werden sollte. Am Ende hatte ich ca. drei Kandidaten, die ich mir gut als Mieter vorstellen konnte. Und letztlich hat am Ende mein Bauchgefühl sich für ein jüngeres Pärchen mit soliden Jobs entschieden. Bis zum heutigen Tag, war es eine gute Entscheidung

Mein Fazit

Ich bin zum Vermieten wie die Jungfrau zum Kinde gekommen. Das war alles nicht geplant aber letztlich bin ich froh, dass es genau so gekommen ist. Denn sonst würde ich jetzt keine deutlich zweistelligen Wohneinheiten die meinigen nennen können und dadurch einen äußerst positiven Cashflow erhalten. Meine Anfänge waren nicht gerade konventionell aber sie haben mich doch dazu bewegt, dass ich mich mit dem Thema mehr auseinandersetzen musste, um die zuvor unbekannten Vorteile zu erkennen.