Coronakrise und wie ich damit umgehe

Wir befinden uns gerade wegen der COVID19-Pandemie, mit dem sogenannten Coronavirus, in einer waschechten Crashphase an den Börsen und der Weltwirtschaft. Die einen denken nun: “Jetzt kann ich endlich auch sagen, dass ich einen Crash erlebt habe!“. Die anderen hätten sicherlich darauf verzichten können. Nach 2008/2009 ist das mein zweiter Crash und ich denke, dass dieser sogar noch schlimmer wird. Wir haben jetzt innerhalb weniger Wochen einen massiven und schnellen Rückgang von teilweise mehr als 40 % an den Märkten erlebt. Nach einer kurzen und oberflächlichen Recherche, scheint es der schnellste Rückgang in der Geschichte zu sein, sodass man mit Recht von einer waschechten Coronakrise reden kann.

Der Markt preist gerade die Folgen für die Weltwirtschaft ein. Und diese scheinen durchaus ernsthaft zu sein, wenn man bedenkt, dass alleine unsere Vorzeigeindustrie, die Automobilbranche, gerade die Produktion in den meisten Werken auf null reduziert hat. So etwas gab es seit dem zweiten Weltkrieg nicht und wir hatten danach immerhin diverse schwerere Krisen, z.B. Ölkrise in den 70ern, Dotcom-Blase Anfang 2000er und Finanzkrise 2008/2009. Mir persönlich fehlt die Zuversicht, dass wir diese Coronakrise innerhalb weniger Monate ausmerzen können. Vielmehr stelle ich mich darauf ein, dass es eher mehrere Jahre als Monate dauern wird, bis die globale Wirtschaft sich davon erholt und wir wieder neue Hochs an den Börsen dieser Welt sehen werden.

Der aufmerksame und regelmäßige Leser meines Blogs weiß, dass ich neben Aktien/ETF auch in Immobilien investiere. Während der Aktienmarkt ein sehr schnelles und direktes Feedback in Form von Kursen abbildet, ist das am Immobilienmarkt schon deutlich schwerer zu identifizieren. Hier sind meistens eher langsame und nicht so deutliche Indizien für Veränderungen sichtbar.

Viele fragen sich nun, was sie in der Coronakrise machen sollen. Soll man nun schon anfangen zu kaufen? Soll man besser alles verkaufen, weil es noch viel schlimmer kommt? Ich mag da keine Ratschläge geben, ich schreibe einfach das, was ich tue und noch tun werde. Das ist nicht als Aufforderung zu verstehen, es mir gleich zu machen. Wie immer gilt, dass jeder für sein Handeln selber verantwortlich ist.

Mein Vorgehen bei Aktien/ETF-Sparplänen in der Coronakrise

Es gibt zwei Investitionssegmente in meinen Depots. Einmal Einzelaktien, welche ich langfristig halte und dann habe ich diverse Depots mit ETF-Sparplänen. Meine Einzelaktien werde ich weiterhin halten, auch wenn ich nun schon deutliche Buchverluste hinnehmen musste. Aber hier werde ich alles aussitzen und bei sich abzeichnender Entspannung in der Coronakrise durchaus auch zukaufen.

Meine ETF-Sparpläne, welche ich aus den Mieteinnahmen meiner Immobilien bediene, laufen weiter. Hier habe ich sogar die Einzahlungen mehr als verdoppelt. Auch wenn es kein echtes Markettiming bei Sparplänen gibt, lassen sich durch das Justieren der eingesetzten Geldmittel sehr wohl positive Effekte erzielen. Wenn man mehrere Jahre jeden Monat Betrag X in die Sparpläne gesteckt hatte und nun die Preise 40% und mehr gefallen sind, verringert sich der Einstandskurs schon alleine, wenn man ganz normal seine Raten weiterhin investiert. Dieser sogenannte Cost-Average-Effect mildert sich jedoch ab, je höher die bereits eingezahlte Summe ist und je geringer die monatlichen Einzahlungen sind. Wenn man die monatlichen  Beträge jedoch verdoppelt, dann verstärkt sich der Effekt zusätzlich. Und je länger die Preise unten bleiben, desto größer wird dieser Effekt.

Gehen die Preise noch weiter runter, würde ich auch meine Sparplanrate nochmal erhöhen. Ich werde erst wieder auf den ursprünglichen Betrag reduzieren, wenn der Marktpreis wieder auf Höhe meiner Einstandskurse ist. Sobald die Preise dann wieder in den Rallymodus umschalten, wirkt dieses Vorgehen als zusätzlicher Booster. Da ich auf dieses Geld die nächsten Jahre nicht angewiesen bin, hätte ich auch nichts dagegen, wenn das niedrige Kursniveau ein bisschen länger als nur ein paar Monate besteht.

Wichtig ist, dass man nicht kopflos handelt und alles zu niedrigsten Kursen verkauft. Hier handeln die meisten Anleger sehr irrational. Der Mensch ist normalerweise auf Schnäppchen konditioniert. Das lebt er auch im Alltag immer aus. Wenn er einen Fernseher im Laden mit einem 50% Rabatt sieht, dann kauft er diesen. Wenn eine Aktie jedoch 50% Rabatt aufweist, dann hat er Angst diese zu kaufen und wartet so lange, bis der Preis nahezu wieder auf dem Vorniveau ist. Man kann das natürlich nicht eins zu eins nehmen, schließlich preist der Markt einen bestimmten Missstand ein, jedoch ist das grundsätzliche Vorgehen bei vielen unerfahrenen Anlegern schon so.

Mein Vorgehen bei Immobilien in der Coronakrise

Während man bei Aktien nahezu minütlich sein gesamtes Portfolio in Cash umwandeln kann, ist es bei Immobilien ein langwieriger Prozess, der mehrere Wochen bis Monate dauert. Auch ist der Marktwert deutlich intransparenter, da es keine ständigen Preise für jede Immobilie gibt.

Aus diesen Gründen kann ein Immobilieneigentümer gar nicht so schnell auf solche dynamischen Entwicklungen mit einem Verkauf reagieren. Ein Preisverfall lässt sich nur sehr schwer feststellen. In der Regel wird man es erst wissen, wenn man seine Immobilie auf dem Markt anbietet und dafür einen Preis aufruft. Es kann also sein, dass meine Immobilien in den letzten Wochen auch eine Wertminderung erlitten hatten, jedoch würde ich das erst tatsächlich wissen, wenn ich diese zum Verkauf anbiete und ein anderer Marktteilnehmer mir eine Summe X dafür bezahlen will. Gibt es mehrere potentielle Käufer, so gilt der höchste Preis als Marktpreis und zwar streng genommen erst zu dem Zeitpunkt, wenn das Geld vom Käufer zum Verkäufer fließt.

Da meine Immobilien sehr gute Renditen abwerfen, habe ich einen großen Puffer, der eventuelle Mietausfälle kompensieren kann, ohne dass ich in finanzielle Schieflage gerate. Auf mein gesamtes Immobilienportfolio gesehen, habe ich eine Rendite von etwas über 13%. Meine Kosten – also Kapitaldienst, Reparaturen/Sanierungen, Steuern und allgemeine Mietausfallrisiken – fressen ca. 6 % der Rendite auf. D.h. ich habe einen ordentlichen Puffer von ca. 7%-Punkten. Erst wenn diese durch zusätzliche Mietausfälle oder Mietsenkungen aufgebraucht werden, komme ich in den kritischen Bereich. Das hieße, dass ich z.B. eine Mietsenkung von weit über 50% wirtschaftlich überstehen würde, ohne zusätzliches Geld zuzuschießen. Ich sehe mich hierbei also recht stabil aufgestellt, sodass ich erstmal keinen Handlungsbedarf sehe.

Ich besitze allerdings auch zwei Gewerbeeinheiten. Die eine ist an einen kleinen Lebensmittelmarkt vermietet und die andere an einen Frisör. Der Lebensmittelmarkt ist von Schließungen nicht betroffen. Hier sehe ich erstmal keine Probleme auf mich zukommen. Allerdings wurde der Frisörsalon im Zuge der staatlichen Pandemieeindämmung seit letztem Montag zwangsgeschlossen. Hier kann es tatsächlich zu Mietausfällen kommen. Jedoch muss auch bedacht werden, dass die Regierung umfangreiche Hilfspakete für die Coronakrise bereitstellt, insgesamt ca. 50 Mrd. für Kleinunternehmer und Freiberufler. Demnach stünden dem Frisörsalon eine Soforthilfe von 9000 € zu. Nun kann man natürlich nicht einfach diese Soforthilfe durch die Miete teilen, um dann den Überbrückungszeitraum zu berechnen. Denn der Salon hat ja auch noch andere Kosten, die er bedienen muss. Und da es die einzige Einnahmequelle der Eigentümerin des Salons ist, muss sie mit diesem Geld auch ihren sonstigen Lebensunterhalt bestreiten. Natürlich kenne ich die wirtschaftliche Situation der Eigentümerin nicht, aber ich rechne, dass vielleicht die nächsten 2-3 Mieten davon und ggf. von den Ersparnissen noch abgedeckt werden können. Sollten die Tätigkeitsverbote darüber hinaus bestehen bleiben, gehe ich fest von Mietausfällen bei diesem Laden aus. Mein Gewerbeanteil, gemessen an den Mieteinnahmen, beträgt jedoch weit unter 10%, sodass ich hier keine bedrohliche Situation sehe.

Meine Wohnraummieter machen also den mit Abstand größten Teil meiner Mieteinnahmen aus. Ich kann natürlich nicht die detaillierte Situation meiner Mieter erfassen und bewerten. Ein Teil von ihnen sind Bezieher von ALG II. Bei dieser Mietergruppe sehe ich zurzeit keine großen Ausfallrisiken. Der größte Teil meiner Mieter kommt aus den unterschiedlichsten Branchen. Hier sehe ich, nach dem Frisörladen, die höchsten Risiken für Mietausfälle. Besonders die Mieter aus der Industrie, welche nahezu einem kompletten Shutdown unterliegt, wird wohl die größte Risikogruppe sein. Das ist schon komisch, denn bei der Mieterauswahl habe ich diese Beschäftigungsgruppe als eine der sichersten in meinem Portfolio angesehen. Das trifft auch sicherlich zu normalen Zeiten zu, jedoch leider nicht in Zeiten der Coronakrise.

Allerdings muss man auch hier die staatlichen Hilfen einkalkulieren. Selbst wenn alle Industriebeschäftigten arbeitslos werden oder in Kurzarbeit gehen müssen, dann kommen an erster Stelle die Staatshilfen zum Tragen, d.h. Wohngeld und komplette Mietzahlungen bei einer Kündigung. Da die Angemessenheitsprüfung (also Wohnungsgröße und Miethöhe) des Jobcenters zurzeit ausgesetzt ist, muss man bei dieser Risikogruppe nicht unbedingt mit Mietminderungen rechnen. Bei Kurzarbeitern sieht es schon etwas anders aus. Hier zahlt der Staat lediglich 60 % (kinderlose Beschäftige) bzw. 67 % (Beschäftigte mit Kindern) von dem entgangenen Lohn. Wenn ein Kurzarbeiter (ohne Kind) also bei voller Stundenzahl 3000 € brutto verdient (1900 € netto) und eine Arbeitszeitkürzung von 50 % hinnehmen muss, so zahlt der Arbeitgeber 1500 € brutto (1100 € netto). Der Staat zahlt dann von der Netto-Differenz, also 800 €, 60 %. Das wären in Summe 480 €. Somit käme der Kurzarbeiter auf ein Gesamtnettoeinkommen von 1580 € und damit 320 € weniger als sein Normalverdienst. Das kann bei dem einen oder anderen schon dazu führen, dass die Miete nicht mehr so sicher geleistet werden kann. Jedoch sieht man an der Berechnung auch, dass während der Coronakrise der Einkommensausfall schon sehr stark vom Staat abgefedert wird.

Aber was werde ich machen, wenn der Mietausfall tatsächlich an meine finanziellen Grenzen kommen? Auch wenn ich dieses Szenario als äußerst unrealistisch halte, habe ich natürlich auch dafür eine Lösung herausgearbeitet. Da ich aufgrund des neuen und umfangreichen staatlichen Rettungspakets in den kommenden Monaten meine Mieter bei Mietausfall nicht kündigen darf, entfällt dieser Punkt. Allerdings hat der Staat auch an die Vermieter gedacht. Ich hätte in so einer Situation das Recht die Tilgungen meiner Immobilienkredite zu stunden. Dadurch würde weitere Liquidität frei werden. Im Gegenzug dürfen die Banken den Immobilienkredit weder kündigen noch das Geld von mir vollstrecken. Stundung heißt aber nicht Aussetzung, d.h. ich müsste diese Raten in spätestens sechs Monaten wieder nachholen. Dieser Zeitraum erscheint mir im Notfall für zu kurz, da ich mir nicht vorstellen kann, dass man in der kurzen Zeit wieder volle Wohnungen bzw. volle Mieteinnahmen vorweisen kann. Ich kann mir aber gut vorstellen, dass die Frist nötigenfalls durch den Staat angepasst wird.

Ich fahre Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten deutlich zurück, um einen Extrapuffer aufzubauen. Alles, was an Reparaturen/Instandhaltungen für den unmittelbaren Betrieb nicht notwendig sind, verschiebe ich zunächst auf das nächste Jahr bzw. wenn die Coronakrise überwunden ist. Da ich in meinen Objekten keinen Reparaturstau erwarte, erscheint mir diese Variante als gut umsetzbar. 

Darüber hinaus habe ich auch noch andere Einnahmequellen, aus denen ich mein Immobilienportfolio querfinanzieren kann, wenn dieses sich nicht mehr selbstständig trägt. Ich halte es im Übrigen für essentiell mehrere Einnahmequellen zu haben. Das wird besonders in Krisenzeiten deutlich. In der Regel gehen in solchen Zeiten alle Einnahmen ein Stück zurück. Wenn man jedoch mehrere aus verschiedenen Bereichen hat, so ist das Risiko eines Totalausfalls deutlich geringer.   

Ich denke, dass mein Notfallplan in der Gesamtheit eine gute Gangart in der Coronakrise darstellt. Wie ich bereits schrieb, halte ich es für eher unwahrscheinlich, dass dieser überhaupt zur Anwendung kommt. Das könnte bei anderen Vermietern schon ganz anders aussehen. Besonders die Investoren, die vielleicht mit einer Bruttorendite von z.B. 5-6 % zurechtkommen müssen und auch anderweitig keine Liquidität zur Verfügung haben. Die letzten Jahre haben viele zu niedrigen Renditen gekauft und dürften bei Mietausfällen ordentlich ins Schwimmen kommen. Wenn dazu auch noch die Immobilienpreise fallen sollten, ist der Super Gau ganz schnell da. Warum ich zu solchen Bruttorenditen niemals kaufen würde, habe ich bereits in einem Beitrag dargelegt (klick). 

Meine Einschätzung zur Coronakrise

Die Pandemie beschäftigt uns seit ein paar Wochen ziemlich intensiv. Noch vor einem Monat hätte ich im Traum nicht an so einen Verlauf geglaubt. Das Coronavirus hat uns alle fest im Griff. Nahezu die gesamte Weltwirtschaft musste und wird noch weitere unfassbare Einschnitte erleben. Da klingen die Worte unseres Wirtschaftsministers Peter Altmaier, vor nicht ein mal zwei Wochen, in denen er eine uneingeschränkte Jobgarantie für jeden aussprach, wie ein dilettantischer Versuch die Situation herunterzuspielen. Schon da war es bereits abzusehen, dass die Wirtschaft nicht ohne erheblichen Schaden aus dieser Coronakrise kommen wird. Ich gehe sogar so weit, dass wir uns auf eine lange und deutliche Rezession einstellen müssen. Denn selbst wenn die Tätigkeitsverbote und Kontaktverbote schnell aufgehoben werden sollten, kann man die Wirtschaft nicht sofort wieder auf 100 % hochfahren. Aufträge wurden gecancelt, Sparmaßnahmen eingeleitet und Personal entlassen. Das kann man nicht mal ansatzweise kompensieren. Wenn man sich z.B. den Gastronomiebereich anschaut, wird es meiner Ansicht nach ein Massensterben geben. Denn während man bei Konsumgütern nach der Coronakrise wahrscheinlich die Anschaffungen größtenteils nachholen wird, kann man das im Gastronomiebereich nicht. Man kann ja nicht doppelt so viel essen, nur weil man wieder ins Restaurant kann.

Der Schaden kann meiner Meinung nach nicht in wenigen Monaten wieder behoben werden. Es werden viele ihren Job verlieren. Das ifo-Institut geht zurzeit von rund 1,8 Mio. zusätzlichen Arbeitslosen aus. Und, je nach Ausgang der Coronakrise, rechnet man mit einem Rückgang der Wirtschaftsleistung zwischen 7,2 und 20,6 Prozentpunkten. Dadurch werden voraussichtlich Kosten zwischen 255 und 729 Mrd. € entstehen. Das sind Zahlen, die alle anderen Krisen der letzten Jahrzehnte mit Abstand in den Schatten stellen werden. Während die Finanzkrise 2008/2009 primär den Finanzsektor betraf, sind nun nahezu alle Branchen stark betroffen. Das wird auch in diversen Firmenpleiten sichtbar werden. Schon jetzt wird klar, dass solche Unternehmen wie TUI und Lufthansa ohne staatliche Hilfen nicht auskommen werden. Aber das sind nur zwei von tausenden Unternehmen, die in Schieflage geraten sind oder noch werden. So viele kann und wird die Bundesregierung nicht retten.

Mein Fazit

Auch wenn ich glaube, dass wir noch lange wirtschaftlich an der Coronakrise knabbern werden, bin ich alles andere als pessimistisch für die langfristige Zukunft. Deshalb ziehe ich mein Geld auch nicht aus den Aktien heraus. Hätte ich die Situation am Anfang der Krise richtig eingeschätzt, hätte ich mit Sicherheit einen Großteil meines Geldes abgezogen. Allerdings habe ich die Situation falsch eingeschätzt und als ich es dann begriffen hatte, war der Verfall schon so groß, dass ein Ausstieg für mich nicht mehr in Frage kam. Meine Dividendeneinnahmen werden dieses Jahr stark einbrechen, weil die Unternehmen reihenweise die Dividenden kürzen oder gar aussetzen werden. Das führt natürlich dazu, dass mein Cashflow zurückgehen wird. Das ist zwar unschön, aber auch kein Weltuntergang. Ich bin auf dieses Geld nicht angewiesen und es war ohnehin als langfristige Investition gedacht.

Neben meinen Aktien als Einmalinvestitionen, habe ich auch diverse Sparpläne für meine Familie, meine Kinder und mich persönlich. Hierfür sind solche Preisrückgänge gar nicht mal so schlecht, weil man so mit der richtigen Justierung der monatlichen Beträge die Einstandskurse merklich nach unten drücken kann. So kann ich deutlich mehr Anteile zu günstigen Kursständen einsammeln und wenn die Kurse dann mittelfristig wieder nach oben gehen, wird sich das ordentlich auszahlen.

Bei meinen Immobilien sehe ich die Risiken selbst kurzfristig nicht als sehr hoch an. Natürlich kann es vereinzelt zu Mietausfällen kommen, jedoch sollten diese nicht so dramatisch werden, um mich ernsthaft in finanzielle Gefahr zu bringen. Durch meine hohen Cashflows kann ich Rückgänge von über 50%, ohne dass ich Geld aus anderen Einnahmequellen einbringen muss, verkraften. Das ist ein komfortabler Risikopuffer. Aber natürlich muss man sich bewusst sein, dass mit dem Kredithebel generell ein höheres Risiko einhergeht. Das kann im schlimmsten Fall in der Privatinsolvenz enden, wenn man sehr hoch beliehen hat und die Immobilienpreise sinken. Daher rede ich seit jeher davon, dass man immer einen Blick auf den Cashflow und somit auch auf die Liquidität werfen muss. Viele, die erst seit ein oder zwei Jahren Immobilien in vermeintlich guten Lagen gekauft haben, werden durch die niedrigen Bruttomietrenditen und die fehlende Liquidität in ernsthafte Schwierigkeiten geraten. Auch einige Eigenheimbesitzer könnten in solche Schwierigkeiten kommen, wenn meine oben gemachten Überlegungen mit Massenarbeitslosigkeit und einer länger andauernden Rezession wahr werden. Diesbezüglich kann ich mir sehr gut vorstellen, dass es ab nächstes Jahr wieder einen deutlichen Anstieg bei Zwangsversteigerungen geben wird. Ich verspüre zwar keine Schadenfreude, jedoch würde ich es trotzdem begrüßen, weil sich dann wieder gute Gelegenheiten für Zukäufe ergeben könnten. Ich kann mir gut vorstellen, dass wir dadurch wieder Immobilienpreise wie vor 5-10 Jahren sehen könnten, allerdings bei deutlich niedrigeren Zinsen. 

Die Coronakrise wird viele finanzielle Existenzen zerstören, aber auch gleichzeitig einige neue Millionäre hervorbringen. Das ist bei jeder Krise so. Die einen waren schlecht auf die Krise vorbereitet und werden daher fallen und die anderen haben genug Pulver, um die niedrigen Preise am Aktienmarkt und ggf. auf dem Immobilienmarkt zu nutzen, um günstig einzukaufen. In solchen Phasen werden die mutigen meist belohnt. Es liegt also eine spannende Zeit vor uns.

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